부동산노트(268)

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[스크랩] 침체기 주택시장에 성공 투자요령 |부동산노트

2007-12-11 10:12

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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트

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과연 집을 사야하나? 기다려야하나?

이맘 때 경기도 광주 한국냉장 앞 고갯길에서 이천사이의 이른 아침의 3번 국도는 도로 사정도 열악하거니와 안개가 자주 잔득 끼어 운전하기가 보통 긴장되는 것이 아니다. 안개가 끼었다고 자동차가 필요 없게 되거나 운전을 못하게 되는 것도 아니지만, 앞에 갤로퍼 정도의 후미등을 보고 적당한 거리를 두고 따라가면 훨씬 운전이 수월하다. 필자처럼 안일하게 목적지로 향하는 간선도로로 우회전해야 되는 것을 놓치지만 않으면 성공적이다. 또한 안개는 해가 떠오르면 거짓말처럼 사라진다.

1·11대책발표이후 주택시장은 급매 외에는 거래를 동반하지 않는 상황이 11개월째 지속되고 있고 언제까지 지속될지 모르는 안개국면이다. 이런 때에 꼭 등장하는 것이 97년 말(末) 외환위기 때나 2003년10·29 대책발표 때 처럼 ‘이제 부동산은 끝났다.’‘버블이 끼어 폭락할 것이다’‘미국 서브프라임 모기지론 위험으로 엔-케리트레이드 청산 움직임이 있다’는 등의 말이 나오지 않은 적이 없었으나 14~ 20개월 정도의 조정 기간이 지나면 회복되지 않은 적이 없었다.

침체기가 왔다고 해서 주택을 필요로 하지 않는 것도 아니고 매수세가 ‘더 내리지 않을까?’라는 심리적 불안으로 관망하는 것일 뿐, 움직이지 않는 것도 아니고 그만큼 대내외적 변수에 따라 언제든지 변화가 가능한 것이 현 주택시장의 상황이다.

이럴 때일수록 ‘갤로퍼의 후미등’처럼 전문가의 도움을 받아 매수세나 매도세는 ‘주택 투자에도 위기와 기회는 공존한다’는 것을 알아 현재 주택시장의 상황 분석과 투자환경의 변화와 앞으로의 전망을 통해 현명하게 대처해야한다. 너무 전문가(갤로퍼의 후미등)만을 믿고 ‘오버-슈팅(over-shooting)되지 않도록 직접 발품을 팔고 직접 확인해야 하는 것은 물론이다.(야탑에사는 이:박상용)

★인구구조의 변화와 주택시장

1.“10년 후 무엇을 먹고 살 것인가?”“10년 후의 주택시장은 어떻게 될 것인가?” 이는 오늘을 살고 있는 우리시대의 가장 시급한 화두다. 개방을 요구하는 신자유주의 세계화의 충격을 흡수할 “미래변화 트렌드에 맞는 신(新)성장동력분야”를 추진할 힘을 ‘온 국민의 미래지향적 협력’에서 구하는 ‘새로운 리더십의 조건’에서 경제를 살리고 부동산문제, 비정규직문제, 가계부채의 증가 등 서민경제를 살릴 ‘참된 세력’의 등장을 요구하는 것이다.

2.07년 현재, 주택 구매수요가 왕성한 40~50대 인구는 10년 전보다 40%가 늘어나 있고, 이는 앞으로 2016년에 가서야 정점을 이루고 그 2세들인 에코세대수의 증가도 최대를 이룬다고 한다. 주택시장에서 ‘질적 요구 충족’을 바라는 중대형 수요의 증가와 새로운 세대수의 증가는 많은 공급을 필요로 한다.

3.강한 정책이 나오면 이에 맞설 수는 없지만 이를 적극 활용할 수는 있다. 시장이 상승기에는 한 없이 오를 것 같지만 투기억제책 등으로 반드시 조정을 받는다. 지금의 주택시장도

06년에 오버슈팅(over-shooting) 되었다가 대출억제,분양가상한제 영향으로 조정을 받는다. 그러면 좋은 입지를 가진 건설사들은 미분양을 감수하고 분양가 상한제를 피해 밀어내기식 분양을 서슴치 않는다. 이들은 미분양이 나더라도 그 후속으로 좋은 입지에 지을 택지가 부족하여 공급이 모자랄 것을 미리 아는지라, 구태여 분양을 미뤘다가 10~15%다운된 가격으로 분양하기를 원하지 않는 것이다.

4.모두 침체기라고 심리적으로 관망세인 지금이 골라서 구입할 수 있는 적기이고 전매제한기간의 연장으로 투자수요가 주춤한 지금이, 실수요자에게는 입지만 잘 고른다면 좋은 조건으로 질 좋은 주택을 싸게 공급받을 수 있는 적기가 되는 것이다.

