1. 전망

1) 06년 소형, 비블루칩이 강세였으나 지속은 어려움, 중대형 선호가 지속

2) 다주택자 양도세 규제 강화 지속

3) 9호선, 신분당선, 분당선, 3호선, 2호선 라인 강세 전망

강남으로의 접근성 개선지역 관심요망

4) 대출규제 : DTI(소득연동 대출) 지속예상

3.4월 추가 부동산 상승시 대출규제 더욱 강화될 것

5) 06년 10~11월 부동산 상승기 정점 (장기 사이클)으로 강남은 장기 하락국면

으로 추정함. 따라서 투자전략이 단기 -> 장기로 봐야할 것

6) 재건축

2종 주거지역 재개발의 경우 3종으로 종변경시 상승기대

용적율 완화는 어려움

7) 재촉지구

이미 상승한 지역이 많으나 유망. (신길.영등포.구로)

8) 정부정책

강화된 거래규제 (주택거래신고제, 토지거래허가제)가 지방의 경우 해제가능성 높음

(현재 미분양물량 과다, 미분양 6만가구 이상시 침체신호로 볼 수 있음)

따라서 지방의 경우 완화가능성이 높아짐.

9) 금리

변동성 낮음, 금리급등 가능성 낮음

10) 소득

소득증가 소득의 편차가 커진 것이 일부 블루칩부동산 상승을 부추켰음

지역별. 평형별 집값 상승 차별화는 더욱 침화될 전망

11) 수급

서울주택보급율 89.7%(98만가구), 수도권 96.8%(168만가구)

수급부족으로 인한 서울.수도권 상승가능성이 높음

12) 천가구당 주택수

서울은 주택수 매우 부족. 공급부족 장기화 가능성이 높음.





2. 투자심리

1) 한국은 실문투자사상이 강하여, 부동산 투자에 대한 관심이 계속될 전망





3. 투자전략

1) 차기 정권이 누가되냐가 변수

2) 2015년까지는 지속 부동산 상승 전망 (계단식 상승, 하락)

3) 부동산 사이클은 긴 상승과 짧은 하락을 반복하므로 현재 보합수준이라도

장기적인 측면에서는 가격상승가능성이 높음.

4) 언론에서 부동산 침체, 미분양발표시 오히려 투자기회

5) 수도권 남부지역, 판교중심, 수원 광교, 용인, 화성

성남, 하남, 의왕, 동부. 서부 (남양주, 청라지구)

청라지구 - 9호선으로 용인, 강남 연결 가능



1. 서울, 과천, 일산, 평촌 등 : 3년보유, 2년거주 요건으로 비과세

2. 하남, 인천 : 3년보유로 비과세

3. 일본 등 선진국은 인당 10평이상 거주로 국내 적용시 가구당 3인거주로 40평대 선호가 증가할 것

4. 갈수록 핵심지역 집중화가 지속될 것

- 병원, 학원, 금융, 극장, 쇼핑, 편의시설 확인

- 커뮤니티 인프라가 잘 갖춰질 것 (거주인 대부분이 고소득자가 많을 것)

-> 서초구, 강남구, 송파구, 강동구

-> (bad) 중랑구, 성동구, 영등포구, 구로구, 금천구

- 인구 만명당 학원수

-> 서초, 강남, 송파, 강동

-> (bad) 동작, 용산, 서대문, 성동, 은평구



5. 갈아탈때 체크사항

1) 거주지역에 부자들이 많이 사는가? -> (no) -> 부자들이 많이 사는 곳으로 이사

/-> (yes) 거주지역에 대형아파트가 많은가? -> (no) -> 거주지역 브랜드가 좋은 30평대 아파트 선택

/-> (yes) 대형아파트가 적은 지역의 부자들이 많이 사는 브랜드가 좋은 아파트 선택



6. 정부약효

사이크상 6월에 상승가능성 높음.

8월말 종부세 부여, 종부세 위헌결정가능성 있음.



7. 상승시 블루칩부터 상승가능성 있음



8. 본사가 많은 지역 : 강남> 영등포> 서초> 중구 (중구의 삼성이 강남으로 이전 추세)

9. 사업체 증감 : 강남> 서초구 > 마포구

감소 : 중구, 영동포구, 용산, 관악구

10. 종업원수 증감 : 강남>서초(대규모 사업장이 많음)>마포>금천

감소 : 중구>관악>용산>강동구



11. 환경측면

1) 도로에 접해있으면 유해물질에 노출됨. (외국의 연구발표됨)

2) 철도 : 걸어서 10분거리 (5분거리 이후로 위치할 것) 미세먼지.



12. 유망지

1) 흑석동 등 9호선 라인

2) 분당정자 (신분당선)

3) 가락, 오포

4) 구의 광장 : 삼성ic부근 제2롯데

5) 성수

6) 3호선 연장구간 (가락시장역, 경찰병원역, 오금역)



13. 성남은 송파신도시, 판교, 분당과 인접해 있어 인접 개발시 연동상승 가능

14. 리모델링 : 면적 30% 상승가치 vs 투입비용을 비교해 볼 필요 있음

부동산 입지가 좋은 곳은 유망



15. 투자판단 : 어디까지 좋아질 것인가? -> 내가 거주하고 싶나? -> 기존보다 수요가 모일 것인가?

