[스크랩] 고종환 부동산 두가지 눈

2007-09-27 20:16

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가을 부동산 시장에서 주목할 변수

상반기의 부동산 시장은 전반적인 안정세를 보였다. 하반기에도 돌발변수가 나타나지 않는 한 상반기와 유사한 흐름을 이어갈 것으로 전망된다. 올 하반기에는 부동산 시장에 영향을 미칠 변수인 부동산정책, 가을 이사철의 도래, 대선 변수 및 미국 발 부동산 위기에 대해 하나씩 짚어보면서 이에 따른 대처 전략을 알아보자.

정책변수로 실수요자들 관망세

세금과 대출규제 등의 부동산 억제정책으로 이미 주택 수요의 무게 중심이 실수요자에게 이동한 상태다. 따라서 이들의 움직임이 매우 중요하다. 실수요자들 중 상당수가 분양가 상한제와 청약 가점제의 시행에 따라 신규 분양에 뛰어들기 위해 대기하고 있거나, 시장의 추가적인 조정을 기대하여 매수시기를 늦추고 있는 실정이다. 기존 주택의 매매수요가 줄어든 주요인이다. 매도 희망자들 역시 차기 정부가 현재 시행되는 규제정책 중 일부를 완화할 것이란 기대감으로 매도에 적극적인 입장을 보이고 있는 상황이 아니다. 실제 중개업소에 나가보면 생각만큼 매물이 풍부하지 않고 매물에 대한 가격 조정도 쉽지 않다는 것이 증거다. 8월부터 비은행권들도 총부채상환비율(DTI)를 적용하고 있어 부동산 시장으로 유입되는 자금에 대해 옥죄기가 한결 강해졌다. 이것은 그간 서울의 강남권을 포함한 버블 세븐 지역이 가격 조정을 받았다 해도 상반기와 마찬가지로 힘의 균형을 깨는 예기치 못한 돌발 변수가 나타나지 않는 한 고가 주택의 접근이 용이하지 않아 약보합을 이어갈 것으로 전망하게 만든다. 이런 상황들을 정리해볼 때, 기존의 주택 시장은 당분간 상반기와 마찬가지로 호재가 있는 곳 등에서는 국지적인 상승이 나타나겠지만 전반적으로는 안정세를 이어가는 가운데 관망세가 나타날 것으로 예상된다.

정책의 수혜를 크게 받는 곳이 바로 청약시장이다. 분양가상한제 실시로 당첨에 따른 시세차익을 극대화를 위해 입지가 좋은 곳은 청약과열 현상이 나타날 것으로 보인다. 현재 장기적으로는 민간택지 원가공개에 따른 사업이익 축소가 건설사들의 이익을 줄여 중장기적으로 공급 물량을 줄이는 부정 요인으로 작용할 것이란 인식이 시중에 깔려 있다. 게다가 분양가상한제가 적용되는 수도권의 아파트는 5년~10년까지 전매제한이 되므로 수요층 입장에서는 신중하게 청약할 수밖에 없어 수도권의 인기 지역의 청약률을 올리는 요인이 될 것은 쉽게 예상해볼 수 있다. 반면 그렇지 않은 곳은 경쟁률이 저조한 모습을 나타낼 것이므로 지역별 명암 차가 극심하게 나타날 것으로 보여 이에 대한 정부의 대책 마련이 필요하다.

이외에도 부동산 억제책의 일환인 처분조건부 대출 약정에 따른 매물과 양도세 중과를 피하기 위한 일시적 1가구 2주택자들의 매물 등이 10만 여건 정도로 추산되고 있어 주로 지난해 처분조건부 대출이 많았던 일산, 분당 등 신도시 중대형 아파트시장의 변수로 작용할 가능성이 있다. 하지만 시장의 심리만 지나치게 얼어붙지 않는다면 시장에는 악재만 존재하는 것이 아니라 차기 정부에 대한 규제 완화 기대감 등 상승 요인도 있는 만큼 전체 부동산 시장에 큰 파장을 미칠 것으로 판단되지는 않는다.

미국 발 부동산 위기 확산 가능성

미국의 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 부실 사태가 일어나자 엔캐리트리이드 자금의 청산 가능성이 복합적으로 맞물리면서 주식시장이 크게 흔들렸으나 국내 부동산은 별 다른 영향을 미치지 못하였다. 하지만 금융(주식)시장과 실물(부동산)시장과의 긴밀한 연결고리를 감안해볼 필요가 있다. 서브프라임 모기지가 장기화 할 경우 부동산 시장만 무풍지대로 남기는 어렵다. 모기지 부실 사태가 장기화될 경우 유동성 감소, 투자심리위축 등으로 인해 매물증가, 투자수요 급감으로 부동산가격 급락가능성을 배제할 수는 없다.

