시대는 정보독점에서 정보공유로,  WIN-LOSE에서 WIN-WIN GAME으로 시대흐름입니다.

 

통계는 전회장님이시고 현재 부운영자이신 박기성님의 그라프와 사진참조 바랍니다.

 

아기곰님과 그리고 자료수집과 정리에 과로한 자제분에게 감사인사올립니다.[아~멘!]

 

정리가 미흡하시면 댓글로 수정해주시면 감사하겠읍니다.

 

더불어 자산구축하여 삶을 자유롭게 살아가는 재정 자유인이 됩시다!

 

1.거래량 분석으로 본 시장전망

 

자료: 건교부 2006년 1월...2007년 6월

 

[1]서울 25군데 지역과 신도시 5군데.

[2]주택가구수와  인구

 

[3]권역별 거래량 동향:분기별

 

[4]주택 만호당 거래량추이:

 

통계청과 건교부 자료

 

[5]2006.4사분기 신규수요: 평균9.7년 회전율: 돌아갔다.

 

[6]권역별 거래동향:월별

 

강북, 신도시, 강남, 한강권, 강서,

[7]2006 상하반기 거래량추이: 집값이 쌀수록 거래량이 많다.

 

[8]평형별 거래비중 동향:

 

 2006-1사분기/2006-4사분기

평형별/전국전체/서울/신도시/강남권/강서/한강/강북/신도시/
거래3건중2건이 소형거래였다. 갈아타기보다는 신규수요였다.
강남, 한강권은 갈아타기 수요로 넘어감/ 강북권은 소형평형위주  매매됨

 

[9]평균거래 면적추이[전용면적]

 

강남권/강북권/강동/분당/
가격 높은 곳은 거래안되/ 가격낮을 곳은 거래 많이 됨
4사분기 물량이 쏟아지지 않았다.

 

 

[10]거래량 변화로 본 전망

 

저가주택시장위주로 거래량이 급속하게 늘었다.
대출규제 여파로 "소형"중심이 아니라, 저가주택에 수요가 몰렸다.
최초로 내집마련하는 수요자들이 늘었다.
한시적 1가구 2주택 처분물량이 예상보다 적었다.[하반기]

 

[11]올 상반기 주택시장

 

거래량이 급감했다.
양도세중과세 때문에,
한시적 1가구 2주택중 처분못한 물량이 상당부분있다.

 

[12]분양가 상한제 실시: 수요측면

 

 기존시장에서 분양시장으로 관심이 분산된다.
정권교체기에는 확실한 내집마련 기회이다.
앞으로 6개월이 내집마련의 가장 좋은 시기이다.

 

[13]분양가 상한제 실시: 공급측면

 

업체별 차별화보다는 원가절감경쟁할 것이다.
건설업체는 안정적 수익이 보장되는 사업기회를 찾는다.
건설시행기피할 것이다. 주택수요는 늘고 주택공급은 주는 추세로 간다.

 

[14]수도권 주택건설 추이

작년대비/경기도/서울/
신규공급이 줄고 있다. 서울은 심각하다.

 

[15]올해 상반기 공급많이 했다는 주장

 

내년 분양할 것을 당겨서 분양했다.
내년부터 분양공백이 생긴다.
내년에는 공급부족에 시달린다.

 

[16]인구 천명당 주택건설수

 

서울/지방/전국
서울은 계속 아파트 부족에 시달린다.

 

[17]대출규제속에 연5천만원 소득자가 살 수 있는 곳[세후]

 

2005년8월말/일산/ 중대형가능
2007년8월말/서울/신도시/ 중대형을 살 수있는 신규수요 힘들다.
서울에서 내집마련 소형으로 가야한다.

 

[18]대출규제속에 연3천만원 소득자가 살 수 있는 곳[세후]

 

옛날에는 3000만원 연봉자가 사는 곳에  연봉5000만원으로 구입한다.
서울/신도시/연봉 3000만원/2007년8월/내돈으로 살 수 있는 지역은 없다.

 

[19]연봉3000만원[세후]으로 살 수 있는 곳?

 

중형은 수도권 변두리?
집값이 많이 올랐다.
대출규제여파로 저소득층은 외곽으로 가서 살 수 밖에 없다.