16. 서울시 분할안 : 강동구 광진구로 묶음





1. 상가투자의 특성

1) 개별성

2) 변수가 많다

3) 빨대효과 (강력한 상권형성시 고객층의 이끌림 현상이 강함)



2. 상가관련 세금

1) 기반시설 부담금 : 200제곱미터이상 초기부담, 건축허가 후 기존건물만큼 면제

2) 양도세 (발코니개조 등 필요경비 공제준비)

3) 종부세/사업자등록증&부가세

토지 공시지가로 판단. 계약후 20일이내 계약서 신분증 지참

신축시 공사대금 지불이전에 사업자 등록내야. 부가세 10% 환급 가능 (임대인)

임차인 중 학원, 병원 등은 부가세 환급 안됨.



3. 좋은 상가부지

1) 준주거, 상업, 공업지역 관심가져라

2) 상업지구 50%이상시 전체를 상업지구로 간주하여 용적율을 주므로 일반주거용지와의

합병 검토

(분할제한 90제곱미터이하는 분할안됨)

3) 막다른도로 도로너비

-

10미터 미만 2미터

10~35미터 3미터

35미터이상 5미터

4) 사도 용도폐지신청시 사도이용토지소유주의 허가필요

5) 비상계단 : 필요경비로 인정



4. 지구단위계획

1) 기본용적율 인센티브 (녹지, 옥외주차장, 조경 등)

2) 건축사의 가설계 중요

토지이용계획확인원 발급하여 용적율 확인

지구단위계획구역 -> 상업 용적율 낮아진다. 주의요망!!!

3) 리모델링 : 40~60평대 신축 어려움



5. 임대차계약

1) 바닥권리금 : 임대인 <-> 임차인과의 계약

계약기간 중 계약해지시 바닥권리금 일부 반환가능 (계약서에 반드시 명시필요)

2) 권리양수도계약 : 임차인 <-> 임차인과의 계약으로 반드시 임대인에게 확인 필요

3) 원상 : 계약당시 상태 (계약당시 원상 사진을 찍어놓는것이 유리)

4) 제소전 화해조서 (계약)

계약종료후 명도에 대한 화해조서

5) 점유이전금리가처분

* 4) 5)의 경우 동시진행이 유리하며, 상권이 좋고, 임대인과 임차인사이에 효력있다.



6. 상가임대차법 10조(계약갱신요구거절권)

1) 3기 연체

2) 무단전대

3) 철거.재건축



7. 전용율

1) 분양면적 : 전용 공용

2) 전용율 50%이상은 내재가치가 높다고 할 수 있음

업무 : 100제곱미터당 주차 1대

근생 : 134제곱미터당 주차1대

은행.금융 : 업무시설에 입주할 수 있으므로 이점 고려 (바닥면적 500제곱미터 이하는 근생도 가능)



8. 미완성건물 미리 매입은 리스크가 매우 크다.

건물준공 등기

신탁회사보증도 안전보증은 아니다



9. 계약시 유의점

1) 설계도면 첨부, 독점계약 유지 명시

2) 계약전 계약서 사전 검토 및 전문가 검토의뢰로 리스크 최소화

3) 계약시 매입동기 기재 (매입동기가 불가능해질시 계약해제 등을 명시)

매입동기가 불가능시 가압류 등 법적 조치 시행

4) 계약시 업무 명시

* 쇼핑물은 자금부족, 무리한 설계변경 등으로 투자가치가 낮음.



10. 이중분양

1) 전매약속을 계약명시 (법적구속력)

2) 계약금 : 채권적 권리, 분양계약 목적

3) 처분금지가처분 필요



11. 분양계약서상 준공일(입주일) 약정

1) 은행 : 질권설정 요구

2) 기간명시후 불이행 : 특별손해

3) 입주예정일 명기요구



12. 손해배상액 예정조항

1) 명도지체시 명도지체일수만큼 20% 가산 계약기재

2) 월세 체납시 지연이자 계약명시

3) 입점 지연시 지체상금 조항

4) 명확한 문구 (입증책임 - 임차인)

5) 특약사항 돌출

6) 계약금 중 일부수수시 현금보관증 반드시 매수인에게 요구



13. 투자시 체크사항

1) 접근성 : 횡단보도, 유턴, 좌회전, 엘리베이터 등 (학원 용량 체크, 2.3.4층 유리)

2) 가시성 : 건물, 간판위치도 계약명시

가시성 장애물 (가로수, 전봇대 확인)

3) 중력, 흡인력, 상권력

- 인구밀도 (소득수준, 주거수준이 높을수록 좋음)

- 편의성 : 용도별 구조파악

- 안전, 보안

- 주차장 : 진입가시성, 경사도 파악

4) 주5일제 수혜 : 아파트 밀집지역, 역세권, 학원가

- 아파트내 단지 상가 : 입주 수개월전 입찰

1000가구정도가 좋음. 가구당 0.3평이내 (300평)

지대는 낮을수록, 노점상이 많을수록 좋음

5) 근린상가

주거인접, 도보생활권

 

(아기곰동호회.김유진)