부동산노트(156)

-2년이상 보유할때만 유리-

최근들어 상담을 하다보면 부동산, 특히 아파트를 부부공동으로 명의를 해놓은 경우가 많다. 부부공동명의를 한 이유는 여러 가지 이유가 있겠지만 세법적인 측면에서 봤을때 가장 큰 이유는 양도소득세 절감이라고 할수 있다. 물론 글을 쓰고 있는 필자의 아파트도 애시 당초 구입때부터 공동으로 등기가 되어 양도세 절감은 물론이고 필자가 딴 맘(?) 먹지않고 사업에 열중하는 이유 중에 하나다.

실전 양도세 절감 계산 사례

양도소득기본공제는 거주자에 대하여 소득별로 당해연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다. 따라서 부부공동명의로 취득한 후 양도하는 경우 부부별로 각각 250만원을 공제하며, 2년 이상 보유한 후 양도한 경우는 그 세액은 더욱 줄어든다.

어차피 양도세 비과세 금액이 1세대 1주택 3년보유 (서울및 과천 5대 신도시) 6억원까지이므로 여기에 해당하는 분은 굳아 공동등기를 할 필요까지 없다.

최소 2년이상 보유해야 양도세 세율이 누진세(9~36%) 까지 바뀌므로 혜택이 있다고 할수 있다.

가령 토지를 기성실 단독명의로 1억원에 취득하여 2년을 보유한 후 2억원에 양도한 경우와 김성실과 배우자 공동명의로 1억원에 취득하여 2년을 보유한 후 2억원에 양도한 경우를 계산해 보면 다음과 같이 세금의 차이를 알 수 있다.

⑴ 김성실씨 단독명의의 경우

① 양도차익(1억원) - 장기보유특별공제(0) = 양도소득금액(1억원)

② 양도소득금액(1억원) - 양도소득기본공제(250만원) = 과세표준(9,750만원)

③ 과세표준(9,750만원) × 세율(36%) = 3,510만원 - 누진공제(1,170만원)

④ 산출세액 = 2,340만원

⑤ 양도소득세 주민세 = 2,340만원 × 99%

= 23,166,000원

⑵ 부부 공동명의의 경우

1) 김성실의 경우

① 양도차익(5,000만원) - 장기보유특별공제(0) = 양도소득금액(5,000만원)

② 양도소득금액(5,000만원) - 양도소득기본공제(250만원) = 과세표준(4,750만원)

③ 과세표준(4,750만원) × 세율(27%) = 12,825,000원 - 누진공제(450만원)

④ 산출세액 = 8,325,000원

⑤ 양도소득세 주민세 = 8,325,000원 × 99%

= 8,241,750원

2) 김성실씨의 배우자의 경우 : 8,241,750원

결론적으로 위의 산식을 보면 주택뿐아니라 토지의 경우도 부부공동명의의 경우에 양도소득세와 주민세의 합계액은 8,241,750원 × 2 = 16,483,500원이다. 따라서 단독명의로 했을 때 보다 부부공동명의로 했을 때가 6,682,500원(= 23,166,000원 - 16,483,500원)의 절세효과가 있다.

부동산은 주식과 달리 한번 거래시 거래세로 빠져나가는 금액이 많은만큼 최대한 거래금액의 일종인 양도세를 줄이는 게 최선의 재테크다.

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