부동산노트(268)

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[스크랩] 껌값으로 제테크 가능하다. |부동산노트

2008-12-07 21:46

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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트

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제테크에 대하여 각자의 로하우와 경험에 따라 다르고 한 마디로 재테크를 어떻게 하는게 효율적인지 반문한다면 취향, 성격, 연령, 경제적인 능력이 다르기 때문에 정확한 답을 하기란 어렵다. 우선 자신의 경험과 승부근성, 인내력, 투지력, 계산력, 예측력을 들수가 있는데 본고에서는 주식과 부동산에 대하여 조세적인 측면과 수수료 수익력에 대하여 논하도록 하겠다.

1. 부동산 투자
부동산 투자는 크게 나누어 주거용으로는 아파트, 단독주택, 연립, 빌라, 상가주택으로 구분하고 수익용으로는 주택 또는 아파트 단지내 상가, 오피스텔, 빌딩으로 분류할수 있으며 토지에 있으서 개발을 목적으로 하는 토지와, 보유를 목적으로 하는 토지로 나눌수가 있다.

부동산 있어서 거래시 발생되는 중개수수료, 취득세, 등록세, 등기시 채권취득비용이 있고, 보유시 부과되는 조세로는 재산세, 종합부동산세, 종함토지세가 있으며, 수익용 자산인 빌딩, 상가, 오피스텔, 임대전용 부동산의 경우는 추가적으로 환경개선부담금, 도로점용료, 부가가치세, 종함소득세가 있으며, 모든 부동산에 대하여 양도 또는 증여, 상속의 경우 부과되는 조세로는 양도소득세, 증여세, 양도소득세가 있는데 재테크시 조세부담을 무시할수는 없다.

토지를 일정면적이상 개발 또는 건축하는 경우는 개발이익환수법에 의하여 개발이익환수금이 있고, 지목 변경을 동반할경우 농지는 대체농지조성비, 임야는 대체산림조성비가 있으며 공통적으로 지출되는 비용으로는 지목변경으로 인한 용도변경에 대한 취득세와 면허세가 있다.

이와 같이 부동산 거래와 보유시 부과되는 세금과 과세방법에 대하여는 세부적으로 다 논할수가 없는 상태이고 재테크 방법과 수익력을 비교하기 위하여 예를 들었을 뿐이다. 주변에서 흔히들 "쩐이 없어서, 부모님으로부터 물려받은 재산이 없어서" 라고 말하는 경우를 보게 되는데 이렇게 말하는 많은 유산을 물려준다고 해도 관리능력이 없음으로 부모님이 쩐을 물려주지 않은게 천만다행이다.

부동산 투자는 대부분의 사람들이 많은 자금을 투입해야 되는걸로 생각하는데 천만의 말씀이고 본인의 경우 지금까지 주택을 구입하면서 본인의 자금으로 주택을구입한 경우는 없었고 계약금까지 사채로 계약금을 치루고 중도금은 은행대출로 지급하였으며 입주잔금과 등기비용, 계약시 빌린사채를 아파트가 완공된후 전세금으로 처리하였다.

운이 좋아서로 생각할수가 있지만 몇회에 걸쳐서 같은 방법으로 취득하였기에 억수로 운이 좋은셈이지. 그러나 본인 입장에서는 정확한 예측력이다 라고 생각해 주기를 바라는게 사람의 심리가 아닌가? 그러나 투자는 항시 대책을 수립하여 결정을 하였고 1차적인 대비는 기존에 살고있는 주택을 전세놓고 가격이 싼지역으로 이사한후 잉여자금활용, 2차적인 계획은 보유한 주식 또는 유가증권 처분, 3차적인 계획인 친분이 있는 친구 또는 지인에게 분양원가로 분양권 양도라는 대책을 수립하였는데 운이 좋아서 그런지 항시 분양받은 주택을 전세놓은 가액으로 해결되었다.

본인의 사례를 들었으나 건설사가 분양가 할인 중도금 무이자대출, 선착순분양 등의 조건을 내걸고 있는 상태로서 미분양 물건을 취득할 시기가 다가오고 있음을 알수가 있다. 지금까지 대부분이 사람들이 아파트에 올인한 상태로서 여유가 있다면 재테크 방법으로 교통이 편리하고 학군이 좋은 지역에 대지가 70평대 이상의 단독주택 취득을 검토해 보는것도 괜짢을것 같다. (구체적인 이유 생략)

2. 주식투자.
본인은 30년간 주식에 투자하여 손실을 본적이 없다. 그러나 대부분의 사람들은 주식에 투자하여 일반인이 이익을 보지 못한다는 속설이 있으나, 적은 돈으로 재미있게 할수있는 게임이 주식 투자인데 풍문에 의존할경우 작전세력에 말려들게 되고 주식투자시 절대적으로 신용과 대주와 과다한 욕심을 버리고 처분가액을 미리 정한후 소신껏 투자한다.

주식투자에 있으서 대부분의 사람들은 과다한 욕심을부려 깡통을 차는 경우를 보게 되는데 절대적으로 욕심은 금물이라 생각되고 재무제표를 충분하게 분석한후 투자에 임해야 하는데 대분의 사람들은 도시락을 지참하여 증권회사 객장에 출근하여 풍문에 의하여 취득하고 풍문에 의하여 처분하는 경향을 보게되는데 객장에 출근하여 다른 사람이 하는말에 귀를 귀울이게 되는게 사람의 심리이기에 귀를막고 투자시점에 정확한 분석을 한후 뒤돌아 보지도 말고, 남의 말을 듯지도 말고, 생각한 내용과 같이 소신껏 움직이는게 좋다.