반대로 주식 등 위험자산으로부터 시중 부동자금이 상대적으로 안전자산으로 분류되는 부동산 시장으로 이동하는 현상도 예견된다. 시장 전체의 유동성은 축소되더라도 부동산 시장의 대기 자금은 되레 풍부해질 수 있다는 뜻이다. 최근 주식시장 폭락하는 가운데 오히려 국공채 시장은 돈이 넘치면서 채권 금리가 하락하는 현상과 같은 맥락이다. 과거 경험 통해 볼 때 시중에 유동성이 넘치면 돈의 힘에 의해 부동산 가격의 하락이 저지되거나 상승하는 사례가 많았다.

이번 사태는 위험자산에 대한 경계심이 커지면서 안전자산에 대한 선호 욕구가 높아지는 계기로 작용할 것이다. 원금을 떼일 우려가 거의 없는 채권이나 상대적으로 자산 가치 등락폭이 적고 안정적인 수요, 임대수요가 받쳐주는 우량한 부동산 물건에 대한 관심은 높아질 것으로 보인다. 대형오피스 빌딩, 복합용도건물, 호텔, 할인점, 아울렛, 쇼핑몰, 클리닉, 스포츠센터등 상업용 부동산과 상업중심지역 둥에 위치한 상가, 오피스텔 등 수익형부동산으로의 자금의 유입은 계속 이어질 것으로 예상된다. 반면 위험관리 차원에서 집값하락에 대비해 금융기관에서 신규 주택담보대출 등을 좀 더 조일 가능성이 있으므로 내 집 마련 목적이 아닌 투자자의 경우는 이를 염두에 두고 관심 범위를 높여주는 것이 좋은 전략이다.

다가오는 이사철에 거래량이 회복되는지 살펴봐야

가을 이사철을 앞두고 있어 특별한 변수가 없다면 다소 거래의 숨통이 트일 것으로 예상된다. 그러나 앞서 살펴봤듯 전반적으로 매매시장의 경우는 매도와 매수 모두 용이한 상황이 아니다. 단기적인 추세에 민감하게 반응하여 섣불리 뛰어들기보다는 거래량이 실리는지의 여부를 반드시 확인하는 것이 중요하다. 그리고 독신자, 신혼부부 등 가점에서 밀리는 사람들 중 일부가 대출규제가 상대적으로 덜한 6억 원 미만의 중소형 주택에 대한 매수에 나설 가능성이 있다. 개발호재가 많은 경기 일부와 상대적으로 주택 가격이 낮은 서울 강북의 재정비 촉지지구 등 호재가 있는 곳을 중심으로 국지적인 상승세를 나타낼 가능성이 있다. 그러나 여러 정황상 큰 폭의 상승세로 이어지기는 힘들어 보인다.

매매시장과 달리 전세시장은 불안요소가 상존해 있다. 서울의 강북지역과 수도권 등 전세 수요가 많은 지역의 중소형 물량이 이미 부족한 모습을 보이고 있다. 시장의 가격 상승으로 이어질 가능성도 있다. 2005~2006년 집값 상승분 반영, 싼 새 아파트를 기다리는 전세수요자 증가 및 종합부동산세와 금리상승분의 세입자 전가 현상 등을 이유로 꼽을 수 있다. 물론 9월~12월 중의 수도권 국민임대 입주 물량이 작년에 비해 2.6배 정도 늘어 총 11,795 호에 달할 것으로 예상되므로 단기적으로는 전세시장 안정화에 기여할 것으로 보인다. 그러나 지속적인 공공임대 주택 등의 물량을 꾸준히 공급되지 않는다면 전세시장의 불안 요인으로 작용하여 매매가격 상승으로 이어질 개연성을 배제하기 어렵다.

대선 변수를 냉정하게 바라봐야

다주택자나 고가 주택소유자들의 경우는 차기 정부의 부동산 규제 완화를 기대 심리로 급하게 주택을 처분하기보다는 관망하고 있다. 여기서 중요한 것은 대선 전이 아니라 대선 이후의 모습일 것이다. 대선 유력 후보들의 공약을 살펴보면 현 부동산 제도의 틀이 크게 바뀌지 않을 것으로 보인다. 그러나 누가 당선되느냐에 따라 재건축 규제 완화, 양도세 완화, 대출규제 완화 등이 나타날 가능성이 있다. 또한 정책 우선순위 등이 다소 달라질 수 있으므로 대통령 선거일을 기준으로 시장의 추세가 전환될 가능성이 있다. 따라서 이를 냉정하게 지켜볼 필요가 있다. 만일 시장의 기대치에 미치지 못한다면 실망 매물이 나올 가능성으로 기존 주택 시장에 단기적인 파장을 미칠 가능성이 있다.

하지만 중장기적 시장 흐름은 정책 못지않게 주택 수급이 주요 변수가 될 것으로 예상된다. 발표대로 수도권 공공택지의 확보 및 주택 공급량이 2007~2010년 동안 연평균 37.4만호를 채우지 못할 경우 강남권 등 다수가 선호하는 지역에서부터 가격을 끌어올리는 요인으로 작용할 것으로 예상된다. 여기에는 단순히 공급확대만이 아닌 질적인 측면도 고려의 대상이다. 수요자들이 요구하는 질을 갖춘 주택의 공급이 해소되지 않는다면 중장기적으로 수도권의 주택부족 현상은 쉽사리 해소되기 힘들 것으로 보인다.

