2008-03-03 01:11
http://blog.drapt.com/leekkj/272111204474308838 
(문) 임야매매 시 양도소득세는?
2000년에 300평 정도의 임야를 사고 건축허가도 냈습니다. 갑자기 사정이 생겨서 팔아야 할 것 같은데 매매를 할 경우 양도소득세가 어느 정도가 될까요? 저희가 살 때는 공시지가로 매매가 된 것으로 신고를 했고 구입한 금액의 1/3로 신고를 해서 등록세 등을 냈답니다. 양도 소득세 낼 때 실 거래한 가격이 인정이 되는지요. 그리고 건축허가를 낼 때 도로가 없어 도로를 만드느라 대지를 3000만원 이상 들여 구입을 했는데 이런 것도 소득세 계산할 때 참작이 되는지요? 구입한지 6년이 다 되어 가는데 비과세는 해당되지 않나요? 저희는 매매를 하고 싶은데 주위에서 양도소득세가 너무 많이 나와 득이 하나 없을 것이라고들 하네요. 대강이라도 제가 쉽게 계산할 방법이 없을까요?
(답)
임야의 경우 아래의 어느 하나에 해당하는 경우 비사업용토지로 보지 아니하며 비사업용토지에 해당하지 아니할 경우 2006년 12월 31일까지는 기준시가로 양도소득세를 신고 납부할 수 있으며 2007년 1월 1일 이후 양도하는 경우 실거래가로 신고 납부하되 장기보유특별공제는 적용되며 중과세율이 아닌 일반세율(9~36%)이 적용됩니다. 단, 토지투기지역에 해당하는 경우 올해도 실거래가 신고대상입니다.
아래 요건을 충족하지 못하여 비사업용토지에 해당하는 경우 2006년 12월 31일 이전에 양도 시 실거래가액으로 양도소득세를 신고 납부하여야 하며 2007년 1월 1일 이후부터는 실거래가로 양도소득세 신고납부 및 장기보유특별공제가 배제되며 양도소득세의 중과세율(60%)가 적용됩니다.
비사업용임야 여부 판단기준은 다음과 같습니다.
임야소재지 또는 임야소재지와 연접한 시, 군, 구 안의 지역에서 거주(이하 "재촌")하는 자가 소유하는 임야로서 1)양도일 직전 3년 중 2년 이상을 재촌 하는 경우, 2)양도일 직전 5년중 3년 이상을 재촌 하는 경우, 3)보유기간 중 80% 이상을 재촌 한 경우 비사업용토지로 보지 아니합니다.
1. 귀 질의의 경우 비사업용토지에 해당하여 실거래가로 신고하여야 하는 경우 실지 취득계약서상의 취득당시 실거래가액이 실지거래가액과 맞을 경우 취득당시 가액으로 인정됩니다.
2. 토지의 경우 주택과는 다르게 장기보유 등의 사유로 비과세되는 경우는 없습니다.
3. 추가로 구입한 대지가액은 당해 토지를 양도하는 경우 취득가액으로 공제됩니다.
4. 양도소득세의 대략적인 계산절차는 다음과 같습니다.
- 양도가액-취득가액-필요경비=양도차익
- 양도차익-장기보유특별공제(6년 보유인 경우: 양도차익의 15%)= 양도소득금액
- 양도소득금액-기본공제(2,500,000원)=과세표준
- 과세표준x세율=산출세액
- 산출세액-예정신고납부세액공제(산출세액의 10%)=양도소득세 납부세액
- 양도소득세 납부세액x10%=주민세별도
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