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[스크랩] [땅 테크 #34] 중산층의 로망, 타운하우스 |부동산노트

2008-12-07 21:48

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자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=33160

저 푸른 초원위에 그림같은 집을 짓고, 사랑하는 우리 님과 한 평생 살고 싶네.....
 
삭막해져가는 도시 생활을 접고 자연과 함께 살고싶다는 생각을 누구나 한번쯤은 하였을 것이다.
하지만, 도시생활에 익숙해지면서 도시 및 문화생활을 단절한다는 것은 또 다른 고통이 수반되기에 그림같은 집만 마음속의 스케치북에 그려가는 것이 세상사다.
 
그러한 니즈(Need)에서 출발한 중산층의 로망(꿈, 이상), 타운하우스.
아파트라는 공동생활에 익숙해진 우리네 삶을 전원생활에 도입하여 보다 여유로운 삶을 추구하자는 사회적 트랜드로 시작하면서,  사전적 의미로 Common Space라고 하는 공동정원에 연속저층(低層)으로 건축된 주택이 바로 타운하우스다.  

단독주택이 가지고 있는 정원, 테라스 등 평면구조의 장점과 아파트의 장점을 겸하면서 1~2층의 단독주택이 10~100가구씩 모여 정원과 담장을 공유하는 형태로 개인의 프라이버시를 보호하면서 동시에 방범, 방재 등 관리의 효율성을 높인데다 전원주택의 여유로움까지 기대할 수 있어 고품격 생활이 가능하여 그들만의 리그로 조용히 자리를 잡아가고 있다.
 
1962년 마포의 마포아파트로 시작된 공동 생활공간이 70~80년대 강남 개발시대, 90년대 신도시 개발시대를 거쳐 40년이 넘도록 주거문화를 이끌어온 아파트 커뮤니티.

아파트 문화를 거부(?)하면서 공간적인 여유와 삶의 질을 찾는다는 이유만으로 전통적인 단독주택 문화로 시작하여, 1990년대 들어 도심 외곽의 수려한 자연경관을 배경으로 한 전원주택에서 고즈넉한 삶의 여유를 즐기다가 최근들어서 아파트와 단독주택, 전원주택의 장점을 모아 타운하우스로 발전하기까지.....
 
1983년 총 1만 8천평 규모, 35개동 137가구로 부천시와 경계를 이루고 있는 최상급의 자연환경과 골프연습장과 농장이 있고 단지내부에 수영장, 테니스장이 있는  국내 타운하우스의 효시로 불리는 서울 항동 그린빌라.
 
2000년 크리스찬 동호인들이 주축되어 건설한 70평형 15가구로,  단지 내부에 들어서면 화분으로 장식되어 동화속의 들어온 듯한 착각을 불러일으킬 만큼 감탄사가 절로 나올 정도로 잘 꾸며져 있는 분당 이매동 조이빌리지.
 
5,000평의 대지에 5동 19가구로 이루어진, 2000년 완공된 대표적인 전원형 타운하우스인 양평군 단월면 명성리에 위치한 분지울 마을.  
 
타운하우스도 주택의 일부임을 인식시킨 2005년 9300평의 대지에 137세대, 자연친화적인 설계와 독특함으로 주목을 받기 시작한 파주 헤르만하우스. 
 
2008년 6월,  6,300평에 42가구가 입주하였고 2차까지 입주하면 124가구로 서구식 주거양식인 타운하우스에 전통 한국가옥의 안채, 사랑채 개념을 도입하여 자연스러움을 강조한 용인 동백지구 아펠바움. 
 
잔디 정원이 없는 대신 지하주차장에서 조명이 올라오는 공동 휴식공간이 공동마당에 마련되어 있어, 분당 빌라촌에서 가장 아름다운 곳으로 알려진 분당동 하나빌라.
 
경쟁률 6:1의 높은 경쟁율을 보인 동천동 래미안 아파트 단지내 힐하우스.
 
최고의 건축가가 설계하고, 처음으로 단지내 커뮤니티 공간인 클럽하우스가 마련되어 주목받은 용인 양지면의 발트하우스.
 
성공케이스로 자리잡은 이들 타운하우스는 한적한 전원생활보다는 편리한 도시생활에 밀착하여 의료시설과 편의시설을 아파트처럼  모두 활용할 수 있으면서 충분한 대지지분과 녹지를 확보하여 쾌적함을 즐길 수 있어, 타운하우스를 새로운 주거문화로 뿌리내리는 데 일조하였고, 친숙한 삶의 공간으로서 자리잡아 가고 있다. 

그러나, 주거문화의 주류로서 타운하우스가 쉽게 자리잡지 못하는 이유는 무엇일까?

