2007-08-29 00:19

http://blog.drapt.com/leekkj/272111188314343499

최근 고법의 재건축 아파트 소형평형 배정문제로 인해 재건축 시장이 완전히 얼어 붙었다.
그리고 이에 대한 대법의 결과가 어찌 될까에 수많은 사람들이 촉각을 곤두세우고 있다.

얼핏 보면 소형평형 의무배정을 단지 대지지분이 적은 조합원에게만 100% 분배한다는 것은 평등적인 차원에서 볼 때 불평등이라는 법원의 판결이 맞을 것 같기도 하다.
하지만 세상은 옳고 그름의 문제만으로 그렇게 간단하게 해결되지 못하는 일들이 더 많다.

지금 이 재건축 아파트만 해도 그렇다.

관리처분이 무효라면 지금 올라가고 있는 저 재건축되고 있는 아파트들은 다 어떻게 할 것인가?
평등권을 침해했다고 지금 지어진 저 건물 다 부수고 다시 관리처분부터 다시 할 수는 없는 일 아닌가?(그렇기에 법원은 소형평형 조합원의 공사중지 가처분 신청을 기각했다)

현재 많은 사람들이 가장 일반적으로 행하고 있는 착각이 소형평형도 대형평형을 분양받을 수 있다는 것이다.

지금 이슈가 된 것은 소형평형인 24평형 20%를 각 평형별로 동등하게 부담하라는 게 핵심이다. (40%인 국민주택 이하33평형은 선호자가 많아 의무부담 차원이 아님을 전제함)
소형평형 의무비율에 대한 부담을 대지지분 적은 조합원이 전적으로 부담하지 말라는 것이 판례이지, 소형평형이 대형평형을 취할 귄리를 가지는 것은 아니라는 뜻이다.
대지지분에 따른 평형배정은 도시 및 주거환경 정비법과 관련법규를 통해 정립되어진 것으로 대지지분별로 대형평형을 취하는 것은 문제가 되는 것이 아니다.
단지 소형평형 의무비율이라는 것이 구체적인 행정지도나 예규를 통해 구체적인 부담방안 없이 시행되었기에 이렇게 법적 다툼이 일어나게 되었던 것이다.

대형평형을 가진 자가 소형평형을 배정받게 되면 본인의 용적률 환산 평형(만약 대지지분 15평에 용적을 300으로 45평 받을 수 있는 조합원이라고 가정)에서 실제로 배정받은 24평을 뺀 21평의 조합원 평당가를 주변의 시세만큼 높이 책정하여 그만큼의 시세차익을 보장하여 준다면 현실적으로 재건축이 불가능한 것도 아닐 것이다.

하지만 위에 대한 내용은 긍정적인 측면을 부각시킨 것이고, 이 내용 자체가 재건축 시장에 찬물을 끼얹은 것은 명백한 사실이다.
일단 대형 대지지분을 가진 자의 반대가 심할 것이고, 조합원 평당가를 얼마로 하는냐에 대한 조합원의 의견수렴이 절대 쉽지 않을 것기 때문에.

그렇다면 지금 중요한 것은 앞으로 대법원의 판결이 어떻게 될 것이고 정부는 어떻게 재건축 시장의 해법을 헤쳐가느냐? 의 문제이다.
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일단 시장 자체의 큰 흐름을 살펴보자.

지금 건교부에서는 각 자치단체에 주택공급에 대한 경고성 메시지를 보내고 있다.
주택공급이 현격하게 줄어들고 있어 이대로 가다가는 기존 주택의 폭등 우려가 있다는 것이다.

그리하여 빌라, 다세대를 비롯한 재건축과 관련된 규제(인허가)도 느슨하게 적용할 것을 주문하고 있다는 것이 언론을 통해 보도된 바 있다.

이러한 상황에서 전국의 수많은 재건축 조합원들이 이전투구하고 있도록 정부가 내버려둘 가능성은 일단 없다고 볼 수 있다.

