이글은 명지대 부동산대학원교수인 박준호 교수님이 최근 엠파스에 남긴글을 옮긴겁니다.

추세 분석 최곱니다.

 

부동산이 오르니 마니 하는 이 시점이 항상 실수요자는 아파트를 살 때이다.
금년 시세 전망을 제가 약보합세이다. 라고 했는데 지금이 가장 약보합세인 시점이다.
호경기에도 10월 마지막 밤이 지나면 11월이 부동산 시세의 저점을 보이는 시기가 11월 이다.
크리스마스 캐롤이 들리면 집을 사려는 분이 움직이는 것이다.
더구나 교육열이 높은 한국에서는 수능과 아이들 기말고사 전에는 주부들이 꿈적도 않는다.

조선일보에 닥터 아파트 오사장은 집값이2015년 까지 오른다고 했고, 건설산업전략연구소 김선덕소장은 집값이 내린다고 했다.
두분 다 일리가 있으나 실물경제의 흐름을 반영치 않고 요즈음 유행하는 인구 추세 분석을 각자 다르게 해석하고 있는 것이다.

오 사장은 2015년까지 40-50대 인구가 늘어나므로 집을 계속 산다고 부고 있으나, 김 소장은
생애 첫 주택 매입세대인 30대의 인구가 줄어들어서 주택의 매입세가 줄어들어서 집값은 하락한다고 보고 있다.

여기서 인구의 변화 추세만 주로 보고 부동산시장의 수요공급에 대하여는 예측이 어려우니 언급을않고 가는 것에 대해 본인은 이견이 있다.
주택보급률을 가구당 구성원수와 총 보급된 주택수로 산출하는 과거의 주택보급률은 가구당 구성원이 독신가정, 직장으로 가족과 헤어져 있는 경우, 노총각 노처녀의 독립 거주 등으로 의미가 없어졌다.

종전의 주택보급률을 금과옥조로 여기던 건교부도 이제는 선진국처럼 1,000명당 주택보급수량으로 방향 전환을 한 것이다.
인구 1,000명당 주택 보급 숫자는 미국 460채, 일본 360채, 한국 280채 정도이다.
더구나 1인당 주택면적에 있어 한국은 더욱 열악하다.
1인당 주택면적은 미국 52평방미터(종전 16형), 일본 30평방미터(종전 9형), 한국 20평방미터(종전 6형)이니, 주택의 질적 수준의 향상을 추구하는 추세를 감안하면 한국의 주택은 아직도 많이 부족한 실정이다.

요즈음 주택에 대한 양도세가 중과세 되자 투자를 위한 수요는 없고, 자녀들의 성장에 따른 넓은 주택으로 옮기려는 수요가 대부분이다.
열악한 주거환경의 반지하 다세대, 옥탑방, 오래된 5층 짜리 주공, 시영아파트 등은 이제 주택으로서의 존재가치가 사라지고 있다.
3인 가구도 일본의 1인당 주택면적을 충족하려면 모두 90 평방미터(종전 36형) 정도 크기의 아파트에 살아야 하는데, 아직 우리의 현실은 60평방미터(종전 24형)에 머무르고 있는 것이다.

국민소득이 높아지면서 더 좋은 환경의 주택에 대한 수요가 계속될 것이다.
현재 주택보급률 대비 일본의 1,000명당 360채 정도와 1인당 주택면적 30평방미터를 충족하려면,현재의 주택보급률 100%가 아니라 166% 정도는 돠어야 일본의 주택보급수준에 도달하게 되는 것이다.
정부에서 지속적인 주택 건설에 치중하지 않고, 일시적인 반시장적인 정책으로 집값이 잠시 안정되었다고 하여 주택보급에 등한시 한다면 시장은 바로 반응을 하고 상승세로 번환하면서, 여기에 심리적인 요인까지 가세하면 시장은 다시금 요동을 칠 수가 있다.

