2006-08-23 20:20

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자료출처 : 닥터아파트 > 이슈 현장탐방

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분당, 판교와 송파 신도시 사이라는 최적 입지조건을 바탕으로 최근 판교 대체 투자처로 성남 구시가지의 재개발 지역이 급부상하고 있다. 이에 부동산 포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 성남 구시가지의 현재 분위기와 전망을 알아봤다.

>> 성남시 재개발 진행 상황



성남시는 1969년 청계천 철거민들의 이주로 급작스런 인구증가와 기반시설 부족으로 주거 환경이 열악한 지역 중의 하나로 손꼽혔다. 더욱이 1989년 분당 신도시의 개발로 신, 구시가지의 격차가 더욱 벌어지자 성남시는 지난 2001년 재개발기본계획을 수립했다.

재개발기본계획 수립 후 공영개발에 대한 주민들의 반발과 인접한 서울공항에 따른 고도제한 등으로 적지 않은 난관에 부딪치기도 했다.

그러다 지난 2005년 11월 군용항공기지법 개정과 도시, 주거환경정비기본계획안이 수립되면서 기존 11개 수복재개발 구역과 9개 철거예정구역이 8개 주거환경개선사업, 13개 주택재개발 사업, 3개 주택재건축 사업 그리고 2개 도시환경정비사업 등으로 변경, 다시 한번 관심이 모아지고 있다.

어떻게 진행되나?-단계별 정비사업



2005년 11월에 발표된 도시, 주거환경정비기본계획안(이하 기본계획안)에 따르면 성남 구 시가지 정비사업은 3단계로 진행될 예정이다.

1단계는(2002년~2010년) 단대, 은행2구역, 중3구역 등이다.

2단계는(2006년~2010년) 주거환경개선사업 3개 구역(태평2구역, 4구역, 중1구역), 주택재개발 4개 구역(신흥2구역, 수진2구역, 금광1구역, 상대원3구역), 주택재건축 3개 구역(건우, 신흥주공, 한보미도), 도시환경정비 1개 구역(도환중1구역)을 중심으로 진행될 전망이다.

3단계(2010년 이후)구역은 태평1, 3구역, 수진1구역, 신흥1구역과 산성구역 등 총 12개 구역에서 진행될 예정.

이로써 기존의 수복재개발 형식이던 신흥1,2,3구역과 태평1,2,3,4구역 그리고 수진1,2구역 등이 주택재개발과 주거환경개선사업의 공동주택건설방식으로 바뀌었고 용적률 또한 상향조정됐다.

성남시는 빠른 사업 진행과 함께 이주 주택 문제 해결을 위해 순환정비방식을 도입할 예정이다. 이에 대한주택공사에서는 도촌지구 및 판교신도시에 이주단지 4천2백15가구를 건립할 예정.

현재는 기본계획안만이 나온 상태로 기본계획 확정 및 고시는 8월께 나올 전망이다.

>> 주요 구역별 장단점과 시세

신흥2, 3구역 (주택재개발사업)



신흥2, 3구역은 최근 새롭게 관심이 집중되고 있는 지역이다.

각각 2단계와 3단계로 지정돼 1단계보다 시세가 저렴하고 두 지역 사이를 지나는 공원로-우남간 도로확장 공사가 2009년 완공예정으로 분당과 서울로의 접근성이 더 좋아질 것으로 예상되기 때문.

도시환경정비구역으로 지정된 도환중1, 2구역이 새로운 중심지로의 부각이 예상되고 인접한 희망대공원으로 녹지공간도 풍부해 쾌적성과 편리성을 두루 갖춘 지역으로 거듭날 전망이다.

또한 순환정비사업으로 진행될 경우 1단계 사업 구역도 이주 주택이 완공되는 2008년에야 본격적인 사업추진이 가능할 것으로 보여 2단계인 신흥2구역과의 추진 속도가 비슷할 것으로 예상된다. 이에 비교적 저렴한 신흥2, 3구역으로 매수세가 선회하고 있는 상태.

신흥2구역의 경우 평당 1천2백만~1천3백만원 선이고 3구역의 경우 1천1백만~1천3백만원 정도의 시세를 형성하고 있다.

그러나 아무래도 2,3단계로 예정되어 있는 만큼 1단계 예정구역에 비해 사업 속도가 다소 떨어질 수 있다는 점이 단점으로 꼽히고 있다. (문의: 신세계공인 031-743-9777)

수진1,2구역(주택재개발사업) 및 태평 1~4구역(주택재개발사업, 공동주택건설방식)



수진1,2구역은 전통적인 중심지면서 지하철 8호선 모란역과의 접근성으로 그 동안 관심이 집중됐던 지역이다. 사업단계는 수진2구역이 2단계, 1구역이 3단계.

