양도소득세는 양도시점 현재, 양도되는 그 주택이 처해있는 형편에 따라 과세여건이 달라지는 국세이다. 먼저 법 89조와 법 시행령 154조 1항의 1가구 1주택의 비과세요건[이하 상기 A로 표시]은 “거주자와 배우자를 포함한 세대원이 구성하는 1세대가 1주택을 3년이상보유[서울·과천·5대 1기 신도시는 2년이상 거주요건추가]하고 매도하면 6억 원이하부분에 대해 비과세”하는 것으로,
이는 그간 1가구 다주택으로 중복된 기간이 있더라도 매도시점 현재 상기 A 비과세요건을 갖춘 1가구 1주택이면 6억원이하 부분에 대하여 비과세한다.
★일시적으로 1가구 3주택[2주택]을 보유한 세대의 경우의 비과세
1]1가구 1주택을 보유한 세대가 새 주택을 구입한 날로 1년이내에 상기 [A]의 1가구 1주택의 요건을 갖춘 주택이 매도되면 1년이내에는 1가구 1주택으로 보아 비과세 된다.[일시적1가구 2주택비과세요건]
ㅁ.[1가구 2주택을 보유한 상태에서 1주택을 더 구입하여 1가구 3주택이 되었으나], 새주택 구입일로 1년이내에 보유한 2주택을 차례로 매도시, 양도차익이 적은 1주택[양도세 부담]을 먼저 매도하고, 나머지 거주주택을 양도할 당시에는 일시적 1가구 2주택의 비과세요건을 갖추고 있으면 비과세혜택을 받는다.[국심2002중 1048]
ㅁ.법시행령 154조는 1세대1주택 판정을 양도당시를 기준으로 판단하도록 되어있는 바, 특히 소득세법상 1세대1주택 비과세 판정대상이 되는 주택의 보유기간중에 다른 주택을 취득하여 양도한 경우에는 특별히 비과세대상에서 제외한다는 규정도 두지 아니한 상태이므로
1세대1주택 비과세를 배제하는 것은 타당하지 아니한 것으로 판단하였다.
ㅁ.국세청 법령심사협의회에서 기존 예규를 변경하기 전에는 1세대가 일시적으로 3주택인 경우에도 먼저 양도하는 2주택은 모두 양도세 과세대상이었었다.[국심2001중2326 ㅡ2001.11.26 도 같은 뜻 임]
2]상속받은 주택과 그 밖의 주택[일반주택]을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 일반주택을 언제 양도하든 간에 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 상기[A]의 규정을 적용하여 비과세한다.[상속인이 동일 주민등록이 아닌 경우]
ㅁ.[국내에 1주택을 소유한 1세대가 1주택을 상속받아 2주택이 된 상태에서 새로이 1주택을 취득하여 1가구 3주택이 되는 경우]로서 그 주택 취득일부터 1년 이내에 상속주택 외의 종전 주택을 양도하는 경우에는 법시행령 제155조제1항 [일시적1가구 2주택]의 규정에 의하여 이를 1세대 1주택으로 보아 상기 [A = 1세대1주택 비과세]의 규정을 적용한다.
3]◎1가구1주택 세대가 1주택을 보유하고 있는 60세(여자의 경우에는 55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 상기 [A]의 규정을 적용하여 비과세한다.
◎1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 그 혼인한 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 상기 [A]의 규정을 적용하여 비과세한다.
ㅁ.[결혼,직계존속 봉양을 위해 세대를 합칠 경우로 1세대3주택 양도소득세 비과세 특례]
소득세법 기본 통칙에서는 주거안정을 보호하고 결혼, 직계존속 봉양을 위해 세대를 합칠 경우로 인한 불이익을 주지 않기 위해 법령상 근거는 미비하지만, 1세대 1주택을 소유한 자가 종전주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득하여 일시적인 2주택이 된 상태에서 혼인하거나 부모를 봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대 3주택이 된 경우에도 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 합가로 인하여 취득한 주택에 불구하고 1세대 1주택 비과세대상에 해당하는 것으로 확대 적용하고 있다.[법기본통칙89조-14][국심2002전2580 -2003.01.11][박상용]
★난해한 양도소득세의 이해
1.[직장·근무상의 형편으로 인한 1가구 1주택의 양도]
1가구1주택을 보유한 세대가 1년이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 보유와 거주요건이 미비하더라도 상기 [A]의 규정을 적용하여 비과세한다.
