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[스크랩] ☆ (한경비지니스) 아기곰 리포트 요약 |부동산노트

2008-03-30 08:07

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자료출처 : L'etranger의 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/comet136

아기곰 리포트 요약

1. 미국의 서브프라임 모기지 부실 사태는 대출 업체의 과당경쟁에서 기인했다. 대출해 주지 말아야 할 신용 불량자들에게까지 안전장치 없이 대출을 해준 게 화근이 됐다.

2. 미국 주택 시장 과열로 인한 인플레이션을 막기 위해 단행됐던 금리 인상은 주택 시장을 안정화시키기는 했어도 이로 인해 미국 경제 전체를 침체로 빠뜨렸다.

3. 이로 인해 차압 매물이 증가하고 서브프라임 대출 업체를 중심으로 금융회사의 피해가 연속적으로 늘어나게 됐다.

4. 다급해진 미국 금융 당국은 금리를 급격히 내리고 1680억 달러에 이르는 긴급 자금을 소비 시장에 지원하기로 결정했으나 이미 식어가는 경기 침체를 막기에는 역부족으로 판단된다. 금융회사가 보수적으로 담보 기준을 강화하면서 소비의 재원이었던 대출이 더 이상 어렵기 때문이다. 과거 수준의 대출이 재개되려면 서브프라임 사태가 터지기 직전의 부동산 가격보다 미국 부동산 담보 가치가 20~30% 정도 상승해야 하는데 현재로서는 요원하다.

5. 세계 최대 소비 시장인 미국의 침체는 중국 등 세계 여러 나라에 영향을 미칠 것으로 예상된다. 한국 수출 기업에도 악영향을 줄 것이다.

6. 새 정부가 공약으로 내걸었던 7% 경제 성장이나 인수위가 목표로 내걸었던 6% 경제 성장을 달성하기는 아주 어려운 여건이 됐다. 마지노선인 5%의 경제 성장이라도 달성하려면 내수 시장을 활성화하는 방법밖에 없다.

7. 4월 총선이 끝나고 새 정부 구성이 마무리되면 내수 시장 부양을 위한 여러 경기 활성화 조치가 예상된다.

8. 부동산 시장과 증시의 내수주가 경기 부양 조치의 긍정적 영향을 받을 가능성이 높다.

9. 한국 부동산 시장은 미국과 전혀 다른 체제를 갖고 있다. 따라서 서브프라임 사태와 비슷한 일이 벌어질 가능성은 없다.

요즘 미국에서는 주택 차압 매물이 늘어나면서 주택 시장 전체도 극심한 침체 상태로 빠져들고 있다. 이 때문에 한국 주택 시장도 조만간 침체 일로에 들어갈 것이니 지금이라도 집을 팔아야 한다는 의견이 제기되고 있다.

결론부터 말한다면 그런 생각은 기우에 불과하다. 무주택자에겐 오히려 지금이 기회라고 단언하고 싶다. 앞서 미국의 서브프라임 모기지(비우량 주택 담보대출) 부실 사태의 발생 원인과 영향에 대해 길게 설명한 이유도 미국과 우리나라의 차이를 인식함으로써 서브프라임 부실 사태가 한국에 미칠 영향을 정확하게 파악하기 위해서였다.

미국 vs 한국 ‘근본적으로 달라’

우선 미국 주택 시장과 한국 주택 시장의 차이점에 대해 알아보자. 서브프라임 부실 사태가 발생한 미국과 한국의 주택시장은 근본적으로 다른 몇 가지 차이점이 있다.

첫째, 주택 가격 대비 대출금의 비율을 나타내는 LTV(주택 담보대출 비율)에서 차이가 난다. 미국은 서브프라임 사태가 발생하기 전까지는 감정가의 100%까지 대출이 가능했다. 사정이 이렇다 보니 주택 가격이 조금만 하락해도 주택 가격이 대출 잔액 아래로 떨어지기 일쑤다. 집을 팔아도 대출금을 다 갚을 수 없는 상태가 되면 자신의 돈을 한 푼도 들이지 않고 집을 마련한 주택 소유주의 입장에서는 집을 포기하고 싶은 유혹에 쉽게 빠질 수 있다. 당장 집을 포기하면 상당액의 채무로부터 해방되고 떨어진 신용도는 7년 후면 회복이 가능하기 때문이다.

