2008-09-21 00:03
http://blog.drapt.com/leekkj/272111221923016405 
밤늦게 자기전에 글을 씁니다.
그린벨트 해제.. 전 잘 모르고 관심도 없습니다.
이번 대책중 유일하게 관심가는 것이.. 도심내에 1인 가구를 위해
기숙사형 주택을 선보인다는 것...
그리고 그외... 선선 분양제라든지, 지분형 주택이라든지..
여러가지 방식의 주택을 보여주고 있는 것들입니다.
에휴.
노력은 가상하다고 생각이 듭니다.
그것이 정치적 목적의 쇼 일지 모르겠지만, 실제로 알고 그러는 건지 모르고 저러는 건지..
답답하기도 하고.. 뭐 .. 그냥 그런 생각이 듭니다.
이번 미국 사태(?)를 보면서 몇가지 느낀것이 있습니다.
역시.. 가장 단순한 것이 진리이며 세상에 공짜는 없다고 말이죠.
세상 모든일에는 반드시 무언가 대가가 있어야 한다고 생각합니다.
미국에서 이번에 가장 크게 방심했던것이
바로 서브프라임이라는 부실 가능성이 높은 채권인데,
이것을 첨단금융기법이라는 (지내들만 그렇게 부르는 것인지도..^^)
시스템을 통해 리스크를 줄여 양질(?)의 채권으로 거듭나게 한다는.. 그러한 기법..
이론적으로 그럴싸 해 보이지만.. 결국 그게 아니라고 .. 밝(?)혀졌죠?
쉽게 말하자면..
100 cc 의 물을 가열을 하든 소금을 섞든.. 몰래 버리든..
그 물 분자는 분명히 지구상에 존재할것이라고 생각이 듭니다.
수요공급에 의한 상대적인 가치든, 아니면 어떤 절대적인 가치든..
결국 길게 보면 어떤 근본적인 원래의 자리로 가려고 하지 않을까 생각합니다.
입지가 나쁜 지역 아파트를... 아무리 광고 열심히 하고.. 조경 잘꾸미고 하고
지역 신문과 전국구 신문에 광고 빵빵 때리고 여러가지 감언이설.. 판촉 ..
열심히 해서 고분양가(?)로 경쟁률 존재하에 분양한다고 해도..
시간이 지나면 원래의 가치대로 가격이 수렴하지 않을까요.
미국의 땅 위에 지어진 집..
그 집은 변한게 없는데도 값이 올랐다.. ?? 그것이 수요공급의 법칙이라고 설명할수 없다면,
이상 과열이라서 채권이 부실화 되었다?? 그렇게 된다면 아무리 날고 기는 최첨단 금융기법?
이라고 해도. 무에서 유를 창조할수는 없다고 생각이 듭니다.
즉.. 쉽게 말해서
100 이라는 가치를 보고 95를 대출해주었는데.. 이 대출이 부실할까봐 아무리 최첨단 금융
기법으로 그 채권에다가 리스크 헷지를 해놔도.. 100 이라는 가치가 50으로 하락하게 되면
대출한 95 금액 중에서 45는 분명히 손해보는게 맞다고 생각이 들구요.
아무리 그 대출 채권에다가 최첨단 금융기법을 섞고 뭐하고 .. 보험(?)성격의 다른 채권을
걸고 넘어지고.. 해도..
그 손해 수치, 즉 45는 절대 변하지 않는다는 거지요
즉... 집값이 일단 50이 확실하다면, 45 가 손해라는 사실은 무슨 수를 쓰든 변하지 않는다는
것입니다.
즉..물을 끓이다가 반만 증발시켜도 결국 그 물이 반으로 줄어든게 아니라
나머지 물은 지구상에 공기중에 존재하는 것과 같다고 생각이 듭니다.
제가 왜 이런이야기를 하냐면..
아무리 선선 분양이라든지.. 기숙사형 주택??
별의 별 짓을 다해도..
결국 집은 집일수 밖에 없고, 땅값에다가 건축비용
그리고 그외 부대비용과 마케팅 비용, 그리고 주변 시세, 수요 공급. 주변 공장..
