주택법 개정안2007.05.16 :: 닥터아파트 블로그

이번 개정안을 통해 세부 내용이 결정된 분양가 상한제는 ‘공급위축 예방’과 ‘분양가 인하’라는 두 마리 토끼를 잡기 위한 절충안으로 풀이된다. 업체의 수익성과 직결되는 택지비 부문에서는 ‘부동산등기 가격’을 택지비로 삼을 수 있게 해 주택공급 위축을 최소화되도록 했다. 이와 함께 가산비용을 합리적으로 손질해 지금까지 분양가를 부풀릴 수 있는 틈새도 메웠다는 평가다.

■지반공사비 심사과정에서 집중 검증

택지비 산정때 추가되는 가산비용은 공공택지의 경우 차수벽 설치비와 방음시설 설치비 등 2가지 항목을 추가했다. 지금까지는 △연약지반공사비 △암석지반공사비 △택지선수공급에 따른 기간이자 △등기수수료 △제세공과금 택지명의변경비 등으로 구성됐었다.

민간택지의 경우에는 과거 원가연동제 때와 동일하게 △연약지반 공사비 △암석지반 공사비 △차수벽 설치비 △방음시설 설치비 △지장물 철거비 △간선시설 설치비 △진입도로 개설시 편입 택지비 △감정평가수수료 등의 항목이 생긴다.

이 중 업체들이 추가 이익을 숨겼던 연약지반 공사비와 암석지반 공사비는 지자체 분양가 심사위원회에서 집중 검증될 것으로 예상된다. 경기 판교신도시 분양과정에서도 이들 비용을 놓고 지자체와 업체 간 큰 의견 차이를 보인 바 있다.

건교부 관계자는 “연약·암석 지반공사비는 공공기관이나 관련법에 따라 등록한 업체에서 측정한 가격이 인정된다”면서 “지자체 스스로가 거품이 낀 가산비는 제재할 것”이라고 말했다. 실매입가를 택지비로 정하는 경우에는 택지매입에 따르는 제세공과금과 법정수수료 등 필요적 경비만 가산비로 인정된다.

■지하층 건축비 기본형으로 전환

주차장 등 지하층 건축비용은 가산비 항목에서 기본형 건축비로 바뀐다. 지금까지 지하층 건축비는 가산비용으로 잡히면서 비용이 과다 책정되는 경우가 있다는 지적에 따른 것이다. 지하층 비용은 7월 기본형 건축비와 함께 고시된다.

반대로 중대형 아파트의 기본형 건축비에 포함돼 있던 홈네트워크, 초고속통신망, 집진 청소시스템 등 첨단설비 비용은 가산비로 전환된다. 이를 통해 업체들은 고급화 등 차별화를 시도할 여지가 생겼지만 분양가 인하 효과를 상쇄할 수 있다는 지적이다.

친환경인증을 받았을 경우 기본형건축비의 3%, 소비자만족도 10위 이내 업체에 2%를 가산해 주는 제도는 주택성능등급제도로 통합된다. 이에 따른 구체적인 가산비율은 오는 7월 고시된다. 또 라멘조 및 철골조로 지을 때에만 가산이 허용되고 있으나 철골철근콘크리트(SRC) 구조에 대해서도 가산이 가능해진다.

건교부 장관이 정한 기본형 건축비를 해당지역의 특성에 따라 자자체 별로 ±5% 범위 내서 조정할 수 있다. 구체적인 기본형 건축비 금액 및 구성내역 등은 7월중 확정된다.

■수도권은 전지역 원가공시해야

수도권 투기과열지구에서 분양하는 모든 주택은 분양가가 공시된다. 수도권은 일부 접경지역, 도서지역, 자연보전지역을 뺀 대부분지역이 투기과열지구에 속해 있다. 지방에서는 투기과열지구 중에서 △집값 상승률, 청약 경쟁률 등을 고려해 건교부 장관이 지정하거나 △지자체가 요청하는 지역 중 장관이 주택정책심의위를 거쳐 지정할 수 있다.

공개항목은 민간택지는 택지비, 직접공사비(재료비 직접노무비 등), 간접공사비(현장관리비, 일반관리비), 설계비, 감리비, 부대비, 기본형건축비 가산비용 등 7개 항목이다. 공공택지는 택지비(4개), 공사비(50개), 간접비(6개), 기타(1개) 등 4개 부분에 대해 총 61개 항목을 공개한다.

■지방 비투기과열지구는 6개월 전매제한

분양가 상한제로 가격이 낮아지지면서 수도권을 중심으로 전매제한이 강화된다. 수도권의 경우 공공 중소형은 10년으로 동일하고 중대형은 현재 5년에서 7년으로 늘어난다. 민간 중소형은 지금은 계약 이후 3년간 되팔수 없지만 앞으로는 7년간 소유해야 한다.

지방은 현재처럼 공공 중소형은 5년, 중대형은 3년이고 민간은 투기과열지구는 충청권 3년, 기타지방은 1년 간 전매가 제한된다. 지방 비투기과열지구는 전매가 자유로웠지만 앞으로는 6개월 간 팔 수 없게 된다.

■마이너스옵션 선택자는 같은 동에

오는 7월 중 마이너스 품목과 마이너스 옵션 적용 아파트의 기본형건축비가 고시되면 ‘명목’상 분양가는 낮아 질 전망이다. 지난해 10월 동문건설이 울산시 범서읍 굴화리에 분양한 굿모닝힐의 분양가는 평당 957만원선이나 마이너스 옵션을 선택할 경우 평당 874만원으로 10%가량 낮았다.

하지만 마이너스 옵션 품목 자체가 거주자들에게 필요한 것이어서 개별적으로 구입해야 하기 때문에 ‘체감’ 분양가 인하폭은 이보다 적을 수밖에 없다. 단 마감재를 뺀 가격으로 취득·등록세가 매겨지면 세금은 다소 줄어든다.

마이너스옵션제는 벽지 등 일부 품목을 소비자가 선택할 수 있도록 하는 제도로 분양신청 때 마이너스옵션을 할 것인지, 표준형으로 할 것인지를 선택하게 된다. 품목을 개별적으로 선택하는 것이 아니라 모든 품목을 묶어 일괄 선택하는 방식이다.

마이너스옵션을 선택한 청약자들은 미리 정해 놓은 동별로 그룹화해 추첨·배정된다. 플러스 옵션은 발코니 확장공사에 한해서만 인정된다.

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