2008-01-22 00:11
http://blog.drapt.com/leekkj/272111200928283795 
현재의 부동산 시장을 어떻게 볼 것인가 ?
이곳 스페인에서,그리고 유럽의 부동산,미국의 부동산을 기준으로 한국의 부동산 시장을 조망해 보겠습니다. 먼저 결론부터 말하면 위기의 시작은 이미 시작되었다. 그러나...그 결과는 현재는 아무도 모른다 입니다.
아무도 모르는 결과를 감히 제가 말해보고자 하는 이유는 작금의 우리나라의 부동산 시장은 참여정부의 문제가 아니였다는 것입니다. 왜 참여정부는 부동산을 잡지 못했는가? 그 본질적 문제에 먼저 접근을 해야 할 것입니다. 초강력 울트라 정책을 만들어 강제적 부동산 시장을 규제 하였다고 말하는 부분을 돌이켜 지금와서 생각해 보면 많은 피해를 보신분도 있지만 참여정부는 그나마 부동산 시장을 지켜준 결과로 나타나고 있다고 보여 집니다.
아일랜드,영국,프랑스,스페인이탈리아 모두 5년간 부동산 엄청올랐습니다. 한국의 오른 것 보다 더 오른 나라가 많습니다. 당시 금리가 3% 수준이였고 글로벌 유동성에다 저금리 기조,경기의 활황이 주 요인이 였는데 솔직히 유럽은 저성장 국가가 대부분이였는데 영국은 부동산과 금융의 호황,아일랜드는 외국의 투자 활성화, 프랑스,스페인은 건설경기 활성화로 인한 부동산의 상승이 가장 큰 요인이라고 보여지며 이들 국가들은 한국과 같이 별도의 규제 정책은 없었습니다.
한국보다 훨씬 더 오른 국가들의 모기지론의 대출 방식은 구입 주택에 대한 감정평가를 한 기준을 토대로 대출을 하여 주는 것으로 보통 100% LTV 가 가능하였지요. 이러한 부분이 우리나라의 규제보다 더 큰 문제로 나타난 시점이 바로 미국의 서프라임 모기지 충격의 결과 입니다.
서프라임 모기지로 유럽도 금리가 급격하게 상승을 합니다. 3%인 대출 금리가 현재 4.78% 입니다. 우리가 보기에는 얼마 안될지 모르지만 LTV 100%에서 금리의 인상이란 우리가 생각하는 수준과 전혀 다른 충격을 받게 됩니다. 만약 우리도 이러한 규제보단 시장의 자율 기능에 맡겼다면 아마 부동산은 폭락을 분명 하였을 것이라 봅니다.
그럼 향후 시장은 어떻게 예상이 되는가를 생각 해 보겠습니다.
현재 한국의 시장, 가격은 약간의 등락을 보이는 수준이고 매매가 잘 안되는 수준, 급 매물만 거래되는 수준이 현재의 시장이라고 하죠. 유럽은 이 정도도 거래가 안되고 있습니다. 즉 거래가 거의 전무한 수준이죠. 임대 시장은 그런대로 현상유지를 하고 있습니다 만 매매는 All Stop 현상입니다.
시민들의 대 부분은 최소 20~50%가 내려가야 정상이라고 합니다. 즉 지난 5년간 오른 부동산은 모두가 버블이다 라고 말합니다. 물론 집을 가진 사람들은 사정이 다를 수 있죠. 없는 사람들뿐만 아니라 집을 몇채 가진 유럽 사람들도 가격이 생각보다 너무 급등했다는 것에 이구동성 말합니다.
즉 유럽도 양극화의 격차가 더 벌어졌고, 그나마 자택을 보유한 사람과 다주택자는 돈을 벌게 된 부분이 있지만 가소득으로 지출을 많이 늘려 실제 돈을 번 사람도 있지만 씀씀이가 더 헤퍼진 것도 있습니다.이 양극화의 문제는 참여정부가 언론플레이를 하지 않아도 자연적 발생현상인데, 무뇌아들은 언론 플레이를 하다가 도리어 역공을 당한 셈이라 봅니다.
스페인과 프랑스는 중산층이 약 8~10% 정도가 지난 5년동안 줄어들었습니다.이것이 의미하는 것은 집 한채로 살아가는 사람이 대 부분인 사람들은 집값의 상승과 관계없이 물가의 상승과 세금의 증가,그리고 모기지론의 이자증가로 허덕이는 정도가 더 심화가 된 것입니다.
집을 팔려고 해도 팔리지 않는 현상, 아무도 집을 사려고 하지 않는 현상,그런데도 불구하고 가격은 미세하게 내려가는 이상한 현상을 보고 태풍전야라고 말하는 유럽인들이 많습니다. 물론 유럽도 이 부분에서는 찬반의 의견이 분분합니다 만 개인적으로 볼때, 유럽의 연방은행이 계속하여 금리를 올릴 수 있는 형편이 아니기에 조심스레 연착륙이 가능하지 않은가 보지만 실 거래가 전혀 없는 시장의 기능을 회복 시킬 수 있는 조건까지가 되려면 금리가 적어도 3~4년 전으로 돌아가야 물가 상승분과 상쇄가 가능하여 절대불가라는 말이 더 어울릴 듯 합니다.
이러한 글로벌 현상, 유럽의 시장과 서프라임 모기지의 미국시장이 거의 All Stop인 상황에서 아시아만 호황을 구가할 수 있는가 하는 부분에서 보면 개인적인 판단은 아니라고 봅니다. 즉 세계 부동산 시장의 잔치는 이제 종말을 고하고 플럭체이션의 화살을 하향으로 조준하고 있는 것이라고 봅니다.