5.수능이 끝나고 겨울방학이 닥아 오자 분당 등 역세권지역의 중소형 급매는 소진되는 것 같고 중대형은 문의만 좀 늘고 있다. 지금까지 묻지도 찾지도 않는 것과는 조금 차이가 있다. 도보 5분이내의 역세권 대단지, 내재가치가 풍부하다고 여겨지는 곳의 급매는 지금 구입이 적기인 듯하다.(야탑에사는 이:박상용)

★시장을 보는 안목과 입지 선택

1.‘지난 5년간의 학습효과’는 10여 차례의 정부 대책 발표에도 불구하고 국민의 신뢰를 잃었었고 늦게서야‘종합부동산세 공제한도 9억원에서 6억원으로 하향’‘대출한도에서 총부채상환비율40%로 하향’하는 등 초강경 수를 씀으로서 중대형시장 자체를 마비시켰고 ‘분양가 상한제’‘전매제한기간의 연장’은 청약자들을 우수 입지에만 청약자들을 몰리게 하는 결과를 낳았다.

2.정부의 정책이 공급의 큰 틀의 흐름은 서울을 중심으로 양주,남양주,송파,동동탄,광교,판교,김포,파주로 이어지는 신도시 개발과 더불어 사회간접자본 등 86조의 막대한 자금을 쏟아 붇는‘인천 경제자유구역’등과 강남의 재건축규제를 강화시켜 강남의 발전을 더디게 하고 강북의 한강변(용산-뚝섬)을 시작으로 용산-아현동-은평구“ ”뚝섬-청량리-도봉구. 미아동“으로 이어지는 “뉴 타운” “도촉지구‘로 명명되는 재개발을 지원하는 U턴-프로젝트에 있다.

강북에도 소형주택 위주의 공급정책을 지향하고 용산과 뚝섬을 핵심으로 용산 민족공원과 115만 m²의 도시공원(서울숲)이 정원처럼 돼 있고 한강을 내려다볼 수 있는 고급커뮤니티를 구성할 중대형위주의 아파트를 짓고 용산 국제업무지구와 성수 초대형주상복합건물을 지어 지역 랜드마크화 하겠다는 것이다.

3.청약자들이 우수 입지에 몰리는 이유는 전매제한기간의 연장에도 있지만, 오늘의 강남이 있기까지 ‘강남 영동개발, 강변로 개통’을 시작으로 40여년이 걸렸고 오늘의 분당이 있기까지 ‘주택 200만호 건설발표’이래 20년의 시간이 걸렸지만

용산과 뚝섬을 축으로 하는 강북의 유턴프로젝트가 ‘용산~강남~분당,판교’를 잇는 신분당선이 그 축이 되어 있고 9호선이 한강을 따라 이어지므로 ‘강남,분당’개발을 학습효과로 향후 10~15년간이나 그 이상의 기간이더라도 10배에서 수십배의 주택가 차익에 대한 기대심리로 투자가 우수입지로 몰리는 것이다.

4.부동산의 속성은 지리적 위치의 고정성(固定性)과 부증성(不增性)에 있고 강남이 명품지역이 되는 것은 평지이고 올림픽대로를 따라 여의도로, 잠실로, 분당으로 뻗기 때문이고 분당이 명품지역이 되는 것은 평지이고 용인, 수원, 광교, 동탄으로 뻗기 때문이다. 정부의 유턴프로젝트에서도 용산, 뚝섬을 핵심으로 흑석, 아현, 길음, 미아뉴타운으로 뻗어난다.

5.부동산투자의 기본은 ‘쌀 때 사서 비쌀 때 파는 것’이 기본이다. 부동산가격 결정 미래지대가 현재가치에 반영되거나 현재가치가 외부요인에 의해 저평가 되어 있다고 느낄 때 상승하며 투기수요가 미래가치를 보고 덤벼들어 가격이 왜곡되는 것인데 이들 명품지역은 실수요에다 외부에서 유입되는 투자수요까지 겹치게 되어 돈이 모이게 되고 돈이 많이 모이는 지역의 부동산가격은 오르기 마련이다.

6.어느 지역이 개발되면 ‘개발발표-착공-완공’ 단계별로 가격이 오르게 되는데, 요즈음  질의응답란에 올라오는 질문에 ‘지하철이 들어온다는데 지역부동산에서 많이 오를 것 같다고 빨리 계약해야 한다’며 ‘지금 매수하는 것이 좋겠느냐?’고 묻는 질문이 많이 올라온다. 요즘은 웬만한 곳은 지하철이 다 들어가 있으므로 이런류의 상승은 저평가된 가격에서 10~20%정도 오르면 이미 그 가치가 가격에 반영되어 막상 완공 시에는 보합되는 경우가 많다.

환승역이라든지 ‘역세권에 지역의 인지도를 높여줄 대형건물이 들어선다’든지 해야 계속 발전되는 것이고 외부자금의 유입 없이 지역 수요만으로는 한계가 있는 것으로 사료된다.