이러한 것들의 종합적인 영향하에 가격이 결정되는 것이라고 봅니다.
어쩌고 저쩌고 별의 별 짓을 다 해도..
그렇게 되지 않을까요.
역세권 내 땅값이 얼마고,, 건축비가 얼마고..
결국 땅갑 건축비, 부대비용. 그값에...최소 5프로 이자 만큼의 월세가 나와야 하느 ㄴ것이고
그것보다 싸면 누군가 손해를 보는 것이고.. (감가상각도 고려해서)
그것보다 비싸면 누군가 이득을 보는 것이고..
실제로 그렇게 되지 않는다면, 그 누군가가 이득을 보고 잇거나
그 누군가가 손해를 보고 잇는 것이겠죠.
역세권 임대주택의 경우에는 국가가 손해(?)를 보고 있는 것이겠고.
제가 말하고 싶은것은,
아무리 제도로서 커버를 하려고, 머리를 쥐어짜내서
온갖 새로운 제도를 만들어 낸다고 한들..
결국 그 가치는 일정할수 밖에 없고, 그 가치가 여러가지 상황으로 결정이 된다면
그것에 미치지 못하거나 넘는 것은,
그 누군가가 손해를 보고 잇거나 이득을 보고 있거나 둘중 하나라는 거지요.
결국..
선선 분양제를 한다고 해서
그게 분양받는 사람 입장에서 보면..
갑자기 집이 싸진다던지 아니면, 집이 비싸진다든지 그게 아니라는 거죠.
최첨단 금융기법을 써도 ..
이미 발생한 결국 부실채권의 절대값은 변함이 없는 것 처럼.
최첨단(?) 분양 방법과 최첨단 제도를 써서..
주택을 공급한다고 해서..
그 주택을 만드는데 돈이 덜 들어가는 게 아니라는거죠.
결국 어떠한 분양 방법을 쓴다 하더라도, 서민들이 주택을 구입하려면
원래 값(?)을 지불해야 하구요.
싸게(?) 공급한다고 한다면, 그 차이 금액에 대한 부분을 누군가가 손해보는 겁니다.
대부분 정부에서 손해보겟죠? (세금으로 땜빵하겠죠?)
용적률 인센티브로 하면 그 누구도 손해 안볼수 있을까요?
기부체납으로 하여 용적률 올려주면 서로 이익이라구요?
아니라고 생각합니다. 절대치는 변하지 않죠.
결국 도시 미관, 도시 집중 환경 쪽에서 손해를 보겠죠. 그리고, 일부 손해는
조합원들 몫으로 남아 잠재적으로 땅속에 잠자고 있겠죠. (건물의 수명이 다해지는날
튀어나올지도 모릅니다)
마치 미국에서 첨단 금융기법으로 (이미 발생된 손실을) 눈가리고 아웅 하듯이.
공개공지, 혹은 기부채납으로 공원 만들고 해서 층 더 많이 올리고 용적률 더 받아 먹어도
땅에서 나올수 있는 절대적 가치는 늘어나지 않다고 생각합니다.
(어쩌면 잠재 손실을 땅속에 묻어두는 꼴이 아닐까요? 하지만 결국 튀어나올겁니다)
무에서 유를 창조하는 방법은 딱 두가지 뿐이라고 생각합니다.
1. 효율성 증대 (건설시에)
2. 투명성 확보..
두가지가 좀 비슷하지만요..
하여튼..
새로운 제도들이 어떤 식으로 국민들에게 어필할지 모르겟지만,
무에서 유를 창조하고 마치 싼값에(?) 공급하겠다는 것 처럼 들려서 우려스럽습니다.
누가 이익을 본다면 반드시 그 누군가는 손해를 봐야합니다.
역세권 1인 주택??
흠.
지금 임대주택을 보세요.
(임대주택에 사시는 분들께는 죄송하지만)
관리가 정말 엉망입니다. .
자기것이라는 생각이 없으니. 허구헌날 엘리베이터에 오줌싸고
쓰레기 아무데나 버리고.. 아이들도 막나가는 아이들이 많고..