이에 반해 한국의 LTV는 40~60% 선에 불과하다. 2007년 말 국민은행의 조사에 따르면 한국 주택 담보 대출의 평균 LTV는 37%다. 다시 말해 우리나라에서는 통상적으로 자기 돈 63%가 있어야 주택을 구입한다는 의미다. 그러므로 아무리 대출 이자가 올라가고 금융 환경이 열악해져도 37%의 대출 때문에 63%인 자신의 돈을 포기하는 사람은 나오지 않을 것이다.

대출금 부담 때문에 63%나 되는 자신의 돈을 포기하는 사태가 오려면 집값이 지금의 3분의 1 수준으로 폭락해야 한다. 그런 일이 벌어질 가능성이 있을까. 국민은행 조사에 따르면 주택 가격 추세를 조사하기 시작한 1986년 1월 이후 22년 동안 전년 대비 10% 이상 주택 가격이 하락한 경우는 외환위기 때밖에 없었다. 그 시기에도 가장 많이 하락했던 때가 13.1%에 불과했다.

서브프라임 사태의 피해자인 미국 금융회사들조차 서브프라임 사태 해결책으로 LTV를 기존의 100%에서 80%로 하향 조정하는 데 그치고 있다. 80% 정도 대출을 해줘도 본인의 돈이 20% 정도 들어갔으므로 안전하다고 판단하는 것이다. 이에 비하면 대출 비중이 37%에 불과한 한국은 쓰나미로부터 피하는 정도가 아니라 산꼭대기로 피난한 셈이다.

둘째, 주택 보유 비용에 대한 민감도에서도 차이가 있다. 미국에선 주택 보유 비용이 증가하면 아주 민감하게 반응한다. 그 이유는 당장에 모아둔 돈이 적다는 면도 있지만, 그보다는 렌트를 했을 때의 비용과 직접 비교가 가능하기 때문이다.

미국에는 전세라는 제도가 없다. 임대(렌트)의 경우 100% 월세다. 월세도 비싼 편이어서 학군이 좋은 곳의 경우 방 1개짜리 아파트는 월 150만 원, 방 3개짜리 주택은 월 300만 원 정도다.

이에 비해 주택을 보유하는 경우 모기지 이자와 재산세, 보험 등 부대 비용이 나가게 되므로 이자가 높은 경우 주택 보유 비용이 월 임대료보다 비싸게 된다. 그럼에도 불구하고 주택을 보유하는 이유는 소득세 감면 혜택도 있고 자산 증가(capital gain)의 기회도 있기 때문이다. 지역별로 다른 재산세율과 집값의 수준에 따라 차이는 있지만, 보통 대출 이자가 4%대 이하로 내려가면 임대료와 주택 보유 비용이 비슷해지기 때문에 주택 구입 수요가 급격하게 늘어난다. 집값이 오르지 않더라도 이익이 되기 때문이다.

이에 비해 한국의 임대 제도는 월세보다 전세가 주류를 이루고 있기 때문에 임대 시 주거 비용 산정에 모호한 면이 있다. 물론 전세에 살더라도 시중 금리에다 전세금을 곱하면 주거 비용을 계산할 수 있을 것이다. 집을 사는 경우는 명시되는 대출금리로 주택 보유 비용을 계산할 수 있다. 그러나 매달 이렇게 계산해 집을 살까 말까를 고려하지는 않는다.

