<박성훈의 역발상 부동산 투자>

 

이 글은 2007년 재테크 전망과 관련해 지난 12월 말에 기고된 것을 내용 중 일부를 수정했습니다. <편집자주>

필자는 재작년부터 투자 종목을 대부분 토지로 방향을 잡았다. 이유는 간단하다. 부동산 투자의 원리에 위배되지 않는 순리를 따르기로 한 것이다. 부동산은 상당히 단순하다. 수요와 공급에 의해 움직이는 것이 원칙이다.

하지만 많은 아파트 투기 세력으로 인해 그런 기본적인 원칙이 깨지고 있었다. 또 정부의 정책과 2020년까지 건설교통부 국토종합 개발계획 역시 전 국토의 균형개발이 목표였다. 일자리가 차츰 지방으로 분산된다는 것을 공기업을 시작으로 충분히 예측할 수 있는 것이다.

장기적으로 서울과 수도권의 인구가 줄어 들거나 해마다 지방에서 일자리를 찾아 올라오는 인구가 줄어들 것이다. 반대로 각 지방은 많은 개발계획으로 새로운 모습으로의 변모를 꽤하고 있다.

이로 인해 많은 지역들이 토지투기지역과 허가구역 등으로 묶였다. 투지 규제는 유동자금을 토지에서 아파트로 집중되는 것을 부추기는 결과를 야기했다. 토지투기지역지정과 허가지역 지정을 기준으로 개인 투자자들의 투자 행태를 분석해보면 비합리적인 모습을 엿볼 수 있다.

투기지역이나 허가지역으로 지정되지 않아 규제가 없는 곳에 토지를 매입하는 사람들도 자주 볼 수 있다. 하지만 위 두가지의 규제가 없는 곳은 수 년 안에는 투자성이 전혀 없는 곳이다. 규제 없이 매입할수 있다고 토지를 매입하는 것은 매우 위험하다.

정확한 계획과 자료를 수집해 투자하면 부동산 중 가장 수익률이 높고 안전한 것이 토지이다.

토지투자의 장점은 1차 투자라는 것이다. 개발계획에 따라 개발에 착수할 때 가장 우선적으로 매매가 이뤄지는 것은 토지이다. 개발계획의 규모에 따라 이미 적정한 투자 기간과 투자 수익을 미리 파악할 수 있다. 과거의 유사한 다른 지역의 개발규모와 기간 토지가격 상승률 등을 참고하면 충분히 계산할 수 있다.

리스크 역시 적다. 큰 그림을 만들기 위해 많은 건설사와 추후 수익을 바라는 토지 매입자들이 모든 리스크를 안고 가기 때문이다. 토지는 추후 분양이 안 되거나 인구가 늘지 않는 등 각 종 리스크가 발생하기 전 이미 처분이 완료된다.

정부의 국토균형개발계?을 검토한 결과, 충남 당진이 가장 투자성이 좋은 곳으로 꼽혔다. 이미 개발이 시작됐고 대부분의 사업이 지자체나 도가 아닌 정부에 의해 직접 개발된다는 것이 장점이었다.

그만큼 계획대로 진행될 가능성이 높고 리스크가 적다는 의미다. 또 인구를 집중시키기에 적합한 365만평의 대규모 국가공단과 인천항의 1.5배 규모인 물류 국제항 등 대규모 사업이 진행되고 있었다.

구한보철강인 현대제철의 정상가동과 함께 추가로 고로제철소가 건립되고 국내 각종 철강회사들이 입주하는 등 호재가 다양했다. 수도권과의 가까운 거리 또한 한 몫 했다. 반면 과거에 많이 낙후된 지역이라 상대적으로 지가는 낮게 평가돼 있었다.

발 빠른 투자자들과 지역의 중개업소들은 당진의 가장 큰 이슈인 석문국가공단 주변으로 이미 많은 투자를 진행하고 있었다. 국가공단 주변은 약 30만원 정도의 가격대가 형성돼 있었다.

하지만 필자는 이슈인 국가공단 주변보다는 국가공단 인근 배후도시의 주변 토지를 알아봤다. 부동산의 투자수익은 미래가치에 달려 있다. 머릿속에 그 지역의 개발 후 모습을 그릴 줄 알아야한다. 이것은 앞서 말한 것처럼 유사한 지역의 개발과정을 잘 참고해서 미리 그려볼 수 있다.

국가공단이 완공된다고 가정하면 공단에서 가장 가까운 토지는 활용성이 있을까. 대형카센터,물류창고, 소규모 공장 등 그다지 활용성이 좋지 않다. 주택부지 역시 대형공단 옆에 들어서기는 환경이 열악할 것이다.

