[스크랩] 송파를 눈여겨 보라!! :: 닥터아파트 블로그

2006-09-14 16:59

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이미 예전부터 송파의 가치에 대해서는 여러번 말을 하였습니다만, 여러분이 자꾸 문의를 해오셔서 정리해서 올립니다.

일단 송파는 강남의 대를 이를 가장 유력한 곳입니다. 강남의 대를 잇는다는 것은 여러가지 중요한 의미가 있는데, 강남의 주도권을 뺏을 수도 있을 정도로 강력한 의미를 갖는다는 뜻입니다.

여기서 잠깐.

제가 지역을 찍어서 말하는 것은 상당히 조심스럽습니다. 왜냐면 혹시 특정지역을 선전하는 장사꾼이 아닌가 오해를 받을 소지가 있기 때문입니다. 저는 절대 특정지역의 물건을 팔려는 사람이 아님을 다시 한번 말씀드립니다.

압구정동이 강남의 주도권을 쥐고 있다가 현재는 도곡동, 대치동 쪽으로 옮겨지는 것과 같은 그런 현상이 일어날 수 있다는 뜻입니다.

그 이유는 몇가지 있습니다.

첫째, 강남은 포화상태다.
강남은 현재 더이상의 기반시설을 확충하기 힘든 상태입니다. 모노레일 등의 묘수가 떠오르고 있긴 하지만 그것도 한계가 있습니다. 따라서 강남의 개발은 한정적일수밖에 없고, 외부로 뻗어나갈 수밖에 없습니다. 특히 강남의 노후화된 아파트들이 모두 재건축이 되었을 경우, 인구는 더욱 늘어나게 되고, 교통과 환경은 더욱 나빠지게 됩니다. 물론 재건축시 일부는 도로로 기부체납하며, 도로가 확충될 수가 있으나, 그것도 한계가 있습니다. 아파트 단지가 도로가 확보되었다고 해서 전체적인 도로가 확충되는 것은 아니니깐요.

둘째. 강남 재건축의 용적율을 올려줄 가능성은 희박하다.
강남의 재건축 용적율을 올려줄 가능성은 희박해보입니다. 첫번째 이유와 같은 맥락입니다만, 포화상태가 된 강남, 그리고 환경에 대한 중요성은 점점 더 중요해져가는 상황... 그렇다면 강남의 재건축은 제한할수밖에 없는 상황이 되는 것입니다.

물론 현재 재건축은 거의 모든 악재가 노출이 되어있는 상태이고, 따라서 바닥시세라 판단해도 무리한 생각은 아니라고 판단합니다. 하지만 그렇다고 해서 용적율의 변화는 거의 불가능하지 않을까 하는 생각을 합니다. 물론 늘 합리적인 판단만 내리는 정부가 아니기 때문에 어떤 변화가 있을지는 예측할 수 없습니다. 다만, 합리적인 시각으로 보자면 그렇다는 말입니다.

셋째, 강남사람들이 선호하는 곳은 판교보다 송파다.
판교가 부동산계의 핵으로 떠오르고 있습니다. 하지만 그렇다고 해도 송파보다 더 좋지는 않습니다. 왜냐면 판교는 일단 교통면에서 송파보다 뒤떨어집니다. 그리고 절대 거리에서도 송파보다 멉니다. 그것과 비교해보자면 송파는 거리도 가깝고, 기반시설도 완벽하고, 녹지비율까지 서울시 최고를 자랑하고 있습니다.

따라서 강남은 움직임은 송파쪽으로 치울칠 가능성이 상당히 높습니다. 강남의 움직임이 중요한 것은 왠만한 재테크를 한 사람은 누구나 알 수 있능 이야기입니다. 강남의 움직임은 곧 돈의 움직임이기 때문입니다.

넷째, 송파는 도시의 팽창을 받아들일만큼 기반시설이 되어있다.
항상 도시의 발전은 도로를 봐야합니다. 강남도 모두 발전되었다고 생각되지만 꼭 그렇지는 않습니다. 도로가 좁은 곳은 20년 전이나 지금이나 똑같다고 할수는 없으나 상대적으로 발전이 상당히 더딥니다. 그런가하면, 테헤란로 같이 도로가 넓은 곳은 엄청난 지가 상승을 이끌어왔습니다. 결국 도로가 장기적으로 지가상승의 견인차를 한다는 이야기입니다.

그럼 송파는 어떤가? 송파는 현재 도로기반시설이 상당히 좋습니다. 넓직넓직한 도로들이 사방으로 깔려있습니다. 따라서 앞으로의 팽창을 받아들일 충분한 여력이 있다는 이야기입니다.

다섯째, 환경프리미엄이 있다.
앞으로 환경프리미엄은 더욱 중요한 역할을 하게 될 것입니다. 그러나 환경이 중요하다고 해서 오지의 산골이 갑자기 뜨는 것은 아닙니다. 생활여건을 모두 충족시키면서도 환경이 좋은 곳이 그렇지 않은 곳보다 더 시세가 벌어지게 된다는 것을 의미합니다. 그렇게 본다면 강남에서 가장 가까우면서도 기반시설이 잘 갖춰져있고, 그리고 환경프리미엄을 갖고 있는 곳은 송파밖에 없다는 결론을 내리게 됩니다.

여섯째, 송파는 아직도 개발할 땅이 남아있다.
서울시는 거의 개발할 땅이 남아있지 않습니다. 현재 서울시에서 개발할 수 있는 땅은 마곡동과 문정동밖에 없습니다. 요즘 많이 말이 나오고 있는 세곡동, 우면동 등은 그린벨트를 해제해서 개발을 하는 것이고, 실제적으로 거의 빈땅과 같은 의미를 갖고 잇는 곳은 마곡동과 문정동, 장지동 밖에 없습니다. 따라서 송파에 잇는 문정동과 장지동은 개발의 여력을 많이 갖고 있습니다. 또한 성동구치소 이전, 가락시장 이전 등 대규모의 개발이 이뤄질 가능성을 많이 내포하고 있습니다.

이러한 이유들로 인해 송파는 요즘과 같은 불황에도 주목해야할 필요가 있는 곳입니다.

이왕 찍는 김에 아예 더 찍어보자면....^&^

상업지의 중심지로는 잠실역, 석촌역이, 주거지의 중심으로는 잠실재건축 단지, 잠실시영단지, 올림픽 아파트 등이 부상할 가능성이 높습니다.

이점 참고로 하시고, 투자에 응용하시길.... 단 절대적인 것은 아니니, 참고만 해야한다는것... 잘 알고 계시죠?

이와 같은 이유로

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