따라서 하반기에는 큰 폭의 주택 가격 상승 가능성이 강하지 않은 만큼 자신의 자금력 등을 고려하여 실수요 위주로 매수에 나서는 전략을 짜는 것이 필요하다. 반대로 매도를 해야만 하는 상황이라면 지나친 욕심보다는 상황에 맞는 시세로 처리하는 것이 필요하다. 매도가 여의치 않을 때는 자산관리공사에 매매를 의뢰하면 양도세를 감면받을 수 있으므로 활용해보자 .

고종완

:: 現 RE멤버스 대표
:: 現 건설교통부 자문위원
:: 現 매일경제 재테크 전문위원
:: KBS, MBC, SBS 뉴스 다수출연

부동산 투자, 가장 중시해야 할 것

요즘 같은 환경에서 부동산투자를 하기란 만만치 않다. 각종 공법상 규제에다 세금부담까지 늘어남에 따라 투자선택 폭이 줄어들고 그만큼 많은 투자비용이 들어가는 반면 수익은 전과 같지 않기 때문이다. 이러한 상황에서 주의를 요하는 몇 가지 기본원칙이 있는데 이 중 아무리 강조해도 모자라지 않은 것이 있으니 바로 경제성, 수익성 분석이다.

우리가 투자를 하는 이유는 무엇인가? 투자를 하는 주된 이유는 재산을 증식하기 위함이다. 따라서 투자하기 전에 수익성을 분석하는 것은 가장 중요한 절차라 할 수 있다. 그렇다면 투자의 수익성은 어떻게 측정해야 할까?

부동산을 통해 얻을 수 있는 수익에는 두 가지 형태가 있다. 하나는 자산가치 상승에 대한 자본이득이고 다른 하나는 임대수익이다. 여기서 자본이득, 즉 자산가치의 상승은 시간에 의존하기 때문에 수익성을 정확하게 예상하기 힘든 부분이다. 따라서 가격이 올라야 시세차익이 얼마나 되는지 알 수 있다. 이에 비해 임대수익은 수익성을 비교적 정확하게 예측할 수 있다는 장점이 있다.

부동산투자의 수익성은 투자회수율로 측정되고, 매각결정은 부동산 가치에 의하여 좌우된다. 즉 부동산 가치가 맨 처음 구입했을 때보다 많이 올라서 이익이 발생하면 그만큼 수익성도 높아지고 이를 측정하는 투자회수율도 높아진다.

부동산가치는 소유자, 구입하려는 사람, 혹은 특수목적의 사용자 등 관점에 따라 각기 다르게 평가할 수 있고, 가치를 측정하는 방법도 수없이 많다. 측정방법은 크게 거래사례비교법과 비용접근법(원가법), 수익환원법 등으로 분류할 수 있다.

실제로 수익성 부동산에 해당하는 것은 수입을 기준으로 한 수익환원법을 적용하는 것이 가장 타당성이 높다. 왜냐하면 수익성을 보고 투자한 이상 투자금의 회수율이 가장 큰 관건이기 때문이다.

통상 사업체에서 이익이 발생하면 그 사업체의 가치도 올라간다. 반대로 수익이 줄거나 손실이 발생하면 당연히 사업체의 가치도 떨어진다. 부동산도 이와 다를 바가 없다. 부동산 가치는 부동산에서 발생하는 순수익으로 간단하게 측정할 수 있는데 이것이 자본환원율이다.

자본환원율은 맨 처음 투자할 때 대출관계 없이 부동산을 모두 현찰로 사는 것으로 가정한다. 이렇게 하면 대출이자를 고려하지 않게 되는데 순운영수입을 매입가격으로 나누면 자본환원율을 계산할 수 있다. 순운영수입은 전체 운영수입에서 운영비용을 빼면 된다.

임대수입은 부동산의 종류에 따라서 차이가 있으며 누가 비용을 부담하느냐에 따라서 다르다. 부동산 사용면적을 사용한 대가로 임대수입이 발생하는데 이를 보험료, 재산세, 청소비 등 모든 운영비용을 감안하고 남은 수입, 이것이 순운영수입이다.

해당 부동산의 순운영수입을 알고, 부동산시장에서 산출된 자본환원율을 알면 부동산의 경제적 가치를 쉽게 산출할 수 있다. 이는 대상부동산에 투자를 할 것인지 말 것인지에 대한 의사결정을 쉽게 할 수 있는 중요한 판단자료이다.

즉 수익성 분석은 부동산가치판단의 실질적이고 구체적인 근거로 작용하기 때문에 거듭거듭 강조되고 있다.

[고종완 RE멤버스 대표]

자료출처: 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬

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