목동은 2013년부터 재건축이 가능 합니다

지금 강남권 재건축은 안전진단 통과가 어려워서 재건축이 중단된 것이 아닙니다
현정부들어 각종 규제정책이 만들어지면서 재건축이 어려워지게 된 것이지요
현재 재건축 진행중인 아파트들도 구조안전문제에서는 크게 위험하지
않았습니다
다만 초소형 평수이고 배관등이 낡아 현대의 주거환경과 너무 차이가 나므로 재건축을 통하여 삷의질을 향상시키려고 서둘렀고 규제정책 시행전에 재건축 절차를 마무리지어 가능했던 것입니다

그러나 빨리한 것이 꼭 득이 된 것만은 아닙니다
규제정책이 비합리적이어서 소형평수(12평)가 난립하고 임대아파트가
공유하기도 하며 층고문제로 녹지면적이 축소되는 등 문제가 많이 있습니다

규제가 잘못된 것은 현정부 빼고는 누구나 알고 있습니다
아니 현정부도 알고 있으나 무주택 서민층의 표를 의식한 정책 때문에 규제를 풀지 못하고 있는 상태입니다
그러나 이것이 다음정부에 그대로 이어지기는 어려워보입니다
그렇다면 다음정부에서 합리적인 안이 나올것이고 규제보다는 완화의 방향으로 갈것으로 보입니다

이런것을 감안하면 재건축 가능한 아파트 구입은 아직까지 좋은 투자상품 입니다
또한 서울의 주택부지가 없고 중대형 평수의 희소가치가 증가 하면서 가치도 상승할것이 확실시 되기 때문입니다

목동아파트는 별도의 장점이 또 있습니다
주거할 수 있는 재건축 대상 아파트라는 점입니다
강남의 재건축아파트는 대체로 10평~17평형 입니다
한가족이 살기는 주거환경이 너무 좋지않아 전세주고 다른 곳에서 사는경우가 태반 입니다
그러나 목동아파트는 20평~55평으로 구성되어 있습니다
얼마든지 쾌적하게 살면서 투자할수있는 아파트단지인 것입니다

향후 재건축이 추진되면 무상으로 받을수있는 평수는 얼마나 될까

현재 용적율이 110~140% 입니다
1,2,3,6단지는 2종 주거지역으로 용적율 200%(12층 이하)
나머지 단지는 3종 주거지역으로 용적율 250%(층고제한없음)입니다
현재용적율을 평균 125%를 기준하고 3종지역을 대상으로하면 증가 가능한 용적율은 (250%-125%)*75%(개발이익환수 25%제외비율)=94%

즉 대지지분의 1.94배가 무상가능 합니다
따라서 대략 계산하면 다음과 같습니다

20평형 : 대지지분 14평 - 무상지분 27평(35평형)
27평형 : 대지지분 18평 - 무상지분 35평(42평형)
35평형 : 대지지분 27평 - 무상지분 52평(60평형)

지금가치는 재건축 시세가 반영되고 있는 상태 같습니다
시간이 지날수록 미래가치와 가까와질 것이구요
20평형 : 대지지분 14평 시가31,000 평당2,200만원
⇒ 미래가치 35평형 * 1,400만원 = 49,000만원(차액1억8천)

27평형 : 대지지분 18평 시가50,000 평당2,770만원
⇒ 미래가치 42평형 * 1,600만원 = 67,000만원(차액1억7천)

35평형 : 대지지분 27평 시가80,000 평당2,960만원
⇒ 미래가치 60평형 * 1,800만원 = 108,000만원(차액2억8천)

물가상승율, 최근분양가 등 나머지는 상상해 보세요

 

<네이버 부동산 필자 조동희>