2008-12-04 14:21
http://blog.drapt.com/leeyj200/81228368118310 
자료출처 : 닥터아파트 > 오늘의 부동산 TIP
원문출처 : http://www.drapt.com/tip/index.htm?ret_page_name=cont_list&page_name=cont_view&uid=57481184725558
1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택이면서 조세특례제한법상 감면대상 신축주택을 양도하는 경우 「소득세법」과 「조세특례제한법」두 법을 동시 적용받을 수 있다.(국심2006서1582, 2006.8.31)
과거에는 고가주택이 비과세 요건을 갖췄을 경우와 신축주택 감면혜택을 받았을 경우의 양도세를 계산해 적은 쪽으로 선택을 할 수 있었으나 이제는 두 법을 동시에 적용받아 양도세를 줄일 수 있게 됐다.
① 고가주택과 조세특례제한법상 감면대상 신축주택이란 무엇일까?
- 고가주택이란?
지난 9월 정부는 세제정책을 발표하면서 고가주택 기준을 6억원에서 9억원으로 높혔고 소득세법 시행령 제156조 제1항을 개정하여 고가주택 기준은 2008.10.07일부터 달라졌다.
이에 10.07일 이후 양도 (잔금정산 , 소유권이전등기일 중 빠른날)한 경우에는 9억원의 기준을 적용하여 9억원 이하의 1세대1주택으로 비과세 요건을 충족한 경우에는 양도소득세가 비과세 받을 수 있고, 9억원 초과분에 대해서만 양도소득세를 납입하면 된다.
- 조세특례제한법상 감면대상 신축주택이란?
지난 외환위기 때 침체된 경기를 회복시키기 위해 98.5.22~99.12.31, 00.11.1~03.6.30 기간 중 신축주택을 취득한 경우, 당해 신축주택 양도시 5년간 발생한 양도소득세를 100%감면해 주는 제도가 시행됐는데, 이에 해당되는 주택이다.
구체적으로 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득한 신축주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 거주 여부 및 다른 주택의 보유여부와 관계없이 양도소득세는 100% 감면(고가주택은 제외)되고, 그 감면되는 세액의 20%에 해당하는 금액을 농어촌특별세로 과세되는 내용이다.
이 제도가 일몰 규정이 생기면서 없어진 것으로 알고 있는데, 해당 신축주택에 대한 양도세 감면은 계속 유지가 되고 있으며 다른 주택의 양도세 계산시 신축주택을 주택 보유수에 포함시키고 있다.
② 「소득세법」과 「조세특례제한법」두 법을 동시 적용받을 수 있다는 것은?
고가주택 기준인 9억원까지 1가구 1주택 양도세 비과세 규정을 받고, 9억원 이상 납입해야 하는 부분에 대해서는 양도세 감면 혜택을 받아 감면세액의 20%를 농특세로 납입해 세부담을 줄일 수 있게 된 것이다.
즉, 양도차익이 8억원인 양도세 비과세 요건을 충족한 13억원 신축주택을 매도할 경우 9억원에 대해서는 양도세 비과세 요건을 충족하고 있어 납입하지 않아도 되고 9억원 초과분에 대해서 납입해야 하는데 그 금액은 약 6천2백만원 정도로 계산된다.
여기에 「조세특례제한법」를 적용받아 양도세를 감면받을 수 있고, 다만 감면분의 20%인 1천2백40만원을 농특세로 납입하면 된다.
③ 그런데 조금이라도 「조세특례제한법」를 알고 있다면 신축주택 혜택은 고가주택은 제외된다고 알고 있을 것이다. 그러므로 위의 계산에서 13억원의 고가주택을 매도할 때「조세특례제한법」을 적용받는 것이 이상할 수 있다.
그러나 고가주택 해당여부 판정은 양도시점이 아닌 취득시점을 기준으로 하고 있어 취득시점 가격인 5억원인 해당 주택은 고가주택이 아니므로 문제가 되지 않는다.
과거 고가주택의 기준은 다음과 같으며, 면적기준과 가액기준을 동시에 충족해야 한다.
① 2001.05.23-2002.09.30. : 전용 165㎡ 이상 and 실지거래가액 6억 원 초과
② 2002.10.01-2002.12.31. : 전용 149㎡ 이상 and 실지거래가액 6억 원 초과
③ 2003.01.01-2003.06.30. : 실지거래가액 6억 원 초과
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