한국 사람이 미국 사람보다 계산에 어두워서가 아니라, 그것은 월세와 전세의 심리적 차이 때문이다. 월세의 경우 매달 자신의 주머니에서 현금이 나가므로 민감할 수밖에 없지만 전세는 입주할 때 돈을 맡겨놓고 나갈 때 원금 전부를 찾아가는 것이니 상대적으로 덜 민감한 것이다. 미국에선 집을 보유하고 있는 것과 월세로 사는 것에 대해 언제나 일대일 비교가 가능하기 때문에 집을 보유하는 것이 손해가 크다고 생각하면 이번 서브프라임 사태 후폭풍과 같은 일이 벌어지는 것이다.
서브프라임 사태의 ‘긍정적 요소’

서브프라임 모기지 부실 사태가 우리나라 부동산 시장에는 유리하게 작용할 가능성도 있다. 저금리 시대가 다시 도래할 것이라는 전망 때문이다. 미국은 서브프라임 사태의 해결책으로 지속적인 금리 인하를 단행하고 있다. 주택 보유 비용을 낮춰서 채무 불이행을 막고, 더 나아가 주택 보유를 늘리려는 의도다.

이에 따라 연방준비제도이사회(FRB)는 정책 금리를 3%까지 내렸고 3월 18일 금리를 2.5%로 낮췄다. 보통 미국의 금리가 내려가거나 올라가면 다른 나라들이 시차를 두고 조정하는 것이 상례다. 이런 금리 동조화 현상은 국제 협약이나 미국의 압력 때문이 아니라 자국의 이익을 위해서다.

만약 연 4%의 이자를 주는 은행과 연 6%의 이자를 주는 은행이 있다면 어느 은행에 저축을 하겠는가. 국제 자금 흐름도 이와 다르지 않다. 국제 자본도 금리가 낮은 나라에서 높은 나라로 흐르게 된다. 이에 따라 금리가 높은 나라는 유동성이 증가되거나 자국 통화가 강세를 띤다. 이처럼 자국 통화가 강세를 띠면 수입 업체로서는 이익이 되지만 수출 업체로서는 손해가 발생한다. 쉽게 말해 환율이 1000원일 때 100만 달러어치를 수출하면 10억 원의 돈이 들어오지만, 환율이 900원일 때 100만 달러어치를 수출한다면 9억 원밖에 돈이 들어오지 않는다.

이런 이유로 환율이 급격하게 변한다면 자국 기업의 경쟁력에 문제가 생기기 때문에 대부분의 나라가 울며 겨자 먹기 식으로 금리 동조화에 동참할 수밖에 없는 것이다.

한국도 금리 동조화에서 예외가 아닐 것으로 예상되지만, 그 시기는 유동적이다. 금리를 내리면 가뜩이나 불안한 물가를 더 자극할 수 있기 때문이다. 그렇다고 물가 관리 차원에서 금리를 올리자니 환율 하락(원화 강세)으로 인해 수출 산업에 직접적 타격이 되고, 반대로 금리를 내리자니 물가가 걱정되는 딜레마에 빠지는 것이다. 한국은행의 콜금리 동결 조치는 이런 배경 때문이다.

한국은행에서 당장 금리를 내리지 않더라도 다른 나라와의 금리 차가 벌어지므로 국제 자본의 유입으로 인한 유동성 증가 효과가 나타난다. 이는 주식이나 부동산 시장에는 긍정적인 효과를 가져 올 것이다.

‘아기곰’은 금리가 인하될 것이라는 쪽에 무게를 더 둔다. 하반기로 갈수록 세계적 경기 침체로 인해 수출 시장의 환경이 나빠질 것으로 예상되는데, 환율마저 불리하게 전개된다면 수출 기업이 설 자리를 잃게 되기 때문이다. 기업의 발언권이 강화되고, 정부에서도 문제의 심각성을 깨닫게 될 것이기 때문에 금리 인하는 ‘시간문제’라고 예상한다.

일반적으로 경기가 침체되면 주식 시장이나 부동산 시장에는 악재로 작용한다. 미국발 경기 침체가 전 세계로 확대된다면 한국도 예외가 될 수 없다. 그러나 언제나 위기와 기회는 같이 따라다닌다. 경기 침체가 위기라면 정권 교체는 기회가 될 수 있다.