아파트라는 공동생활에 익숙하여 투자의 기준을 아파트에 견주어 비교한다는 데 있다. 아파트는 입지와 평형구조가 마음에 들면 별다른 고민없이 구입하여도 무방하나, 타운하우스는 아파트와 달리 실생활과 투자가치에 영향을 미치는 요소가 너무나 많은 관계로 아파트 구매하듯이 내부 마감과 입지만 보고 구매하였다가는 낭패당하기 쉽다.

또한, 아파트가 실내생활 위주의 주거 패턴인데 비해 타운하우스는 실내와 실외 공간이 유기적으로 연결되면서 집안 내부에서 정원, 테라스 등 실외 공간을 적극적으로 활용하는 자연친화적인 생활패턴임에 따라 내부구조 뿐만이 아니라 외부환경에 접할 수 있는 여건 또한 중요한 요소라는 것을 간과하고 있기 때문이다. 결국, 주거의 기준을 바꾸어야 하는 데 그렇지 못한 것이 큰 이유가 아닐까 생각된다. 

후회없는 타운하우스 투자자가 되기 위해서는 개별 주택만 보지 말고 이러한 주택이 모여 있을 경우 단지주변은 물론 단지 내부가 얼마나 여유롭고 쾌적한 환경을 이룰 수 있는지를 잘 그려 보는 것이 필요하다. 
 
최근, 맥 못추는 아파트 시장과는 달리 타운하우스 공급이 늘어가고 있어 일반 수요자들도 관심을 가져볼만하지만,  옥석을 가리는 지혜가 필요할 때다.
 
1. 타운하우스 역시 입지가 중요하다.
시간도 하나의 자원이기에, 공간적 거리 개념이 아님 시간적 거리의 중요성이 대두되면서 전원주택과 함께 타운하우스는 입지가 절대적이다. 최근에는 산업단지를 끼고 자전거 통행까지도 염두에 두고 있다. 게다가, 타운하우스는 개별화, 차별화된 단독주택이 모여 가치를 창출하기때문에 자연 친화적인 입지가 더욱 중요하다.

입지로 주목받는 지역은 화성 동탄, 용인, 남양주, 파주, 고양시로 대단위 택지지구에 가까운 곳에 있으면서 교통과 편의시설을 공유할 수 있는 곳들이다. 쾌적함과 교통은 상충되는 측면이 있지만, 최적의 조합을 갖춘 지역으로 손색이 없다.  

화성 동탄신도시의 푸르지오하임, 솔리움, 인앤인, 아트글란츠, 꿈에그린 갤러리하임등으로 타운하우스촌이 형성될 예정이고, 용인 아펠바움을 선두로 롯데 펜트하임, 라플리움, 죽전의 스타클래스, 보라동의 파크드림, 흥덕지구의 퍼스트빌 리젠시가 분양중이거나 공급할 예정이다. 파주에는 윈슬카운티, 고양시는 중흥S클래스, 남양주에 유보라 포레스트힐이 있다.
 
2. 타운하우스는 아파트가 아니다.
과거에는 인위적으로 만든 조경물로 개별공간과 공용공간을 가꾸어 억지스러움을 주었지만, 점차적으로 자연스러운 환경을 배경으로 각자의 개별공간을 영위하는 추세다. 땅을 보는 관점이 달라졌음을 시사한다. 넓은 집터보다는 자연스러움을 강조한 물과 숲이 있는 전형적인 터를 선호한다. 공원 같은 단지의 가치는 향후 주택의 가치에 엄청난 영향을 미침에 따라 단지의 형태에 많은 관심을 기울일 필요가 있다.  특히 개별 세대 모형만으로는 이러한 단지의 모습을 상상하기 쉽지 않기 때문에 세대가 모두 들어섰을 때의 모습을 상상해 보는 것이 필요하다는 것이다.

내집앞 정원만이 중요한 것이 아니라, 남의 집 정원을 보고 즐기는 공원의 여부가 중요하다. 외국의 모든 타운하우스도 세대간에 담장을 없애고 정원을 서로 시각적으로 공유하고 있다. 타운하우스는 아파트가 아니다. 함께 공유할 수 있는 공간이 타운하우스의 가치를 높인다는 것을 알아야 할 것이다.
 
3. 면적의 함정에 빠지지 말아야 한다.
입지, 개별 정원의 크기, 주택의 형식, 브랜드, 쾌적성, 도심과의 접근성, 마감수준, 단지형태, 관리구조등 타운하우스의 투자가치를 결정하는 요인들은 많다.

주택에서 가장 중요한 항목을 고르자면 대지지분을 따지듯이 타운하우스 역시 대지지분이 중요하다. 일반적으로, 아파트의 대지지분은 분양평수의 50% 수준이지만 택지지구내 단독주택형 타운하우스는 분양면적의 200% 내외의 대지 지분을 갖는다. 타운하우스가 아파트보다 비싼 가장 큰 이유가 바로 대지 지분이 많기 때문이라 할 수 있다.