혐오시설까지는 아니더라도, 많은 분들이 임대주택에 대해 좋게 생각하지 않더군요.
가장 효율적으로 운영되는 경우는..
그것에 자기의 이익과 직결되는 경우 뿐이입니다. (자기소유인 경우겠죠)
내것이라는 마음이 생겼을때 조금이라도 아껴서 다룰려고 하겠죠.
역세권에 원룸텔 형태로 1인 거주용 기숙시설이 지어진다고 한다면..
그 성공 여부는 (일단 입지는 논외로 하자면).. 바로 관리라고 생각이 듭니다.
(1)
만약 사심(?)없는 공무원 분들에게 의해 관리되어 진다면,
깨끗하기도 하고, 월세도 싸서..또 1인가구 라면 누구나 살고 싶어하는 곳이 될수도 있지만,
그 소수의 사람들에게 혜택을 주기 위해 막대한 예산이 소비(?)되는 곳으로 될수 있구요.
(2)
만약 (지자체나 정부가 돈을 아낄 요량으로) 관리가 입주민 스스로 자율적으로 되어진다면,
(지금의 임대아파트 처럼) 제2의 임대주택 처럼 (내것이 아니므로) 시설이 쉽게 낡아지고...
더럽고 불결해질수도 있을것이라고 생각이 듭니다.
정부의 힘(?)에 의해 지어진 것이므로 월세는 쌀수도 있겠지만,
(1)번의 경우라면 돈이 많이 들어갈것이고.. (결국 그 싼 월세에 대한 대가로 국민들의 혈세가
들어갈수 밖에 없겠죠) (2)번의 경우라면 1인 가구 중에서도 돈이 없는 사람만 가는..
가장 낮은(?)단계의 주거형태가 될 가능성이 있다고 생각이 듭니다.
(1) 번이든 (2)번이든.. 효율은 낮을수 밖에 없구요.
둘다 ... 건축비 땅값 월세 운영비 등의 총량은..
민간의 그것에 비교하여 월등히 초과할수 밖에 없을것이라고 생각이 드네요
이러한 폐단(?)을 고치고저 .. 하는 노력을 다른 분야에서 하고 있는데
그중 하나가 노인요양보험이라고 생각이 듭니다.
(솔직히 이 분야는 너무 완전히 100프로..그렇게 하지 않아도 되는데 말이죠..)
..
솔직히
복지에서 효율을 운운하는게 우습기도 하지만,
어쨌든..
정부에서 제공하는 1인가구의 새로운 주거 형태는,
효율이 저하될수 밖에 없는거죠.
그 효율이 저하되는 만큼의 손해는, 나라의 세금으로 충당되거나,
혹은 더럽고 불결하고 관리가 엉망인 상태로 충당되거나 둘중하나일테지만요
그리고 충당된다고 한들, 그 총량은 (효율의 저하로 인해) 민간의 그것보다 월등할수
밖에 없죠.
에휴.
참고로 **구에서 300 억 - 350억을 들여 지은,
노인 요양 시설이 있습니다. 도시내 요지(?)에 존재하는데..
300 억 넘게 들어갔는데... 그 혜택을 받는 사람은..
고작 병상이 70 개 뿐이라서.. 70명이 받고 있죠.
가보면,. 층마다 노는 공간도 많고.. 방이 대궐이고.. 옥상에 공원 만들어 놨는데..
.. 시공 막판에..책정된 건축비가 1-2억 남아도는 바람에..
어쩔(?)수 없이 옥상 공원을 덮은 햇빗가리개.. 나무.. 수입품으로 1개당 100 만원짜리로
했다는군요.
옥상공원 벤치를 덮어주는 나무가리개가 아마 6천만원이 넘고..
옥상 꾸미는데만 1억이 넘게 들어갔다고 하던데 .. 어떻게 그렇게 만들수 있는지
시공사 대단합니다.
민간인에게 300 억 주었다면,
땅값에 200 억 쓰더라도.. 아마 최소 300 - 400 병상이 있는 요양 시설을 도시내
만들수 있었을텐데요.