“위기는 또 다른 기회”

먼저 참여정부의 경제 성적표를 살펴보자. 미국 CIA(중앙정보국)에 따르면 2007년 한국의 국내총생산(GDP) 성장률은 4.8%로 추산된다. 이것은 세계 평균(5.0%)에는 물론 주요 경쟁국인 중국(11.4%) 인도(8.5%) 러시아(7.6%) 싱가포르(7.4%) 홍콩(5.8%) 브라질(4.9%)에는 뒤지고 대만(4.6%)에만 약간 앞서는 수준이다. 전 세계 217개 국가 중 중하위권인 113위에 머무르고 있다. 결코 자랑스러운 성적이 아니다. 다른 경쟁국은 달려가고 있는데 한국만 황소걸음을 하고 있었던 것이다.

더구나 이 성적은 경제 정책을 잘 수립해서 거둔 것이 아니라 세계적인 호경기에 힘입어 수출이 호조를 보였기 때문이다. 자신의 실력보다 점수가 높게 나온 것은 시험이 쉽게 출제됐기 때문인데 참여정부는 5년 내내 자신의 실력이 향상된 것이라고 착각을 해 왔다. 더구나 침체를 거듭한 내수 분야를 감안한다면 수출 시장의 호황이 어느 정도였는지 짐작할 만하다.

기업의 경우도 마찬가지다. 몇몇 수출 기업의 경우 지난 몇 년간 사상 최대의 매출과 이익을 거뒀다. 이를 두고 외환위기 이후 강력한 구조 조정의 결과라고 자화자찬하는 이들도 있다.

그러나 천만의 말씀이다. 꿈에서 깨라. 지난 몇 년간의 성공은 수출 시장의 활황과 기업 이익에 영향을 미치는 저금리, 그리고 국채를 발행하면서까지 수출 기업의 이익을 지켜준 환율 정책에 기인한다. 우리는 가끔 신문에서 자동차 수출이 역대 최고라는 기사와 미국에서의 점유율이 점차 줄고 있다는 모순된 기사를 보곤 한다. 시장점유율이 줄어드는데도 매출이 늘고 있다는 것은 시장의 규모가 늘었다는 의미다. 한마디로 지난 몇 년간은 ‘중간’만 해도 저절로 매출이 느는 시장 환경이었던 것이다.

그러나 앞으로 다가올 시대는 수출 기업들에 그렇게 녹록하지 않다. 앞으로 닥쳐올 추운 겨울에도 살아남을 기업이 진짜 경쟁력을 갖춘 기업들일 것이다.

미국발 경기 후퇴의 영향으로 세계 경제 상황이 점점 나빠질 것으로 예상되는 현실에서 이명박 정부의 첫해 경제 성적은 어떨까. 한국은행은 올해 경제성장률을 4.7%로 전망하는 반면 민간 연구소들은 5.0~5.1% 정도로 예상하고 있다. 이에 비해 세계의 주요 투자은행(IB)들은 한국의 경제성장률이 5%에 미치지 못한 4.7% 정도에 그칠 것으로 내다보고 있다. 한마디로 험난한 가시밭길을 예고하고 있는 것이다.

문제는 경제 현실은 이렇듯 암울한데, 국민의 기대치가 너무 높다는 데 있다. 국민들이 지난 대선 때 이명박 대통령을 압도적으로 지지한 것은 대운하를 건설해 달라거나 영어 몰입 교육을 시켜 달라는 것이 아니다. 연평균 7% 경제 성장을 실현해 국민 소득 4만 달러 시대를 열고 세계 7위권의 경제 대국을 이루겠다는 ‘약속’을 믿었기 때문이다.