또한, 건축법을 적용받는 주택과 주택법을 적용받는 주택은 면적과 3.3㎡당 분양가에서 차이가 있다. 같은 주거전용면적과 주거공용면적이라 하더라도 건축법을 적용받는 주택은 주차장 면적과 기타 공용면적까지 분양가에 산정되기 때문에 실질적으로 건축법을 적용받는 주택이 더 비쌀 수도 있다. 

예를들면, 주거전용면적이 18.1평(59.8㎡), 주거공용면적이 6.3평(20.8㎡)으로 총 소유면적이 24.4평(80.7㎡)인 주택법 적용 주택과 주차장 면적이 5.9평(19.5㎡), 기타 공용면적이 7.9평(26.1㎡)까지 더한 소유면적이 38.2평(126.3㎡)인 건축법을 적용하는 주택으로 주택법 적용을 받고 평당 분양가격이 700만원인 주택과 건축법 적용을 받고 평당 분양가격이 500만원인 주택이 있다고 하자.

주택법 적용 주택은 소유면적(24.4평) * 700만원으로  분양가는 170,800,000원이고 건축법 적용주택은 소유면적(38.2평) * 500만원으로 191,000,000원이 산출되는 것으로 주택법 적용을 받고 3.3㎡당 분양가격이 700만원인 주택이 더 저렴하다는 것을 알 수 있다.

따라서 총 분양가를 대지지분을 기준으로 3.3㎡당 단가와 더불어 주택 분양면적을 기준으로 3.3㎡당 단가로 환산하여 투자가치를 판단하여야 할 것이다. 면적의 함정에 빠지지 말아야 할 것이다. 자칫, 이익이 있는 것처럼 착각에 빠질 우려가 있기 때문이다..
 
4. 환금성, 투자가치도 고려하라
부동산이 투기가 아닌 투자로서의 상품이라면, 부동산 시장에서 주택이란 거주공간으로서의 의미와 함께 투자적인 요소가 담겨져 있다. 영원히, 타운하우스에 거주하지 않는다면 더더욱 환금성을 고려하여야 한다.

타운하우스는 일반 아파트와는 달리 마감재가 주상복합 이상으로 화려하다는 것을 견본주택을 통해서 알 수 있다. 이러한 화려함에 현혹되어 환금성을 무시하고 덜컥 계약하는 경우가 있다. 살면서 후회하는 최악의 수가 발생할 수 있다.

환금성을 고려한다면, 수요가 풍부한 지역과 인기평형대로 이루어진 주택을 선택하는 것이 바람직하다. 그동안, 타운하우스 공급은 대규모 평형대 즉, 70~100평대로 이루어졌기에 대중성이 떨어져 타운하우스 인기에 비해 분양시장이 저조하였다는 점에 공감되어 최근에는 다양한 평형대로 공급되고 있다는 점을 주목할 필요가 있다.

타운하우스는 실내 중심의 아파트와 달리 테라스와 정원 등 실외 공간을 적극적으로 실내 공간과 연결하여 사용하는 개념으로 시각적으로 넓어보이는 경향이 있기에 무조건적으로 넓은 평형대를 고집할 필요는 없다.

환금성을 좌우하는 또 다른 요인으로 고정비용 즉, 관리비를 들 수 있다. 아파트에 비해 냉난방 효율이 낮다면 과도한 유지비가 지출될 것이고 공동관리비(인건비 등)가 많다면 새로운 매수자를 찾는 데 어려움이 있다. 고정비용을 최소화하기 위해 지속적으로 하자보수 등 유지관리가 가능한 시공사 브랜드를 선정하는 것이 좋고, 공동관리비를 저렴하게 분산시킬 수 있다는 점에서 세대수가 많은 곳이 유리하다 할 수 있다.
 
칙칙한 회색 콘크리트의 삭막함 대신 자연과 함께 여유로운 삶을 즐기고 싶다는 사람이 늘어가고 있어, 타운하우스는 중산층의 로망으로 빠르게 자리잡아 가고 있다. 아파트의 편리함을 충족하면서 자연을 품에 안은 친환경, 도심과 가까워 출퇴근이 쉬운데다 편의시설 활용이 용이하다는 점에서 대중화를 선언하고 나선 건설사들이 늘어가고 있다는 점을 주목하여 아파트에 식상하고 단조로운 도심생활에 벗어나기를 원하는 수요자라면 타운하우스에 관심을 가져볼만하다.
 
투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 / '3040 대한민국 땅테크' 저자  강 공 석 

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