[20]대출규제 영향

 

획일적 대출규제로 말미암아 소득별 주거지 분할 현상이 심화됨.
저소득자는 점점 외곽으로 밀려나게 됨.
소외지역강세가 예상됨.
고가주택[6억이상]:갈아타기 수요감소
중가주택[3억-6억]:갈아타기 수요감소
저가주택[3억이하]: 대출이 가능한 금액으로 수요증가

 

[21]개구장이 건이 이야기

 

아빠에게 인정받기위해서 계속해서 잘못된 시험결과를 숨긴다.
공개하는과목이 줄어든다.

[22]실거래가 자료공개와 아파트 거래건수

[아기곰님 아들이 정말 자료정리 고생함:감사:GOD BLESS YOU!]

 

[23]건교부 실거래가량발표 비율추이

 

06/1/4.......06/2/4.....06/3/4.....06/4/4....07/1/4.....07/2/4

70%...........53%..........75%.......64%.......45%........43%....[누락시킴?]
상속과 증여가 많았다. 건교부 실거래량 발표 누락 자료

정권말기로 갈수록 레임덕이 심화된다.
착한 가격만 공개된다. 착하지 않은 가격은 숨긴다.

[24]정부규제의 영향

 

대출규제-매수세력위축-매도시기 놓친 1가구2주택자 양산-질좋은 아파트매물감소-아파트시세상승
[엔화대출회수지시]
양도세중과-매도시기놓친  1가구2주택자 양산-질좋은 아파트매물감소-아파트시세상승

각종 규제는 거래부진을 가져온다.

 

[25]한시적 1가구 2주택 전략은?

 

많은 중산층 종부세 기준을 9억원까지 올림-장기적으로 1가구1주택에 대한 양도세부과 방향에 위배
고양이 목에  방울달 정치인-국회의원이 있을까?

시세가 올라서 1가구 1주택의 양도소득세율 부과금액도 올라간다.
양도소득세 한시적으로 인하할 가능성? 있을까?
양도차익 많게하여 집값이 상승하면 된다.
양도세 30%-40%-60%올린다. 참여정부정책
거래량을 늘린다.

즉 양도소득세 총액을 높히려면= 양도차익[X]양도세율높힘[X]거래량늘림[O]
결론:1~2년안에 팔면 양도세 50%를 30%인하하여 시장에 매물과 공급을 늘려 가격안정시킨다.
팔지못애 전전긍긍하는 사람들로 부터 세금이 들어온다.
일석이조전략이다:::
:누이좋고 매부좋은 전략: 개발공약추진위한 재원확보와 주택시장안정을 동시에 추구함

[26]결론:수요

 

대출규제여파로 저가시장위주로 수요가 형성됨
시장에너지 소진으로 교체수요가 적어짐
기존시장에서 분양시장으로 관심이 분산됨

 

[27]결론:공급

 

양도세중과 규정으로 인한 재고주택이 시장으로 나오지 못함[참여정부의 무리한 정책]
땅값상승과 정부규제로 지난 몆년간 신규공급감소했다.
분양가 상한제로 인한 신규공급축소 가능성이 많다.
올해 하반기에 물량이 안 쏟아지면 내년 상반기 공급물량이 없을 지도 모른다.
대기 매수자의 관망으로  올해 말까지는 거래부진현상 계속될 전망도 있다.

 

[28]주택시장경제 전망

 

대선이후 호재가 있는 일부 고가시장에 대한 선취매와 대출규제가 작은 저가시장으로 양분된다.
연말이후는 공급과 수요의 불균형, 정책변화의 기대감으로 재상승 예상된다.
옛날에는 소수 몆명만 정보독점했다. 인테넷의 정보공유로 상대적으로 돈벌기회가 축소된다.
투자 경쟁자가 많아진다.  투자수익율이 적어진다.

 

[29]시장내부의 변화?

 

그림, 금, 골동품의 자산보유로 간다. 안목이 필요하다. 부동산과 주식은 같은 자산이다.
1989년 주식 종합지수가 1000포인트였다. IMF때 400까지 내려갔다.
길게보면 "부동산 시장이 끝났다"는 것은 잘못된 시각이다.
미국과 한국시장을 비교한다. 한국은 쾌속선을 타고가는 성장국가이다.
미국은 삶의 질이 높은 유람선과도 같다. 잠재력이 높은 한국의 기대상승율이 높다.

질문과 답변[QUESTION AND ANSWER]

[30]고금리와 부동산 전망

 

금리는 물가수준과 경제성장과 연관성이 있다. 수출기업을 고려한다면 금리를 올릴 수가 없다.