물론 노무현 전 대통령도 7% 성장이라는 경제 공약을 내걸었던 적이 있다. 그러나 그 당시나 그 후에도 그 공약이 실현될 것이라고 믿는 사람은 거의 없었다. “북한과의 문제만 잘 해결되면 나머지 분야는 깽판 쳐도 된다”는 노무현 전 대통령의 말에도 함축돼 있듯이 그때의 시대정신은 ‘경제’가 아니었다. 그러나 지금의 시대정신은 바로 ‘경제’다. 여러 가지 의혹에도 불구하고 국민이 압도적인 지지를 보내준 것은 이명박 대통령이야말로 경제를 살릴 수 있다고 믿었기 때문이다.
하반기 주택 시장 ‘내수에 달렸다’

그런데 경제 대통령이라는 분이 거둔 성적이 ‘깽판 쳐도 된다’는 분이 거둔 성적보다 나쁘다면 국민들은 어떤 생각을 할까. 아무리 주변 여건이 나쁘다고 해도 그런 것까지 일반 국민들이 이해하려고 하지는 않는다. 경제를 살린다고 해서 뽑아준 대통령이 경제를 살리지 못한다면 그 실망감은 전임 대통령 때와는 또 다른 것이다.

이런 이유로 2008년도 우리나라 경제성장률의 마지노선은 5%가 될 것이다. 참여정부의 마지막 성적표가 4.8%였으므로 이보다는 조금이라도 높아야 체면이 서는 것이다. 만약 이 마지노선이 깨진다면 그것은 경제 문제가 아니라 정치 문제로 비화될 수 있다.

이 문제를 어떻게 타개해야 할까. 수출 업체를 아무리 독려한다고 해도 수출이 획기적으로 늘기는 어렵다. 수출이 늘지 않는 것은 기업의 의지 문제가 아니라 시장에서 수요가 늘지 않는 데 있기 때문이다. 더욱이 원유, 철광석 등 원자재 가격이 오르고 한국만 고금리를 유지하고 있는 상황에서 업체의 의지만으로 수출이 늘어난다는 것은 거의 불가능한 일이다.

그러나 다행히도 우리에게는 내수 시장이 있다. 시장 규모로 보아도 과거에 비해 점점 커지고 있기 때문에 침체된 내수 시장이 되살아난다면 올해 경제성장률을 5% 이상으로 끌어올리는 것이 불가능한 일만은 아니다. 그러므로 내수 시장 부양은 새 정부의 선택 사항이 아니고 필수 사항이다.

인수위의 몇몇 인사에 따르면 ‘인위적 경기 부양’은 없다고 한다. 한마디로 말장난에 불과하다. 아무것도 하지 않으면 경기가 부양되겠는가. ‘경기 부양’이라는 용어 자체가 ‘인위적’이라는 의미를 함축하고 있다. 시장이 저절로 살아나길 기다리는 것은 ‘부양’이 아니다. 차라리 인수위가 말한 ‘인위적 경기 부양’이라는 용어는 ‘단기적 극약 처방’이라는 의미로 해석돼야 할 것이다. 이런 측면에서 보면 총선이 끝나고 새 정부에서 일을 추진할 수 있는 구도가 마무리되는 하반기에는 내수 시장 활성화를 위한 경기 부양책이 ‘반드시 나온다’는 것이 ‘아기곰’의 전망이다.

내수 시장이 활성화되면 부동산 시장은 어떻게 될까. 이를 예상하는 것은 어려운 일이 아니다. 어느 정부도 주택 가격을 인위적으로 올리려고 하지는 않는다. 다만 경기가 활황을 보이면 자연적으로 주택 가격이 올라가는 것이다. 기업의 실적이 좋으면 주가가 올라가는 것과 같은 이치다.

‘부동산이 불패면, 대통령도 불패’라고 하면서 5년간 부동산 시장을 잡는다며 내수 시장 전체를 침체에 빠뜨렸던 참여정부의 전철을 다시 밟을 것인지, 아니면 다소의 부작용은 감수하더라도 경제를 다시 살리는 것이 우선이라고 생각했던 DJ정부의 뒤를 따를 것인지는 새 정부의 선택이다. 이렇건 저렇건 경제 살리기가 시대적 과제인 점을 생각하면 새 정부의 선택은 분명해 보인다.
 
* 원문출처 : 한경비지니스/아기곰 님, 2008.3.26

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