양도세 완화•주택종합통장 문답풀이

정부의 미분양 양도세 완화와 신설되는 청약종합통장제도에 대한 주택 수요자들의 궁금증이 커지고 있다. 2•12 대책으로 세금 부담을 확 줄이고 분양 아파트 당첨 확률을 높일 수 있는 길이 열렸지만 이번 발표에 세부적인 기준은 포함되지 않았기 때문이다.

헷갈리는 부분을 일문일답식으로 알아본다.

-과밀억제권역의 양도세 50% 감면 기준은 양도차익인가, 세금인가.

“집을 팔아 남긴 돈인 양도차익을 절반 깎아주겠다는 것이다. 양도차익이 1억원이라면 절반인 5000만원이 양도세 부과 대상이다. 1억원 전체에 대한 양도세의 50%를 줄여주는 게 아니다.

세금액을 줄이는 것보다 양도차익을 낮추는 게 세금 절감효과는 더 크다. 과세대상 금액이 적을수록 세율이 낮기 때문이다. 예를 들어 양도차익 1억원에 대한 양도세는 2000여만원인데 5000만원의 세금은 700여만원이다. 세금을 50% 줄이는 것보다 30% 가량 더 적다. ”

양도차익을 절반으로 줄여 양도세 부과

-올해 안에 계약하는 물량에 대한 양도세 면제•감면 기준인 5년은 언제부터 계산되나.

“양도세 면제•감면을 따질 때 시작일은 분양계약일이 아닌 취득일이다. 취득한 날로부터 5년 이내에 팔면 양도세가 면제된다. 취득일은 잔금을 치른 날과 소유권 이전 등기일 중 빠른 날이다. 다음달 1일 분양계약을 맺은 미분양 아파트가 입주해 2010년 1월 1일 잔금을 치른다면 2014년 말까지 팔면 된다.
입주하기 전 분양권 상태에서 팔면 당연히 양도세 혜택이 없다. ”

-12일 이전에 계약됐다 이날 이후 계약해지된 물량을 계약하면 양도세 혜택을 받나.

“혜택을 받을 수 없다. 12일 현재 미분양 물량이 대상이기 때문이다. 이날 현재 업체 소유분을 말한다. 이날 이후 계약 해지로 소유권이 다시 업체로 넘어와 사실상 미분양이라 하더라도 12일 기준으론 미분양이 아니기 때문이다.”

-이날 현재 미분양인 것을 어떻게 아나.

“자치단체는 업체들로부터 매달 미분양 현황을 신고받는다. 가구수 만이 아니라 동•호수도 신고돼 이날 기준의 미분양 현황이 자치단체에 자세히 등록된다. 양도세 혜택을 받으려면 자치단체에서 미분양확인서를 발급받아 국세청에 제출하면 된다.”

-수도권 과밀억제권 공공택지 중소형(전용면적 85㎡ 이하)은 5년간 팔 수 없는데도 양도세 면제 혜택을 받을 수 있나.

“전매제한 기간이 가장 긴 아파트가 수도권 과밀억제권 공공택지 중소형이다. 현재 7년간 팔 수 없지만 4월 이후 5년으로 줄어들 예정이다. 그런데 전매제한 기간은 계약가능한 최초일부터 따진다. 당첨자 계약 첫날인 것이다. 대개 공사 기간이 2년 반이어서 주택 취득은 2년 반 뒤다. 전매제한 기간 5년이 지나 바로 팔더라도 취득 후 기간은 2년 반이어서 양도세 면제 대상이다.”

-5년 이내 양도세 완화 대상에 금액 제한은 없나.

“현재 1주택자로 3년 보유 등의 양도세 비과세 요건을 갖추더라도 매도가격 중 9억원까지만 양도세를 감면 또는 면제 받는다. 하지만 이번 양도세 한시적 면제 대책은 금액 상한을 두지 않는다. 양도차익이나 양도가격이 얼마가 되든 면제된다 다만 과밀억제권역에서는 주택 크기의 제한을 둬 전용면적 149㎡ 이하만 대상이다. 이보다 큰 주택은 현행 양도세 적용을 받는다.”

-양도세가 면제되는 5년은 장기보유특별공제 기간에서도 제외되나.

“아니다. 장기보유특별공제 기간에 포함된다. 그렇다고 분양계약한 뒤 5년 간이 모두 장기보유특별공제 기간으로 계산되지는 않는다. 보유기간은 입주 후부터 계산되기 때문에 입주 이후 기간만 장기보유특별공제 기간이 된다. 장기보유특별공제는 보유기간에 따라 연 3%씩 최대 30%까지 양도세 감면혜택을 주는 제도다.”

납입액 많아도 월 10만원까지만 인정

-기존 청약통장을 갖고 있으면서 새로 나오는 청약종합통장에 가입할 수 있나.

“청약통장은 하나만 가질 수 있다. 현행 청약통장 제도는 1인 1통장을 원칙으로 한다. 청약통장에 이중으로 가입할 수 없는 것이다.”

-매달 납입액을 많이 하면 중소형 공공단지 당첨에 유리하나.

“중소형 공공단지는 청약저축 가입액 순으로 당첨자를 가린다. 현행 청약저축은 납입한도액이 10만원인데 종합통장은 50만원이다. 종합통장으로 짧은 기간 안에 납입액을 크게 늘릴 수 있는 것이다. 하지만 정부는 기존 청약저축 가입자와의 형평성을 고려해 매월 10만원 넘게 내더라도 10만원만 인정하기로 했다. 납입액이 많다고 나을 게 없다.”

-종합통장으로 주택 종류에 상관 없이 자유롭게 청약할 수 있나.

“기존 청약통장은 통장 종류에 따라 신청할 수 있는 주택형이 제한됐다. 종합통장은 어느 주택이든 청약할 수 있다. 하지만 매달 일정한 금액을 납입하는 적립식이 아니고 한꺼번에 목돈을 넣는 예치식 통장은 중소형 공공단지에 청약할 수 없다. 정부가 예치금액을 청약저축의 분할 납입금으로 인정하지 않기로 했기 때문이다. 600만원을 예치한다고 10만원씩 60번 납입한 것으로 간주하지 않겠다는 것이다.”

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr

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분양계약일 아닌 취득일부터 기간 계산

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