다만 대형공단에서 조금 떨어진 주거지역의 인근은 비슷한 주거지 개발 또는 음식점 등 부가가치가 높은 건물이 들어설 수 있다. 즉 토지는 활용성에 따라 부가가치가 달라지는 것이다. 당진에 있는 현대제철 인근은 제철소에 가까울수록 지가가 높게 거래되고 있다.

하지만 공단 인근에만 투자를 하는 것은 바람직하지 못하다. 국가공단 인근의 주거지역으로 확정된 곳 역시 투자를 제외했다. 향후 토지보상문제가 어떻게 진행될 지 불분명하고 이미 주거지역으로 확정된 곳이라 매물도 적고 가격이 올라 평당 30만원대에 거래되고 있었다.

주거 지역 인근은 건축이 가능한 관리 지역의 토지를 평당 20만원대에 매입할 수 있었다. 가격도 상대적으로 저렴하지만 추후 주거지역이 개발되면 주거지역 내의 모든 편의 시설을 가깝게 이용할 수 있어 주택이나 가든 등의 입지로 좋고 주변이 산으로 둘러쌓여 있어 오히려 생활은 더 쾌적할 것이다.

주거지역 내의 주택지 분양가와 거래가의 비교로 인해 주거지 인근의 건축이 가능한 토지는 비슷한 가격을 추격함으로써 지가 상승을 예상할 수 있다. 사례를 보자.

광명에 사는 이모씨. 추위가 가시지 않은 지난해 2월 석문공단 배후주거지인 통정리, 성산리에 서 가까운 장항리에 임야 270평을 5000만원에 구입했다. 평당 약 18만5000원. 3m 마을도로가 붙은 약간 언덕의 평지나 다름 없는 잡목이 무성한 임야였다. 이 물건을 찾는 데는 상당한 시일이 걸렸다. 필자가 적은 평수의 임야를 고집했기 때문이다.

임야는 전답에 비해 장점이 더 많다. 우선 임야는 300평 미만일 때 허가지역지정에 관계없이 외지인에게도 매매가 항상 가능하다. 따라서 허가지역에서의 매입도 가능하고 추후 허가지역 지정이 되더라도 매각이 가능한 것이다.

또 관리지역의 임야는 농지보다는 대지로 형질을 변경시키는데 소요되는 세금이 상당히 저렴하다. 이렇게 매입한 토지는 약 10개월이 지난 지금 약 30~35만원에 시세가 형성돼 있다. 평균 수익률이 80%. 대한전선의 장항리 입주가 확정되면서 지가는 더 상승할 것이다.

그렇다면 2007년에는 어떤 투자를 할 것인가?

사실 필자도 딱히 정해 놓지는 않았었다. 굳이 말하면 계획을 세울 필요가 없었다. 필자는 한 지역을 선택할 때 수 년간 자료를 수집해 심사숙고 하고 개발계획이 많은 지역 중에서도 가장 낙후된 지역을 선택한다. 일단 한 번 매입하면 평균 3~4년 정도 보유한다. 사실 부동산은 이슈를 따라 움직이기보다는 본인이 잘 아는 한 지역에서 지속적으로 투자를 하는 것이 안전하고 수익률도 좋다.

당진군은 시승격을 앞두고 있다. 따라서 시승격 전에 발빠른 투자전략을 짜야한다. 승격이 되면 지가는 많이 오를 것이다. 하지만 시승격이 향후 어떤 이에겐 단 맛을 어떤 이에겐 쓴 맛을 보게 할 것이다.

군에서는 관리지역 개발허가, 즉 대지변경이 대부분 가능하다. 하지만 시로 승격하면서 도시계획법이 신설되며 많은 변화가 생긴다. 군이었을 때는 대지변경이 가능해 활용성이 있는 토지로 매매가 잘 이뤄지던 토지가 시승격으로 인해 개발이 불가능한 토지로 변모 할 수 있다. 지자체로서는 도시 미관이나 난개발을 막기 위해 어쩔수 없다.

그렇다면 반대로 신규 주거지역의 인근 저수지가나 낮은 임야의 중턱 등 경관이 수려한 곳에 미리 건축허가를 내놓은 사람은 어떨까. 추후 희소성으로 인해 별장형 주택지나 가든, 라이브 카페를 짓기에 매우 유리할 것이다.

이처럼 건축허가를 받아 토지를 매입하는 것은 토지허가지역에서 외지인도 가능하다. 이미 이 지역에 투자한 투자자나 혹은 투자를 고려하고 있는 투자자라면 올 한 해는 시승격 대비에 만전을 기해야 할 것 같다.