재건축 아파트가 규제가 심하다고는 해도 그나마 일정 규모 이상의 재건축 공급이 강남을 위시한 서울 전체에서 계속적으로 유지되어 집값이 이 정도나마 버티어 오고 있는데, 공급이 완전히 중단된다면 그 결과는 어떻게 될 것으로 보이는가?

판교 신도시와 송파 신도시 역시 임대주택 비율과 전매제한 등 여러 가지 측면에서 강남을 대체하지 못할 것이 기정사실화되고 있는 현실에서 강남수요에 대비하기 위한 방법은 강남권 재건축 밖에 없다.
용산 등의 재개발도 방법이 될 수가 있지만 규모와 세대수, 진행상의 어려움 등의 여건을 보면 아무래도 아직까지는 시기상조라고 보아야 하기 때문이다.

이런 상황에서 정부는 대법원 판례가 설령 최악의 상태로 내리닫더라도 관련 법규를 재정비해 재건축이 가능하도록 제도를 손질 할 것이다.
법원의 판결은 법규에 없는 내용을 판결로 보충하는 것이기에 법규 자체가 정비되어 있다면 지금 이런 혼란 자체가 의미가 없는 것이 되어 버리기 때문이다.

현재 나의 예상으로는 이 사건 자체에 대한 판결은 관리처분 자체가 무효가 되기보다는 조합원간의 협의를 통한 현금보상의 방법을 선택할 가능성이 가장 높다고 보여진다.
관리처분이 무효가 된다는 것은 아파트가 지어진 채 주인없이 내버려진다는 것이고, 일반분양권자에 대한 처리문제와 시공사의 건설비 지급문제 등 도미노 현상이 너무도 심각해질 수 있기 때문에 법원에서 적당한 가이드 라인을 제시하고 조합원들이 이를 수용하는 방법을 택할 것으로 예상되어진다.
이는 공사중지 가처분을 기각한 것만 보아도 법원에서 이미 진행 중인 현실의 문제를 마냥 외면할 수는 없는 것의 반증이 될 것이다.

하지만 중요한 것은 기존의 사건과 별개로 앞으로의 소형평형 의무비율에 대한 대법원의 판결이다.
기존에 이왕 처리된 것은 어쩔 수 없다 하더라도 법원이 현재 조합설립인가나 사업시행인가 중인 재건축단지에 대해 각 평형별로 소형평형을 공평히 분담하라는 권고가 나온다면 재건축 사업의 사업성은 눈에 띄게 떨어질 것이다.

지금 이 상황에서도 재건축 진행이 어려워 신나를 뿌리고 불을 지르는 판에 조합원 분양가에 대한 조합원간의 자발적인 동의가 가능할 것으로는 절대 보이지 않기 때문이다.

그렇지만 큰 그림을 놓고 보았을 때 정부는 절대 팔짱끼고 수수방관할 수 없다.
재건축 공급이 전무가 되면 기존 집값은 그야말로 폭발할 것이기 때문이다.

지자체에서 조합설립 자체의 권한을 빼앗아 오거나 소형평형을 대지지분 적은 조합원에게 분배하는 것을 명시한 법적 근거를 만들어 지금의 이 혼란을 종식시킬 가능성이 가장 크다고 생각이 된다.

개별적인 소송에 대한 사법부의 판단으로 재건축 시장 자체가 유야무야 될 정도로 재건축 시장은 간단한 것이 아니다.

재건축은 개인의 재산가치 뿐만 아니라 도시의 미관과도 연관되어 있고, 사람의 생명과도 연관되어 있는 일이기 때문이다.
결국 시간이 가면 계속 진척이 안되니까 계속해서 당근을 제시하는 리모델링처럼 재건축도 정부는 시행될 수 있을 정도까지 여건을 만들어줄 수밖에 없다.

고로 재건축 시장은 언제나 그랬듯이 투자가치 있는 물건이 될 것으로 판단된다.
물론 장기적으로 보아서라는 것을 전제로 하고 하는 말이겠지만...

(부뱅.지브란)

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