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[스크랩] 빈사 상태의 주택시장,추가 폭락 가능성은? |부동산노트

2007-12-12 11:04

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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트

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올해들어 주택 미분양 물량이  건설교통부 공식집계로 9월말  9만가구,10~11월 말까지 합하면 10만가구를 훌쩍 넘어선 것으로 추정하고 그것도 소비심리 위축을 염려한 건설업계에서 축소보고한 것이 그렇다고 하니 실질적으로는 올 연말까지15~20만 가구로 추정하고 있다는 것이다


이러한 미분양의 진정한 원인은 뭘까?


첫째로서는 IMF 환란직후 국내경기 급냉으로 주택공급이 2~3년동안 거의 올스톱이 되어

결국 주택 품귀현상으로 주택가격이 상승하자  건설사들이 주택을 지을수있는 땅들은 모조리 사들여 주택공급을  20001~2003년 집중적으로 쏟아냈다는 것이다 그러자 다시 미분양이 고개를 들자 건설경기 진작책으로 『조세제한 특례법상』특례주택을 두어 미분양 신축주택 취득자에게는 양도소득세를 감면해주는등 많은 세제상 혜택을 주기도 하였으나,그럼에도 불구하고


그 무렵 주택경기 활성화 정책으로 사들인 건설사 땅들이 공급과잉으로 정리단계에 들어가기 직전 정부의 규제가 강해지면서 수요가 위축된 것에서 부터 미분양의 발단이 되어 왔다는 것이다.


 

다음으로 주지하다시피  분양가 상한제도를 피하기 위하여 밀어내기 식으로 분양을 하다보니까

단기에 공급이 집중되었고  특히  분양가 상한제로 인한 향후 건설사 마진이 대폭 줄어 들 것을

염려하여 고분양가로 분양을 서둘렀다는 것이다.


그 다음으로 금융사상 초유의 DTI(소득대비 총부채 상환비율) 의한 대출 규제이다  사적으로 필자 재직당시에는 주택담보 대출은 채무자의 소득과 관계없시 물적담보에 의한 대출만으로(LTV:주택담보인정비율)도 얼마든지 대출이 가능했던 것이 금융역사상 계속되어 왔던 일이 였지만 현정부 들

어서 부동산을 잡겠다고 사적인 금융기관을 금융감독원을 동원하여 관치금융를 해온 것이 금융역사상 금융자율화에 정면 역행하는 오점을 또 한번 남기게 된 것이다.


마지막으로 양도소득세등 강도높은 세제상 규제탓이다 현 정부들어서 1세대2주택 중과세

(주민세포함 55%),투기지역 1세대3주택(주민세포함66%)이상은 탄력세율 15%까지 부과규정이 있어 이론상 최대 주민세 포함하여 82.5%까지 부과할수있는 사상초유의  규정으로 혹세무민의

서민들에게 헌법에서 보장된 사적 재산권을 침해하고 있다는 것이며,또한 부재지주 (전.답,과수원,목장용지,임야,나대지등)비사업용 토지애 대해서도 주민세포함한 66% 양도소득세를 부과하고

있어 매각하고 싶어도 매각할수 없고 특히 미분양 사유중 하나가 이른바 "세금폭탄"으로 기존 주택매매가 안되어 입주하고 싶어도 입주를 할수없는 것이 미분양의 큰 원인중에 하나일 것이다.

 

그렇다면 향후  미분양 물량 급증으로 주택가격이 추가 폭락할 것인가 ?


수요자인 소비자 입장에서 본다면 주택가격이 떨어지면 떨어질수록 구매력 만족도가 증가하

하겠지만 공급자인 건설사 입장에서 본다면 특히 중소 건설사들은 미분양 물량증가로 인한 경영 수지악화 또는 파산으로 안그래도 분양가 상한제로 인한 건설사 마진 하락 예상으로 공급 위축이 염려되는 상태에서 중견 건설업체의 파산은(올들어 102개업체)향후 주택공급 시장의 절대적인 위축을 가져와 공금 품귀로 다시 주택가격이 상승하는 악순환이 되므로 거시적인 측면에서는 미분양은 바람직하지 않다는 것이다.


따라서 향후 미분양 물량은  어떤 형태로든지 떨어내야 하고 불해중 다행히도 저번 일부 지방

투기과열지구 해제후 이번에도 해제 조치를 취하는등과 미분양 해소책으로 양도세 인하와 대출규체등이 최근에 전문가들에 의하여 많이 회자되고 공론화되는 듯싶고 또한  향후 대선 이후 차기정권의 미분양 물량에 대한  정책 기대감이 있어 미분양 물량이 내년중 으로 어느 정도는 소진 될

것으로 예상하고 있다.


그렇다면 향후  분양가상한제 적용으로 인한 공급위축과 체증된 미분양 물량으로 인한 건설사 공급위축이 향후 다시 주택공급 부족으로 다시 주택가격이  경기 싸이클처럼 상승할수도 있는 순환기가 온다는 것이 필자의 견해이고 혹자는 노령화 인구가 늘어나는 2015년 이후부터는 주택수요가 감소될 것이라는 것은 인구통계에만 근거한 것이고 주택 수요 변화중에는 소득,금리등이 중요하므로 중요한 것은 현재 소득이나,금리 증가율이 주택가격 상승율과 동시상승 되어가고  있어 이 세가지 요소가 한방향(동일방향)으로 일치하여 나간다는 것은 향후 주택가격이 IMF때의 살인적인 고금리(12~18%),소득감소에 의한 실질구매력 감소와는 달리 현재 금리와 소득이(1인당 국민소득증가율) 동시 상승되는 추세에 있고 주택가격도 국지적으로 차이는 있으나,서울.수도권은 소폭(소수점  단위) 상승되는 추세로 보아 향후 주택가격이 정반대로 곤두박질하지 않는 것으로 분석되므로 미분양 물량이 어떤 형태로든지 내년중에는 어느정도 소진 된다고 보았을때 2009년도 이후 부터는 그 동안 공급위축에서 비롯된  분양물량 부족으로  주택가격이  본격적으로 다시 상승할수도 있다는 것에 강한 무게를 두고싶다.(통상 주택공급은 공공부문 40%,민간부문60%인데,이중 민간 공급부문 절반 정도인 20~30%가 부도등으로 인한 공급부족이 예상되어 향후 주택수급 불균형이 불가피할 것으로 본다는 것이다)



감사합니다.   written by  '우종성' http://www.return114.com/

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