ㅁ.타지역으로 보는 기준은 비과세를 적용하는 사유가 직장의 변경이나 전근 등의 사유로 현주소지에서 출퇴근이 불가능하여 출퇴근이 가능한 다른 시·군으로 세대 전원이 이전하게 되는 경우이다. 때문에 과세관청에서는 출퇴근의 불가능 여부에 대하여는 근무지의 여건 및 교통수단 등을 감안하여 출퇴근에 소요되는 시간·비용 등의 사실을 종합하여 판단하고 있다.
ㅁ.상기 요건 중 '근무상 형편'은 직장인만을 대상으로 하므로 1996년 1월1일 이후부터는
사업상 형편 때문에 주택을 매도하는 경우는 양도소득세가 비과세되지 않는다.
ㅁ.아파트를 취득하여 거주하다가 근무상의 형편으로 주거를 이전하였으나 이전 후 다니던 회사를 그만 두고 자영업을 영위하다가 주택을 양도한 경우, 근무상의 형편에 의한 비과세특례규정이 적용되기 위해서는 주거를 이전한 사유가 주택을 양도하는 당시에도 유지되지 않더라도 국세심판원은 전출하는 당시에 근무상의 형편에 따라 주거를 이전한 사실이 입증된다면 양도소득세 비과세 요건은 충족한 것으로 판단한다. 즉 퇴사를 한 뒤에 주택을 매각하더라도 근무상의 형편으로 주소를 옮긴 사실이 입증되면 양도일과 상관없이 양도세 비과세의 적용을 받을 수 있는 것이다.(국심 2007부2222, 2008.2.20)
ㅁ.앞으로[08년3월이후] 질병 요양이나 전근, 전학 등으로 불가피하게 주택을 팔아야 하는 1가구 1주택자는 주택 취득 후 매도까지 1년 이상 거주하기만 하면 양도소득세를 면제받을 수 있게 된다. 국세청은 1가구 1주택을 양도할 때 비과세 요건인 ‘1년 이상 거주기간’에 대한 유권해석을 ‘주택 취득일부터 부득이한 사유가 발생한 날’에서 ‘주택 취득일부터 양도하는 날’로 변경했다고 밝혔다. 앞으로는 수도권 전철이나 시외버스, KTX 등으로 통근하면서 1년 거주 요건을 채운 뒤 주택을 팔면 양도세가 비과세되는 것이다.
2.[거주사실없이 보유만하다가 입주권으로 변경되어 대체주택을 취득한 경우]
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 상기[A= 1가구1주택비과세]의 규정을 적용한다. 이 경우 A의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.[법 시행령156조 2의 5항]
ㄱ.사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년이상 거주
ㄴ.재건축주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 대체주택 양도
ㄷ.재건축주택 완공후 1년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년이상 거주
* 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원일부가 이사하지 않더라도 가능
ㅁ.국세청은 대체주택의 양도소득에 대한 비과세 적용요건으로 종전주택의 소유만을 요구하고 있을 뿐 거주는 그 요건으로 규정하고 있지 아니함에도 종전아파트에 거주한 사실이 없다 하여 비과세특례규정의 적용을 배제해 왔으나
[재정경제부 재산세제과-577, 2007.5.17. 같은뜻임],[국심2007서2410 -2007.12.26] 등
국심 사례 이후 “그 적용요건으로 종전주택의 소유만을 요구하고 있을 뿐 거주는 그 요건으로 규정하고 있지 아니한다.”라고 하여 비과세특례규정을 적용하여 비과세 해 준다.
3.[주택을 음식점으로 사용하다 팔 때 양도세 비과세 받는 법] 도시 근교에 10년이상 거주한 단독주택을 소유하던 주택을 음식점으로 용도변경하고 사업을 시작했으나 당초 기대만큼 사업이 되지 않아 1년만에 사업을 폐지하고 집도 팔려고 내 놓은 경우 그대로 집을 팔면 양도소득세를 내야하므로 비과세 적용을 받기 위해서는 양도당시 건물을 주택으로 사용해야한다.