 

 

[31]재건축에 대한 정부정책의 변화?

 

서울시내에 지을 땅이 부족하다. 공급부족에 재건축대상 땅 주인들은 상생하는 자세를 가져야 한다.
개발이익을 정부와 나누어 가진다면 협조안할 이유는 없다고 본다.
개발이익을 땅주인만 챙기려든다면 평생 재건축 안된다. 정부정책에 순응하는 자세가 필요하다.

[32]한국도 일본식 불황이 올 것인가?

 

일본자산 대 폭락은 자산거품이 사라졌기 때문이다. 부동산에 대한 미래가치상승분에 대해서까지 융자대출해주었다. 한국은 아니다. 일본-한국은 인구밀도가 높다. 신도시 주변, 도심이 다시 올라 갈 것이다. 도심회귀현상이다.

[34]리모델링 시장

 

긍정: 한국아파트수명은 약40년이다. 이론적으로는 100년이다.
 아파트15년이면 녹물흐르고 문이 비틀어진다. 평수를 늘리고 삶의 질을 업그레이드 할 수 있다.

부정:재건축으로 대체한다. 재건축활성화된다면, 리모델링보다는 재건축이 무게가 있다.

[35]서울지역의 재건축-재개발

 

신규로 공급할 땅이 없다. 유일한 해결책은 규제완화이다. 정책이 나올 것이다.

[35]대출규제 완화?

 

금리강화-다시 주춤하면서 완화될 것이다. 금감원에서 대출을 들쑤신다.
은행에서는 부동산 대출은 황금알을 낳는 거위다. 이자수입 잘 나오고 있는 데, 포기 아깝다.
대출규제 완화예정된다.

[36]미국주택시장에서 구입하려면?

미국에 오시는 분은 팔기쉬운 곳, 즉 수요가 있는 곳에 지역선택하라!
현재 미국은 급등할 이유가 없다.
금리가 지속적으로 내릴 때, 2번째 금리내릴 때 구입하시라!

 

[35]인천지역 투자전망은?

 

인천지역 주택보급율 107%, 서울지역 89%이다. 
인구가 계속 늘어나야 인천지역의 주택가격이 상승함.
인천지역의 수요가 늘 것인가? 의문이다.
인구가 늘어나면 즉 구성원이 늘어나면 미국은 해변주택[BEACH HOUSE]이 비싸다.
롱 비치만 싸다. 하역항이라 멕시코 노동자들이 밀집해서 산다. 인구밀도 높다.
고급주택을 살수 있는 수요는 아니다. 
인천지역 어떤 job이 늘어날 것인가?
금천구, 가야디지털단지 근처 집값이 많이 올라갈 것인가?
젊은 층, 임대, 구로, 금천구 ..인구가 늘어났다.
임대수요도 늘어난다. 종업원은 많다. 집살 수요는 적다.

[36]오피스텔,상가 투자는 ? 주거용 투자냐? 수익형 투자냐?

 

현재  유동성 풍부하다 .  과거 부동산 시장에서 수익형 투자는 10명중 1~2명이었다.
지금은 10명중에 5명 관심이 있다. 상가-오피스텔은 까다롭다.  안목이 있는가?
[분당 정자동의 오피스텔 경우 작년에는 마이너스 분양가 였다.
지금은 프리미엄이 붙었다.호프집에서 여성회원분들의 발품판 이야기]
상가의 안목은? 3계단이 올라가고 또 입지가 중요하다. 길건넌 경우 파리날린다.
즉 전문가의 안목이 필수이다.

 [37]잠실 롯데부지에 초고층빌딩이 들어선다면?

 

리까이법칙 참조바랍니다.투자의 니까이다 법칙 
인과관계를 명확히 말할 수 있어야 올바른 투자

http://joinsland.com/Consult/Specialist/read.asp?pno=60355&npage=1&nblock=1&titlepart=

전망대보다는 출근하는 사람이 많아야 한다.

[38]단독주택 재건축?

 

서울시가 무분별한 재건축추진을 막겠다. 아파트 수요, 주택수요--지구단위구성이 확실한가?

막연한 계획과 막연한 수요보고 투자하면 실패? 장기적으로 봐야 한다.

아무곳이나 투자하면 급등기대하는 것은 물건너간 것이 아닐까?

 

 (아기곰동호회.김주)