아고 졸려라
자기전에 끄적여 보았습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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아고 ..
아기곰님께서도 친히 리플을 달아주시다니 감사합니다.
아기곰님의 지적이 맞습니다.
이러한 그린벨트 해제와 여러가지 사업 계획(?)으로 폼잡는게..
결국 저소득층을 위한다고 하지만 실은, 건설 경기 부양이라는 숨은 목적이 있다고
저 역시 같은 생각이 듭니다.
그리고..
답글로 달아주신 경수형님~!
경수형님의 지적대로 SH 공사 등에서 역세권 1인 기숙형 주택을 짓고,
관리에 대한 부분을 하청을 주게 된다면
이것은 제가 위에서 말한 것과 다른 (3) 번 안이 될것 같은데요
설사 이렇게 되더라도
(3)-1. 하청업체가 1인가구 입주민에게 받는 돈이 주면 다른 원룸텔에 비교해서
가격 차이가 거의 없거나
(3)-2. 혹은 그 가격이 싸다면 그 차액에 관한 부분을 정부가 보조해 주거나
(3)-3. 혹은 그 가격이 싸면서도 정부가 보조해 주지도 않을 뿐더러, 낮은 가격을
받으라고 정부가 말도 안되는 억압을 펼칠때, ......아마 관리를 맏은 하청업체는,
공식적으로 받는 돈은 적지만, 소모품 비용, 쓰레리 처리 비용 등과 같은 명목으로,
또다른 돈을 세입자에게 목숨걸고 받아내기 때문에 결국 그 비용을 합치면
주변 원룸텔의 월세와 비슷하게 될것 같습니다.
즉.. 눈가리고 아웅..
하청업체가 관리를 맏게 될경우, (3)-3 의 가능성이 높아 보입니다.
정부로서는, "국민을 위해 나라가 지엇다 그리고 정부에서 싼 월세를 보장해준다" 라는,
허울(?)좋은 명분이 설테고.. 업체는 다른 명목으로 뒷돈 받기때문에 얼추 손해는 아니고..
입주민은 이거뭐.. 알면서도 눈가리고 아웅 식으로 당하고..
사회문제화 되면 결국 정부는 하청업체가 나쁜 놈이라는 식으로 몰고갈테도
하청관리업체는 "이거 도저히 수지타산 안맞는다" 라며 버티겠죠?
안봐도 대충 그려집니다.
아참 그리고.
경기도 외곽이나 도시와 인접한 그린벨트 개발..
설사 이곳에 임대만을 짓는다 하더라도..
결국 0도시에 일부 타격을 줄수는 있을것 같습니다.
물량에 장사 없고..
임대가 아닌 일반 거주지중 최저가 주택에 살던 사람들이,
도시근처 그린벨트에 새롭게 지어지는 임대주택으로 빠저나갈 가능성이 있거든요.
물론 현재로서는 그 수요가 많아서 웬만한 공급에는 큰 변화가 없겠지만..
어쨌든 그리보이네요.
읽어주셔서 감사합니다^^
(아기곰동호회.김기현)
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좋은 글 잘 읽고 갑니다.
감사합니다.
제가 보기로는 크게 두 가지 면에서
보아야 한다고 봅니다.
1. 수도권에는 아직도 공급이 지속적으로 필요합니다.
어떤 식으로든 대책은 필요할 것입니다.
2. 기존 도시내에 주거 환경 개선을 위한 규제 및 기존의 불필요한 규제를 풀기 위해서는
시장 안정이 필요합니다.
즉 공급에 의한 장기적인 시장 안정이라는 시그널을 시장에 줄 필요가 있을 것입니다.
앞으로 각종 규제를 풀기 위한 사전 준비입니다.
장기적으로 종부세 및 다주택자에 대한 규제, 재개발 ,재건축에 대한 규제들이
풀릴 것입니다.
이 것을 위한 사전 준비가 필요합니다.
------------------아래 두 가지 김 기현님 글에 대한 답 글을 달아 보았습니다.
1. 역세권 임대 주택
--- 용적률을 높혀 주고, 정부나 서울시 등에서 땅 값은 안 내고, 건축비만 내고 가지고 가는 것입니다.