정확한 재무제표를 분석하지 않고 투자를 할려면 차라리 불우이웃돕기 성금으로 기부하든지 나한테 소주한잔 사면 어떨까 하는 생각이 든다. 주식은 재무제표를 분석할 능력을 가져야 하고 세상돌아가는 맥을 짚어야 한다. 예를 든다면 재무제표분석에 있으서 외화차입금이 얼마나 있는지 차입시 환율은 어떤지 보증한 금액이 있는지, 부동산을 얼마나 보유하고 있는지 취득가액이 얼마인지 공시지가로 환산한 금액이 얼마인지 생산제품의 시장성이 있는지 현재 생산하는 품목이 비젼이 있는지 경영자의 자질등에 대하여 정밀분석을 하여야 한다.

근래에 주식가액이 반토막 이상 하락 하였고 부동산 가액은 1/3정도 시세가 하락하였다고 무조건 투자에 뛰어들게 아니라 냉정하게 따져보는 자세가 중요하다. 주식투자는 투자금액에 10배이상의 수익을 올릴수 있다고 판단될때 투자를 결정하여야 하고, 부동산은 세금납부후 수익금을 10배이상의 수익을 거두기는 어려운 실정이다.

그러나 주식투자는 회사가 부도가 났을때는 원금전액에 대한 손실을 보게되고 부동산은 투자금액 전액에 대하여 손실을 보는 경우가 없다. 주식은 거래시 부대비용이 적고 증권거래세 0.5%와 저율의 매매수수료를 부담하여야 하는데 부동산은 취득시 취득세와 등록세, 양도시는 양도소득세, 보유단계에서 부담하는 재산세가 있고 임대를 할 경우는 약간의 임대료가 발생되는 반면에 주식은 보유시 실적에 따라 배당금을 수령할수가 있다.

주식투자는 종목선택이 중요하고 반듯이 재무제표를 분석한후 투자를 결정하기 바라며 몇개년도 이상 분석하고 이익금에 대한 배당성향을 분석한후 자신이 취득한 가액에 대한 배당금이 은행대출이자율을 상회하고 그룹사 주식를 투자 대상으로 선정하여 아래의 항목을 집중적으로 분석할경우 손실을 줄일수 있으며 상호 호완관계에 있는 종목을 선택하는게 좋다.

1) 요즈음 지주사 설립을 유행처럼 선정하는데 삼성그룹을 예를 든다면 금융주에 있으서는 삼성증권, 삼성카드, 삼성화재, 삼성생명을 들수가 있고 건설업종으로는 삼성엔지니어링, 삼성중공업, 삼성물산, 에브랜드를 들수가 있으며 조선주에 있으서는 삼성엔지니어링, 삼성중공업을 들수가 있다.

2) L.G그룹을 본다면 통신주에 있으서 엘지데이콤. 엘지텔레콤, 엘지파워콤의 3개사를 지주사로 묵을수 있으며, 동부그룹주를 본다면 동부증권, 동부화재, 동부저축은행을 들수가 있고, 상호 연관관계에 있는 주식을 우선적으로 선정한다.

3) 종목선택에 있으서 고가주는 피하고 저가주 위주로 취득하게되며 주당가치 평가에 있으서 액면가 이상 잉여금이 적립되어 있는 회사를 선택하며 주식가액이 액면가 이하로 시세가 형성되고 배당금이 은행대출이자율 이상 나오는 주식을 취득하게 된다.

고가인 주식을 취득할 경우 안전성은 있으나 배당금에 있으서 은행대출 이자율을 상회 할수 없고 가령 액면가 5,000원인 주식을 1주당 싯가가 500,000원인 주식이 취득하여 10배 이상 상승하기란 어려운 실정이며, 1주당 액면가 5,000인 주식의 시세가 2,000원인 주식을 취득하였을 경우 10배이상 상승하기란 쉽지 않은가?

배당에 있으서 액면가 5,000원 하는 주식을 500,000원에 취득하였을 경우 100%를 배당한다 가정하여도 배당금으로 돌아오는 금액은 5,000원 임으로 배당율은 1%에 해당되고, 저가 주식에 대한 배당율을 5%로 결정할때 액면가 5,000원에 5%를 계산하면 250원의 배당금이 발생됨으로 취득을 2,000원에 하였음으로 취득가액 대비 12.5%라는 수익이 발생된다.

그룹사 주식중 업종이 상호 호완관계에 있는 업종은 그룹사가 파산되지 않는한 처분을 하지 않는 습성이 있음으로 호완관계가 없는 주식보다는 비교적 안정적인 장점을 지니고 있다. I.M.F. 당시 기업구조조정시 르노삼성자동차, 하이닉스(구 현대전자), 엘지카드, 쌍용자동차, 대우자동차등을 들수가 있고 개별기업에 대하여는 고려증권, 동서증권,동남은행, 평화은행등 이름도 없이 우리기억속에서 사라진 기업이 많지 않은가?

부동산 투자와 주식투자의 차이점에 대하여 위에서 언급 하였듯이 부동산은 비교적 큰 금액으로 투자를 하여야 하지만 주식은 단돈 10,000원을 가지고도 투자를 할수있는 장점이 있고 부동산은 원금 전액을 탕진하지는 않는 반면에 주식은 투자금액 전액을 탕진하는 경우가 있는데 반듯이 부동산이나 주식투자에 있으서 신중하게 분석하여 투자하는 자세가 필요하다.

그동안 주식이나 부동산 가액이 큰폭으로 하락하였다고 섣부른 투자는 금물이라 생각되며, 필자의 견해로는 더 하락할걸로 예상된다. 주식은 언론에서 보도 된바와 같이 한계기업을 정리하고 난후 주식투자의 적기가 아닌가 하는 생각을 해본다.

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