생애 첫 주택구입 세대인 30대의 인구가 줄더라도, 주택의 공급이 현재 대비 166% 정도까지 이루어지지 않으면 주택가격은 계속 상승한다.
더구나 최근 2년간 수도권의 소비자가 원하는 지역에 주택공급 수량이 감소하면서 내년 대선이후 소비자가 선호하는 지역의 대단지 아파트, 역세권 아파트, 재건축 아파트는 상승할 여지가 너무나다분하다.
여기에 정치적인 사회적 요인까지 변화가 있디면 상승세는 의심의 여지가 없다.

 

또 다른 네티즌은--

 

지금 부동산시장은 수요,공급의 의한 가격경쟁에 운리에 의해서 부동값이 책정되는것이 아니고,각종 규제등 인위적인 힘의 의해서 일종의 정체상태에 빠진 형태로 보입니다.그래서 2015년(인구상승기)까지 집값상승은 어쩔수 없거니와 그전에 규제완화를 통해 원활한 주택보급 및 실수요자들의 내집마련 기회를 늘리는 것이 가장 시급한 일이라 생각합니다. 풍선은 한쪽을 누르면 다른쪽이 커지기 마련이며,그 풍선을 더 큰 풍선으로 키우는 일이 가장 시급하다 여겨집니다.

 

또 다른 네티즌분은--

 

어제 조선일보에 김선덕 건설산업전략연구소장의 향후 부동산 진단 기사가 올라왔더군요.
소위 전문가라는 분의 결론은 부동산폭락의 세계적 추세, 높아지는 대출이자율,우리나라 30대 연령대 인구의 감소,신도시 대규모 물량을 이유로 집값은 더 이상 오를 수 없다는 군요.
이 말이 맞기 위해서는 일단 통계청 자료에서부터 하나하나 사실확인을 해봐야 합니다.

그러나 웬걸?
최초 집을 구매하는 연령이라 평가되는 35세~39세의 나이를 가진 인구수가 2008년까지는 오르다 향후 줄어들지만 2020년까지라 하더라도 지금의 430만명에서 370만명이니까 기껏 10% 겨우 넘는 수준이더군요. 60만명 정도? 부부가 결혼 후 집을 장만하는 지금의 라이프스타일이라도 겨우 30만가구??

하물며 구매력있는 독신자가 늘어난다면 집을 사는 인구가 줄어든다고 보기에는 너무나 미미하죠.
반면 자식을 분가시켜 따로 살려는 욕구가 강한 60세~64세의 인구는 오히려 폭발적으로 늘어나 현재 195만명이 2020년에는 371만명 거의 두배로 늘어나네요.
여러분은 2020년 우리나라 사람들의 생활모습에 부모세대와 같이 사는 모습 이런 것이 그림으로 그려지는 지요?

2020년을 예상기준으로 자식세대가 줄어드는 수치로 30만 세대인데 반해 부모세대는 100만세대가 늘어나는 데도 과거 1970년대 80년대 처럼 다같이 살거라고 예측해서 주택구매의 총수요자체가 아예 줄어들거라 생각하다니... 전문가의 수준은 겨우 네티즌 단순댓글 수준이구나 생각이 드는군요.

그렇다면 세계 부동산가격의 향후 예측사항이나 금리의 향후 움직임의 판단자료가 되는 세계경제의 유동성 뭐 이런 것은 한국은행의 슈퍼 울트라 전문가 조차도 분석을 못 해내는 상황에서 섣불리 세계 주택시장이 침체니 금리가 오르니 내년 부동산값 안정된다는 소리는 뭐 조금이라도 상황이 급변하면 금방 ''''내가 언제 그랬니'''' 할 것 같아 이 전문가의 말을 솔직히 믿기가 어렵네요..

김선덕 소장님! 세계 경제의 향후 유동성은 차치하고서라도 우리나라 인구감소 부분 측면이라도 심도있게 연구를 해보심이 어떨지요??
근거없는 낙관론으로 시장이 안정을 찾을 거라는 비과학적 사고방식으로는 글쎄요..애국심도 좋고 약자에 대한 배려도 좋지만....진중권씨 말처럼 전문가는 전문가 다워야 하지 않을까요?