수진1, 2구역의 경우 군용항공기지법 개정으로 고도제한이 완화된 지역이지만 그 동안 가격대가 많이 올라 평당 1천4백만~1천5백만원 정도의 시세를 형성, 현재는 거래가 많지 않은 상황이다.

태평1~4구역 역시 2단계와 3단계 지역으로 구성돼 있지만 최근 경기도에서 태평지구 15만평을 뉴타운 시범 사업지역으로 선정하면서 일대는 다시 한번 기대감에 들뜨고 있다.

하지만 아직 도시재정비촉진특별법에 따른 조례를 제정하는 단계로, 10월께 대상지가 선정될 예정인데다 일부지역은 서울공항에 따른 고도제한이 예상된다. 또한 도시재정비촉진특별법에 따른 시범지역으로 지정될 경우 토지거래허가지역으로 묶여 주의가 요구된다.

태평1~4구역은 뉴타운 시범 사업지역으로 발표된 후 평당 1천3백원선의 시세를 형성하고 있다.

도환중1, 2구역(도시환경정비사업)

도환중1, 2구역(지하철 8호선 신흥역~단대오거리역에 이르는 중동 상업지역)은 기본계획안이 나오면서 새롭게 지정된 지역이다. 현재 이곳은 지하철 8호선 신흥역 일대로 상업시설과 유흥시설 특히 집창촌이 혼재돼 도시 미관상 안 좋은 지역.

이 지역이 도시환경정비사업을 통해 기존 상업시설의 재정비와 함께 주상복합 건설이 점쳐지면서 선호도가 높아진 상태다. 또 구 시가지의 중심부에 위치해 있어 사업이 완료될 경우 신흥 중심지로 떠오를 가능성이 높아지자 기대감이 고조되고 있는 것.

특히 강남권의 다주택보유자들이 세금 부담을 회피하기 위해 집중적으로 관심을 보여 상가로 보상 받을 수 있는 매물을 중심으로 거래가 활발히 이뤄졌다.

현 시세는 평당 2천5백만원이 넘는 수준을 형성하고 있고 매물도 없는 상태다.

>> 현재 시장 분위기 & 전망

지난해 11월 기본계획안이 나온 뒤 한 차례 시세 상승을 보인 후, 정부의 계속된 부동산 규제 정책으로 매수심리가 얼어붙어 소강상태를 지속했다.

그러나 최근 강남권 재건축 투자보다는 뉴타운이나 재개발이 유망 지역으로 각광받자 문의가 늘고 있는 상황. 주된 투자자도 지리적으로 가까운 강남권과 분당 거주자들이 주를 이룬다.

아직 기본계획안만 나온 상태로 시장의 불확실성이 너무 강하고 장기적인 사업이기 때문에 투자심리가 활발하게 살아나지 못하고 있다.

그러나 서울시의 재개발이나 뉴타운 지분보다 저렴하다는 점과 판교, 송파 신도시의 후광효과를 톡톡히 누릴 탁월한 입지조건으로 향후 전망은 밝은 편이다.

신흥3동에 위치한 산하공인 관계자는 “성남 재개발은 아직도 상승 여력이 남아있는 상태다. 가장 보수적으로 향후 가치를 봐 용인 시세의 80%를 예상한다 해도, 2배 정도의 상승 여력이 남아 있다.”며 “그러나 아직 기본계획안만 나온 초기 단계기 때문에 불확실성이 크고 위험요소가 존재한다는 점을 고려해야 한다.”라고 전했다. (문의: 산하공인031-745-8245)

특히 유의해야할 점은 성남 구 시가지의 경우 대부분의 주택 연수가 오래돼 전세자금 비율이 낮다는 점과 추가 수리비용과 함께 시간이 흐를수록 전세비율이 더욱 낮아질 수 있음을 유의해야 한다.

이에 현 시세만을 고려한 자금 보유보다는 여유자금을 넉넉히 잡고 진입을 시도해야 한다. 또한 최소 18평 이상 돼야 30평형대 배정이 예상된다는 점도 주의해야할 점으로 꼽힌다.

아직 저렴한 시세, 탁월한 입지조건 그리고 개발 압력이 강하다는 점에서 분명 투가 가치가 큰 지역임에 틀림없다. 그러나 저렴하다는 말만 믿고 진입을 서두르기 보다는 보유자금과 함께 해당 주택의 현재 상태 등을 꼼꼼히 체크하는 신중한 태도가 요구된다.



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