2010-02-18 01:26
http://blog.drapt.com/leekkj/272111266423988192 
대체...어디에 투자를 하라는 거야?....멀 알려주고 사라고 해야지...이렇게 생각하시는데요
제가 보는 관점에서 말씀드리면
2010년 관심지역
-3호선 연장선
문정동, 오금동 이지역.....참 좋습니다...... 3,5호선 더블 역세권에...강남접근성이 향상된다는 점도 있고..
개발여지가 많은 지역이다. 바로옆이 위례신도시...고.......강남이 확장되는 지역입니다.
-용인 경전철 수혜지
동백지구, 처인구청, 구갈역-기흥IC 이곳 다 좋습니다...왜냐하면 용인에서도 이지역은 굉장히
소외받던 지역입니다.
요즘 용인이...하도 하락해서....용인쪽 좋다고 하면 돌맞기 쉬운데...
그건 고점에 사신분들 이야기이구요.....우리같은 관점에서는.....6월쯤 개통이니까....들어가면 괜찮습니다.
지금 말씀드린 투자는 기준이 무엇이냐 생각하실텐데요....자세히 보시면
길을 따라 투자한다(이용가치와 관련이 있습니다..사람을 끌어모으고 ....)입니다.
길이라 함은 아무길이나가 아니라.....중심부(강남...) 와...연결성이 있어야 합니다.
-인천국제공항 철도와 연결되는 지역
영종, 검안, 마곡, 수색, 상암, 공덕, 용산 청파와 만리동 일대
-제3 경인 고속도로
인천시 고잔동 ~ 시흥시 논곡동.....교통이 않좋았던 지역인데....
-제2 자유로
파주 운정 ~ 서울 상암동........
5~10년후 관심지역
-제2 경부 고속도로
강동 ~ 하남 ~ 광주 ~ 용인 ~ 안성 ~ 천안 ~ 세종시
-용인 원산면, 양지면 - 물류, 고급전원주택
-묘현면 - 관광 레져
- 광주 용인 안성 천안 토지 ..... 추천........주거는 추천 드리지 않습니다..
- 제2 영동 고속도로
서울 ~ 광주 ~ 양평 ~ 여주 ~ 원주
다 개통이 됐는데 머하러 추천 하냐 ?.....하시겠지만......아직도 개발할곳이 많습니다.
광주 초월읍,실촌읍 / 여주 군금사/ 양평 양동면 / 원주 지정면.....추천 드립니다
-제2 외곽순환도로(2020년전체 구간개통)
잘 선택해야함(민자사업으로 진행=언제든지 지연, 무산가능, 개발기간이 길다.) 신중하고 위험한 접근이 필요
-인천, 남양주, 화성구간은 먼저계획 되어 있음....우선사업 구간
-광주지역, 봉담택지개발지구....소외 지역은.......대폭개선 되서...상승력이 높아진다...
제가 왜 이렇게 미분양도 많이 나는 경기도를 추천 드릴수 있을까요?....제가 신도 아닌데...
이유는 경기도의 도시개발계획을 보면은.....확신이 서기 때문입니다.
- 현재.....경기도 인구 1134만, 2020년 1450만명.
( 경기도에서 용역을 줘서 만든 결과에요.....300만명 인구증가로 주택 173만채 필요 )
37개의 신도시 개발 계획(37개 신도시 말이 안됨, 37개 택지개발일 것임 )
(현재 보금자리 150만채 - 수도권 100만채, 2기 신도시 50만채) 경기도 필요한 주택만 173만채인데
솔직히 100만채 못짖는 다는거 우리 다 알고 있잖아요..
2기 신도시 55만채 짖는거도....얼마나 많은 시간과 힘이 들었어요...근데 100만채 ?....불가능합니다....
주택가격폭락도 있지만
그 철근이나 시멘트 ....다 어디서 가져오나요?....
( 보금자리 50만채 넘기 힘들다 --> 현재 토지 매입도 안되어 있음)순번만 주어진거잖아요....
흔히 주거복지를 하고 ...주택가격을 안정시키고......말하는거......다 .....진실이 아닙니다...립서비스 입니다...
현재 주택의 공급은 거의 늘지 않고 있어요.....분양가 상한제로....민간의 주택공급능력은 거의 죽어가고 있어요
-서울에서 집을 안 지으면 경기도로 나가게 되어 있다.
서울 강북 재개발 하면 가구수가 줄어든다.......단독 다가구(여러세대 사는)....아파트 한채로 바뀌면서
--> 가까운 경기권으로 가게 되어 있다.