사실 어떻게 보면 봉이 김 선달입니다.
용적률 장사를 하는 것입니다.
아마도 일부 재개발, 재건축도 앞으로 해당이 되리라고 봅니다.
일단 현실적으로
정부, 일반 서민 , 집주인들에게 좋습니다.
하지만 고밀 개발로 인한 주거 여건은 악화가 되고,
집 주인 입장에서는 나중에 백년 정도 지나면
줄어든 대지 지분이 반영이 될 것입니다.
하지만 부정적인 측면보다는 긍정적인 측면이 크다고 봅니다.
수도권 외곽을 추가적으로 파헤치는 것보다는
그래도 도심의 용적률을 올리는 것이 맞다고 봅니다.
주인 입장에서도 대지는 줄어 들지만
올라간 용적률은 유지가 되는 것입니다.
하지만 지속 가능한 성장을 위해서는
도시가 용적률 여유를 가져야 하는데,
이 점은 아쉽습니다.
그리고 건물의 수명이 다해 갈수록
아무래도 가치는 낮아질 것입니다.
그런 면에서는
분명히 좋지 않은 면은
있다고 보여집니다.
하지만 저는 현재로서는
그래도 제일 적절한 정책이라고 보고 있습니다.
2. 1인 주택에 대해서
1인 주택은 앞으로도 많이 필요하다고 봅니다.
현재로서는 일부 대안으로서
고시원이나 원룸 텔 등이
고급이 되고 있는 것으로 알고 있습니다.
다만 이런 주거 형태들이
매우 열악해 보입니다.
일부는 역세권 등에서
작은 임대 아파트 형태로 공급이 될 것입니다.
역시 주공이나 SH공사에서 건축비만 내고 공짜로 가지고 갈 것입니다.
임대료로 건축비와 관리비만 충당을 하면
손해 볼 것이 없습니다.
20년 즘 지나 팔아 먹는 기회가 생길 수도 있구요.
나중에 건물이 낡아 건물 가격은 못 챙겨도
땅 값은 챙깁니다.
주공이나 SH공사에서 관리를 맡을 것입니다.
아마도 관리 회사에 하청을 줄 것입니다.
관리비에 전가가 됩니다.
또 한 가지 형태는
규제를 일부 푸는 방법인 것으로 알고 있습니다.
이 방법을 쓰면
엄청난 원룸이 공급이 가능할 수도 있을 것입니다.
그러면 원 룸 임대 가격도
시장 원리에 의하여
상당폭 낮아 지지라고 보고 있습니다.
현재 주차장 문제로
단독이나 다가구 등을
원룸으로 개조를 못하는 것으로 알고 있습니다.
기존 주택이나 상가를 원룸으로 개조를 할 경우
주차장에 대한 규제를 풀어 주면
고시원을 대체하고,
새로운 형태의 원룸이 굉장히 많이 공급이 될 수 있다고 봅니다.
특히 기존 주택이나 상가 등에서 말입니다.
그리고 가숙사를 학교내가 아니라 학교 밖에도 짓게 하여 주고,
기숙사 형태의 건물을 지어
상업적인 형태로 영업을 할 수 있게 해 주는 방법도 있는 것으로 압니다.
앞으로 인터넷 등의 발달로
기존 근생 건물들이 많이 임대 가치가 떨어질 것으로 봅니다.
이러한 기존 근생 건물이나 주택들을
임대용 원룸으로
활용을 하자는 것입니다.
사실 지금도 상당수 지역의 근생 3,4,5층이
놀고 있는데도 많습니다.
아니면 아주 싼 가격으로 임대를 하든 지 말입니다.
이런 곳이나 기존 단독 주택들을 개조를 해서
엄청나게 원름을 지어댈 수 있습니다.
주차장 규제는 푸는 대신
다른 주거 환경을 올리는 규제는 가하는 것입니다.
즉 이런 경우는
주인이 직접 관리를 하게 됩니다.
아마도 현 시점에서 제일 필요한 정책이라고
보여집니다.
(아기곰동호회.이경수)
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