7.경기도 인구를 2016년까지 1,450만명으로 유지하겠다는 보도가 있었다. 전 국민의 절반이상이 수도권에 모여 살게 된 현재의 주택시장에서 전 국민이 부동산투자에 관심을 가지고 있고 주택시장도 일반 상품처럼 지역브랜드나 지역 내에서도 ‘시범단지’‘유명 건설사브랜드’가 붙은 인지도가 있는 지역이나 단지가 더 가치가 있는 세상이 되었다.

즉 ‘용산 국제업무지구’‘인천 경제자유구역’‘시범단지’‘분당시범삼성’‘판교’‘일산’‘광교신도시’‘도곡동 타워팰리스’등 등의 표현이다.

8.대출억제,분양가상한제 등으로 중대형이 침체되고 이전과는 사뭇 다르게 중소형이 10~20%올랐으나 뉴타운 등 개발호재가 있는 것을 제외하고는 저평가되어 있다가 따라 오른 가격에서, 장기적으로는 ‘작은 호재로만 계속 오르는 소형의 추가상승여력’을 의심해 봐야하고 03년10·29대책이후 다주택보유보다는 우수입지에 똑바른 집 한 채가 부자 되게 하는 시대에 살고 있으므로, 한번 선택을 잘하여  똑바른 집 한채에 투자하면, 실시간으로 전해지는 정보들에 일희일비(一喜一悲)하지 않게 되고 마음이 편한 것이다.

9.강남이라고 모두 강남아파트가 아니다. 강남역 앞 나 홀로 단지나 300가구 미만의 단지 등은 외곽지 브랜드아파트 가격보다 싼 경우가 많다. 또한 평지가 아닌 구릉지에 위치하고 비역세권에 위치한 단지는 입지가 우수하다고 볼 수 없다.

10.내가 장만하는 아파트는 살기에도 좋지만 투자를 겸해야한다. 매수자들은 부동산의 가치에 초점을 두어야하고 가격과 가치가 서로 일치하지 않는 데서 기회를 찾아야하고 가치(Value)가 가격(Price)보다 크다고 느낄 때만 구입을 하는 것이고 중장기적인 면에서 입지여건의 내재가치와 미래가치를 파악하여 최대의 투자수익을 올리기 위해 침체기를 적극 활용해야 한다.(야탑에사는 이: 박상용)

위치·위치·위치

• 핵심지역으로의 접근성이 좋아야한다.

• 지하철역, 정류장에서 도보 5분~도보 10분 이내 거리에 있어야 한다.

• 환경친화적이어야 한다.(Wellbeing. Life Of Health And Sustainability)

  조망, 공원, 도보 30분이내의 자연환경입구.

커뮤니티의 구성이 고급 주거지로 차별화될 수 있는 입지

학교, 병원, 관공서, 대형할인점, 도로 등 인프라가 충분한 지역.

  학원가주변이면 비학원가보다 향후 배 이상 차이가 난다.

• 반경 4 Km이내에 평수가 다양하여야한다.

  주변단지에 20평대, 30평형대, 40평형대가 고루 섞인 지역.

주변에 신규 개발소식이 들리고 내가 사는 아파트 인근이나

  남쪽으로 계속 개발이 일어난다.

• 도로망은 주도로 16m이상에 8m이상 이면도로에 접해야한다.

단지

• 마음씨 좋게 주거의 목적으로만 아파트를 매수해서는 안된다.

• 평면 설계에 대한 질적욕구 충족

• 지역인지도, 건설사 브랜드 지명도.

평지에 있는 동간거리가 넓고 조망이 가능한 대형 단지일수록 유리하다.

• 지하주차장등 주차공간이 넓어야한다.

• 난방이 중앙집중,지역난방(열병합)등 난방조건이 우수하여야한다.

• 로얄동 로얄층 남향 전망 라인등 따질것은 다 갖출수록 향후 유리하다.

• 27평 32평 37평 42평 47평은 가장 선호 되는 부루칩 평형이다.

• 내부수리는 되어 있는 것보다 자기가 하는 것이 질적이나 가격면에서 유리.

투자시점

부동산도 시장상품--고르는 안목을 키워야

시중 통화량과 물가상승률, 금리의 향배.

• 미분양 물량, 신규주택 공급량(분양주택)

• 바닥이 아닌 무릎에서 사고 상투가 아닌 어깨에서 판다.

• 전세 융자 등 지렛대효과는 최대한 이용한다.

• 내 관심지역의 물가 부동산시황 부동산사이클 등 흐름은 항상 파악해 두어야한다

• 부자가 된 사람은 거의 경기가 나쁠 때 사고 경기가 좋을 때 판 사람이다.

• 살 때나 팔 때 상대가 취할 부분도 좀 남겨 주는 것이 부자가 되는 비결.

• 향후 실버시대를 대비한 주택의 질적 향상을 항상 염두에 두고 포트폴리오구성

  을 잘 해야 한다.

절세

• 보유세·상속세·증여세·취득세·등록세·양도소득세 등 

  자기 자신과 관계있는 세금의 절세는 아는 만큼 이루어진다.

[작은 나눔이 큰 相生의 妙德: 야탑에사는 이:박상용]

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