예전에 정치인들은.....기업에서 돈을 많이 뜯어왔어요....
근데 지금은 기업에서 ....돈을 뜯어올수 있는 환경이 아니에요.....
지금은 외국인 주주들도 많이 있고.....기업이 투명하게 되있어서....거기서 걷어들일수 있는 거는 한정이 되어있어요
결국은 개인이 많은 주택 시장에서 세금 걷는게 쉽다.
눈에 보이고 ...쉬운방법으로 세수를 늘리는 거를 좋아합니다..
-주택 경기를 죽인다 하면 그만큼 세금 줄어든다.
-또.....주택 가격 하락시 금융권도 연동되어 있어서.......위험 --> 주택가격 못 내린다.
- 그리고.....정부가 바뀌면...보금자리 어떻게 될지 모릅니다....
여러 사례.
-고속 도로 개통 후 IC인근 지역 지가 상승한다.
지가 상승 사례 많다.....
-오피스텔 입주 물량추이 --> 2004년 이후 공급이 점점 줄어듬....전국적으로요...
오피스텔은 한동안 물량이 너무 많아 서.......물량이길 장사는 없습니다...한동안 정말 천덕꾸러기 였어요...
근데...최근에 오피스텔을 거의 않짖고 있어요....오피스텔 투자 괞찬아 보입니다.
-주택건설 실적자료 -연도별
1년에 40~50만 정도의 공급이 적정한데요.........
2007년(55만) -> 2008년(37만) --> ~2009.11(23만) --> 2010년 예상(24만)
최근 추이를 보면 계속 공급 못했다. --> 집이 부족하다.
-방송은 결론을 내고 만든다 !!! (믿지마라) 결론에 맞는 자료, 인터뷰를 모은다...
-주요도시 사무직 일반초임, APT월임차료, 주택월임차료.... 비교 (KOTRA자료)
- 다른 나라들보다.......소득에 비해 임대료가 아주 저렴하다......(싸다.)
- FTA체결후 외국자본이 우리나라 임대사업에 들어오면 좋음
FTA체결후 그 동안 워낙 싸서 임대료가 올라갈 것이다......글로벌 기준에 맞춰서.....
추천지역 .....
- U스마트 웨이
6개 정도 예정이나.......몇개만 가능할듯........... 세곡 ~ 성수 ~ 상계(동부간선도로, 강남 연결)이 좋음
공공재정투입(무료도로), 사업자체적으로 폐지될 가능성 적음
-수도권 광역 급행 철도.......(GTX, 2010년 7월 용역결과 발표)
-경기도 지사의 열의가 크다.......(추진될 가능성 높음)
-노선은 신도시 이기 때문에 판교,기흥, 동탄일 가능성이 큼
-교통시간 단축......... 도심,강남 접근성 개선에 따른 가치 상승
부동산 투자를 하실때는.......5년 마다 포트폴리오를 점검해 보셔야 합니다..
정책이 어떻게 바뀌었는지...트랜드가 바뀌었는지....사람들이 몰리는곳인지 체크하셔야지
무조건 묻어두고 가는거 아니거든요...
제가 예전에도 말씀드렸지만....쪽박부동산을 하나 가지고 있어요..
저희 시어머니한테...물려받은것인데요.....
좀 큰거를 물려주셨으면 괜찮은데...평당 180원 공시지가가 나오는 땅입니다....( 청중 웃음 )
부동산 투자시 - 정책 여건에 따라, 맞는 것으로 갈아타라.
그러한 상황이 되면 않되기 때문에.....5년에 한번씩은........정책, 금리, 경제 들을 체크해서
따져보시고....아니다라 생각되시면....버리셔야 합니다...
도심집중, 직주근접, 복합화 ( 몰링 = 쇼핑몰 )
웰빙이라고 ...하지만 반대로....사람들은 점점 움직이기 싫어합니다.
학교, 직장, 쇼핑....모든것을....좁은 한 지역에서 끝내버리고 싶어하는 욕구가 점점 커져서
건물들의 복합화 ....컨팩트화......이런 추세입니다....
이러한 추세를 아신다라면
핵심지역으로 자꾸 붙으시려는..노력을 자꾸 하셔야 합니다.....
머.....5년뒤에는 확장하려는 추세가 다시 올지도 모르지만....그건 5년뒤구요....
지금부터 확장하지마시고.....
지금은 핵심지역 안으로 들어가야 한다는 관점을 가지시고 투자를 하신다라면
성공적인 투자가 되실걸로 확신을 합니다.
(조혜경님 강의 요약)
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