3년 이상 보유 요건은 음식점으로 용도변경하기 전에 주택으로 상기 [A = 1세대1주택 비과세]의 규정이 충족되면 용도변경 후 바로 양도해도 비과세 적용이 가능하다. 만약 용도변경 전 보유기간이 3년 미만이라면 주택으로서 보유기간이 통산해 3년 이상이 된 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있다.
문제는 양도당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 것인데, 가장 확실한 방법은 건물을 양도하기 전에 음식점을 폐업신고하고 용도를 다시 주택으로 변경해 실제로 주택으로 사용하면서 건축물대장 등 공부를 정리해 놓는 것이다. 물론 이렇게 하기 위해서 용도변경을 하기 위한 의무사항 이행, 매수자의 주택으로 사용여부 등 여러 가지 제약이 따를 수 있다.
만약, 공부정리가 어렵다면 양도당시 사실상 주택으로 사용했음을 입증할 수 있는 증빙서류를 철저히 갖춰 놓아야 한다. 증빙서류는 경우마다 다르나 대체로 다음과 같은 서류를 준비해 놓는 것이 좋다.[국세청 세무담당]
ㅇ. 매매물건의 용도가 “주택”인 매매계약서
ㅇ. 전기 요금 납부 영수증(가정용) ㅇ. 날짜가 찍힌 주택사진(내부 및 외부)
ㅇ. 임대한 경우, 주택임이 명시된 임대차계약서사본및 임차인의 주민등록표 등(초)본
ㅇ. 기타 당해건물이 주택임을 증명할 수 있는 서류
4.[주택으로 등재되어 있더라도 업무나 상가용으로 사용한 건물은 주택이 아니다]
건축물관리대장에는 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있지만 아파트를 양도할 당시에는 점포로 임대하고 있어 사실은 주택이 아닌 상가건물과 아파트 한 채를 소유하고 있다가 거주하던 아파트를 팔고 새 주택으로 이사하면 종전주택이 상기 [ A = 법89조와 법 시행령 154조 1항]의 규정을 충족하면 비과세된다.[국세청종합상담센터]
◎주택의 판정: 1세대 1주택에서 “주택”이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 사실상 점포 또는 사무실 등으로 사용했다면 당해 건물은 주택으로 보지 않는다. 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위해 사용되는 건축물을 말한다. 거주용으로 사용하는지 여부는 등기부등본, 건축물관리대장 등의 공부상의 용도에 관계없이 사실상 용도에 따라 판단하되, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다.
◎사실의 입증: 세무서에서는 모든 과세자료에 대해 일일이 사실상의 용도를 확인해 과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단한다. 그러므로 사실상의 용도가 공부상의 용도와 다른 경우에는 납세자가 사실상의 용도를 입증해야 하는데, 다음과 같은 증빙서류에 의하여 그 사실이 객관적으로 입증되어야 인정을 받을 수 있다.
ㅇ.임대차계약서 사본 ㅇ.임차인의 사업자등록증 및 부가가치세 신고서 사본
ㅇ.임차인의 주민등록등본 ㅇ.임차인 및 인근주민의 인우보증서
ㅇ.임대인의 부가가치세신고서 및 부동산임대공급가액명세서
ㅇ.기타 점포로 임대했음을 증명할 수 있는 서류
◎절세방안 : 양도소득세는 통상 양도일로부터 4~5개월 이상 지나야 고지서가 발부되는데, 미리 서류를 준비해 두지 않았다면 증빙서류를 갖추기가 쉽지 않으며 임차인이 바뀌었다던가 협조를 해 주지 않으면 더욱 어려움을 겪게 된다. 또한 증빙서류는 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 하는 것이어야 하기 때문에 누구나 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 않으면 사실을 인정받기가 매우 어렵다.
그러므로 위와 같은 경우 아파트를 팔 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다. 그래야 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 수고를 덜게 된다
[작은 나눔이 큰 相生의 妙德: 야탑에사는 이:박상용]
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