이 상황이 어느정도인가 하는 부분을 보면, 우리 한국은 그래도 차기정부가 무언가 시장친화적 정책, 세금 및 재개발 등등 새로운 기회의 정책을 펴도 은행의 대출로 규제를 하겠다는 부분의 해석을 명확하게 할 필요가 있습니다. 즉 시장의 기능중 풀어주는 것은 1가구 종부세 완화나,기타 용적율 향상,대운하 정도이죠.실제 금융의 문제를 풀 수 없다는 것이 핵심이지그 나머지는 중요도에서 밀리는 부분입니다.
은행의 대출규제로 부동산을 안정화 하겠다는 것은 정부의정책이 아니라 은행의 금리정책이나 대출 정책을 총괄하는 곳으로 책임을 넘기는 모호한 부분도 있어 보입니다. 다만 이러한 시장친화적 경제운영이 얼마나 도움이 될까 하는 문제에서 보면 저는 별로 도움이 되지 않습니다. 즉 시장에 돈이 마른것이 아니고 부동산으로 돈 버는 시기 즉 싸이클이 넘어가고 있는 것입니다.
싸이클이 순환되는 시점에 부동산이 다시 상승을 하면 그나마 구입을 생각해 보는 사람들은 아예 접근을 포기하고 그냥 월세나 전세로 살 것으로 보여집니다. 인 서울인 정책인 서울의 도심 재개발을 하더라도 실제 입주가 가능한 수준이 상당수 되겠지만 은행의 대출없이 부동산을 구입하는 것은 사실상 거의 불가능 합니다.
여기다 이자의 상승과 물가의 상승이 주는 부담,인플레이션 부담,스태크플레이션 까지 우려되고 글로벌 신용경색까지 포함되면 이는 도미노 현상이 일어날 수 도 있습니다.
위의 글들은 상당히 시장을 보수적, 비관적으로 본 것이고 실제 운영은 미국이나 유럽의 연방은행에서 관리가 이미들어 가 있으나 국가별 하락은 분명 일어날 것이라 확신 합니다. 왜 그런 전망을 하는가 하면 유럽인들이 금번 글로벌 유동성 문제에서 지갑을 닫았습니다. 그 좋아하는 여행도 줄이고 외식도 줄이는 초 절약정책으로 살아 갑니다.
이러한 초절약으로 살아가는 유럽인들의 삶은 우리가 생각하는 삶과 전혀 다른 모습입니다. 겉으로는 아무 이상없이 고민없이 즐겁게 살아가는 것 같아 보이지만 속으로는 엄청 인내를 하는 모습입니다.
외식과 여행을 줄이면 이제 유럽 사람들은 더 줄일 부분이 없습니다. 여기서 금리가 0.5%만 올라도 30만 유로를 대출받아 집을 산 사람들은 몇달을 버틸 수 없는 상황으로 몰리게 됩니다. 우리의 상황도 대출유예기간 이후 인 2008년말,2009년이 더 큰 문제인 것 처럼 말이죠.
신용이 없으면 더 인생이 비참해지는 신용사회에서 금리의 상승과 물가 상승이 주는 영향은 상상을 초월 합니다. 이러한 위기가 지금 지구촌에 폭발적 요인으로 커가고 있다고 저는 봅니다. 그나마 우리 나라가 규제정부의 정책의 집행으로 인하여 그나마 조금 나은 위치에 있는 것이 사실이라고 봅니다.
국가의 문제인 부동산 부분에서 우리가 잘 판단하여 재산상의 손실을 입지 않도록 하는 가정의 위기관리 체크포인트를 설정하여 운영하는 것이 필요한 시점으로 판단되며, 이러한 기간은 약 3~5년정도로 예상되어 집니다.
이명박 정부의 고민, 부동산 그동안 많이 올랐다의 내용이 중요한 것이 아니라, 부동산이 더 오를 수 있는 모멘텀이 있다고 해도 희망사항이지,결과는 미미 하다고 보는 것입니다. 환수장치를 비롯한 고강도 부동산 투기방지 정책을 모두 적용하여도 2006년말 세계적인 부동산 시장의 초호황은 이제 국가별, 개인별 신용의 위기는 물론 부동산으로 재테크나 부를 축적하는 싸이클의 변동이 더 큰 문제입니다.
차기정부는 이러한 부분에서는 개인들에게 자산의 증가를 만들어 줄 수 없을 것 같습니다. 다만 위기관리를 얼마나 잘 하느냐?글로벌 신용경색이나 국가별 자산시장의 관리 리스크를 어떻게 줄이느냐가 더 큰 과제로 나타날 것입니다.
위에서 말씀드린 부동산 시장의 플럭체이션의 하향 조준은 세계 경제시장의 새로운 모멘텀이 없이는 상승으로 돌아서기가 힘듭니다. 인플레이션과 글로벌 자산시장의 제자리 찾아가기는 향후 3~5년정도 예상이 되어지며, 우리나라의 경우 미국이나 유럽시장, 즉 글로벌 시장과 연관되어 돌아가는 시장의 매커니즘을 볼때 이명박 정부에서 햋빛을 볼 생각으로 계속 가지고 계신분들은 좀더 많은 고민이 성찰되는 시기 입니다.
우리의 문제가 아니라 해도 어느국가에서 터지기만 하면 바로 글로벌 경색으로 가는 현상임을 이해하신다면 위의 제 글이 어느정도 더 신뢰가 갈 수 있다고 봅니다.정신 바짝 차리고 글로벌 자산운영의 위기에 만전을 기하시길 바랍니다.
(심송학)
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