교하지구 단독주택지는 남향의 햇살이 항상 비치는 마을로 형성될 것으로 보인다.토지사용시기는 당초 6-7월경부터 였는데 5월경부터 가능한 것으로 앞당겨질 수 있다.

택지의 종류는 이주자택지,협의양도인택지,우선공급택지,실수요자택지로 분류해 볼 수 있다.

이것은 수요자에 의한 분류이며,용도지역으로 분류하면 일반주거지역과 주거전용지역으로 분류해 볼수 있다.

먼저,수요자에 의한 분류로 본 이주자택지는 택지예정지구지정이전부터 거주하였던 원주민에게 조성원가의 80%로 택지를 추첨하여 공급하는 토지이다. 따라서 택지원가가 싸기 때문에 권리금은 상당금액 발생되어 있는 상태이다. 나머지 택지종류는 실수요자택지금액(또는 감정평가금액)수준으로 분양을 하였다.평당분양가는 약350-450만원/평에 하였으며,택지의 위치에 따라서 가격차이가 있다.

용도지역으로는 주거전용지역의 토지는 2층의 단독주택으로 보면 된다.일산의 22,27블럭이 이같은 형태이며 일산의 경우에는 1필지가 70평내외 정도였기 때문에 주택면적외의 조경면적이 협소한 것이 흠이였으나 교하지구는 작게는 70평정도에서 크게는 150평정도까지 면적이 다양한 것이 장점이다.

반면에 일반주거지역은 1층에 점포가 가능하며 3층까지 점포주택을 지을수가 있다.

실수요자기준의 택지 평당분양가는 일반주거지역이나 전용주거지역이나 거의 같은 금액으로 분양하였다.

 

교하지구택지의 필지수가 약1500필지가 되기 때문에 작은 숫자는 아니다.

대부분의 택지가 크게 3개지역에 분포되어 있으며,3.6단지 앞 공원남쪽 부위에 대부분 위치하며

주공1,2단지 서북부지역과 대원효성 서쪽(건너편지역)등 3곳이다.

일산지역이 약 8-10년만(환매제도가 있었음에도 불구하고)에 공터가 거의 없이 건축이 완료된 것을 비교해 보면,교하지구도 최소한 3-5년은 지나가야 어느정도 건축이 이루어 질 것으로 보이며,완전히 공지없이 건축이 완료되는 기간은 최소한 8년은 지나가야 된다고 본다.

현재 권리금수준은 이주자택지는 1억에서 4억원까지 다양하며,나머지 실수요자,협의양도인등의 택지는 최소 2000만~1억까지 다양하다.

 

교하지구 택지의 꽃은 전용주거지역이다.

이지역은 고급주택 수준으로 지어 질 것이다.

토지비용은 5억원전후 건축비용은 연면적 60평기준으로 2억4000만,제세공과금등을 합쳐볼때  8억원은 소요된다.

8~10억정도의 주택이 들어선다고 한다면 자산규모 30억원이상을 소유한 부자들이 집을 지을 수밖에 없을 것이라고 본다.

내가 알고 있는 모 대학 교수 몇분들도 모여서 살자고 분양을 받은 것을 알고 있다.

아마도 분위기와 붐을 잘만 탄다면 '주택전시장'과 같은 주택들이 서로 뽐내며 한채 두채....지어 질 것이다.

 

그리고 점포주택의 포인트는 어느곳이 새로운 상권으로 형성될 지역인가? 이다.

현재 예측해 볼수 있는 것은 아파트에서 가까운 지역을 후보군으로 보고 있다.

1)주공1,2단지와 기존 군도1호(2차선도로)사이의 점포주택군,

2)대원효성건너 점포주택군,

3)우남아파트 건너 아래로 내려와서 두일중학교 옆 동사무소,우체국등 을 중심으로 한 점포주택군등이 유력한 신규 상권지역으로 볼수 있다.

2)번 주택군은 중심상업지역(현재9개 상가건물건축중)이 너무나 임대료가 비싸기 때문에 대체지역으로 유력하게 형성될 것으로 보인다.

그리고 1)번 주택군도 주공아파트 주민들이 가볍게 걸어나와 가족들끼리 외식을 즐기수 있는 가망지역으로 볼 수 있다.

 

5-7월경부터 모델하우스식의 견본주택들이 건축을 시작할 것이다.

그러면서 일부 실수요자들이 건축을 의뢰하여 건축을 할 것이며,

택지지구안에 들어선 부동산업소들이 주축이 되어

택지들을 매매중개를 할 것이다.

그러면서 서서히 실수요자들로 택지의 주인들이 바뀔 것이다.

택지의 주인이 바뀌었지만 모두들 건축은 하지 않고 건축시기를 기다리는 사람들도 꽤 될 것으로 보여진다.

중대형 아파트에 입주한 사람들중에는 멋있는 주택들이 건축되어 갈 수록  택지에 관심을 가지는 사람들이 서서히 나타나기 시작할 것이다.

마당에는 양탄자같은 잔디가 있으며, 멋있는 조경수와 유명건축가 설계한 서구풍의 주택들이 지어진다면 모두들 관심을 가질 것은 명약관하한 것이다.

그런 모습들을 우리는 2007년 봄부터 그숫자가 증가하는 것을 눈으로 확인 할 것이다. 

 

택지의 가격은 아파트단지내상가와 중심상업지역의 상가건물들과 대체하여 상권이 형성될 지역의 필지부터 권리금이 상당히 붙을 것이다.

현재에도 주공1,2단지앞 4차선 대로에 붙어 있는 필지는 평당 700-800만원이상을 홋가한다.

그리고 아파트단지 건너 대로변 코너자리 필지들도 평당 500-600만원정도는 되고 있다.

그러나 부가가치있는 이같은 필지들은 계속해서 강세를 보일 것이다.

왜냐하면 현재상황으로 볼때 이같은 점포의 임대료가 만만치 않아 보이기 때문이다.

그만큼 상가로서 값어치가 뛰어나기 때문이다.

이곳 교하지구 택지에도 가격의 양극화는 예상해 볼 수가 있다.

 

현재에는 아파트가 입주하는 상황이라 택지에 대한 관심도가 낮은 편이나

새봄과 함께 건축업자들의 견본주택이 지어지면서 서서히 관심도가 쏠릴 것이라 확신한다.

 

 

 

2006. 2. 27   공인중개사  이  석 배