 

다른 분의 의견--

 

부동산과 선거는 관련이 많습니다.
2007년은 대통령선거의 해이니까요?
12월 19일이 지나면 새로운 지도자가 탄생이됩니다.
불확실했던 부분이 사라지고 현실로 다가오는데
수요와 공급의 원칙에 의해 늘어나는 수요에비해
그동안 공급이 원만치못했기 때문에 수요팽창으로
오를수밖에 없다 사료됩니다.

 

반면 하락을 예견하시는 네티즌은--

 

정부의 부동산 규제와 금융권의 대출규제로 아파트 제테크 하기가 더 이상 힘들어졌다. 특히 대출규제로 인해 자금유통이 힘들어지면서 매수세가 크게 줄어든 상태이며, 시장에 자금이 유통되지 않아 거래도 크게 줄었다.

또 거래가 줄어들자 가격도 덩달아 하락하기 시작했다. 거래가 없자 부동산규제와 자금유통에 어려움을 겪은 투자자들이 자금을 마련하기 위해 급매로 물건을 내놓기 시작했고, 이에 따라 자연히 집값도 떨어지게 되었다. 여기에 강남 아파트가 어쩌다 급매로 하나 나갔다 싶으면 전국의 언론이 모두 집값이 떨어졌다고 소란스럽게 떠들대고 정부도 이에 뒤질세라 집값을 잡기 위한 부동산 규제 정책을 내놓으면서 시장이 완전 마비 상태가 됐기 때문이다.

지난해 12월 집값이 크게 상승한 이후 매도자들과 매수자들이 서로 관망세에 접어들었다. 매도자들은 정권교체 후 부동산이 다시 활기를 뛸 거라고 생각하고 매수자들은 장기 임대주택이나 반값아파트, 분양가상한제 등 정부의 규제로 인해 아파트 가격이 앞으로 더 하락할거라고 생각해 거래가 줄어들고 급매물이 늘어 가격이 하락했다고 보고 있다.

이런 현상은 앞으로 지속될 것으로 판단된다. 분양가상한제와 반값아파트 등 정부의 부동산 규제가 지속되고 대출규제로 인해 부동산 시장에 자금이 유통되지 못하면 앞으로 부동산 시장은 더욱 어려워 질 것이다. 따라서 정부규제와 대출규제란 기본적인 상황들이 풀리지 않을 경우 앞으로 집값이 오르긴 힘들 것이다.

다른분은--

 

1.금리가 일본과 급격히 좁혀지면 앤캐리 트레이드가 급격히 청산되어 유동성 위기가 올 확률이 높아 금리를 낮출 수 없는 상황이다.
(금리를 올리면 부동산이 폭락하고 내리면 국가가 휘청된다)

2.지금의 미국 경제를 유지하기 위해서는 그 희생양이 필요한데 그 대상이 중국뿐이다.앞으로 중국 경제는 더욱 긴축되고 위안화가 절상될 수 밖에 없다.중국 경제가 지금같은 호황을 누릴 시기는 길어야 2년정도이면 이는 곧 세계경제가 곧 디플레이션 시대가 도래 할 수 밖에 없는 이유이다.
(1987년의 일본....1997년 아시아 2009년 중국...미국 내에서 금융위기가 있을때마다 그 희생양이 필요했다)

3.유동자산의 흐름이 벌써 골프회원권이나 고 미술품 중국 도자기 쪽으로 서서히 움직이고 있다.

4.집이 없는 사람보다 무리해서 집을 산 사람들이 서서히 공포감에 휩싸이기 시작했다.(2000년대의 부동산 가격 폭등의 학습효과로 인해 경제전반의 상황변화와 통계학적인 계량적 수치없이 감정적으로 바라는 시각으로만 현 상황을 파악하고 있다.역설적으로 말하면 그것은 그들의 마음이 급해졌다는 이야기이다.)