1. 인식의 대전환

DJ 정부이후 지방균형발전론에 따라 서울을 억제하고 지방을 발전
시키려는 추세가 10여년간 계속 됨

참여정부에서 수도이전 시도, 지방의 기업도시 혁신도시를 지정,
공기업 이전등 정책시행하였으나 저항에 부딪치고, 지방현실과
재원문제로 사실상 무산됨

10년간 서울은 거의 모습이 변하지 않았음

최근에 도시재개발론이 득세하고 있음. 도시재생법(안)도 나오고
사업단도 구성됨. 선진국의 사례를 들며 자원의 효율화를 주장함

오세훈 시장도 서울 재개발에 열심이고, 유력 대선주자도 동조하고
있으며 기업들도 서로 마천루를 올리겠다고 줄서고 있음

물론 돈도 더 서울로 집중되고 있고 지방의 균형발전론은 퇴색됨

2. 주택가격, 신도시

서울의 건축 등을 억제함에 따라 서울의 집값은 폭등하고 지방은
미분양으로 넘침. 서울의 연간 신규주택 공급 필요양은 연간 30만
가구이나 3년간 해마다 절반 수준에 그침

노통은 많이 놀랐을 것 같음. 그 많은 규제와 세금 중과에 불구하고
서울 수도권의 집값이 천정부지로 올랐으니까.

그러나 정권의 기본 이념과 균형발전의 목표상 서울 재건축 재개발
등을 풀 수가 없었음

그래서 할 수 없이 10개의 신도시를 지정함. 그 보상금과 지방균형
발전을 위해 뿌린 돈들이 다시 서울로 몰려 집값 상승에 일조함

이건 정말 추측인데 노통 역시 인위적 지방분산은 어렵고 서울의
재개발 등을 할 수밖에 없다는 것을 지금은 수긍한 듯함

정말 강남을 대체한다면 오포 모현에 신도시를 지정했어야 함에도
투기꾼들 이익배제와 상수원 보호 등을 이유로 동탄을 지정한 것은
모순임. 허벅지가 가려운데 종아리만 긁으면 허벅지는 더 가렵고
종아리에는 피남

동탄을 지정한 것은 차기 정권에서도 서울의 집값폭등이 일어날
구조를 안겨주고 "쟤도 별 수 없다"라는 말을 하고 싶은 것임

대전을 중심으로 한파가 몰아칠 것임. 행복도시 건설하면 주택
보급률 170%가 넘게됨

서울을 재개발 하면 서울에 의존하던 신도시들도 약세를 면치 못할
것임

3. 선거

여권은 1:1싸움에는 자신 있다고 생각함

박근혜가 후보가 되고 민주 대 반민주의 구도로 승부하고 싶어함

연말 선거에서 서울 재개발론과 맞물려 서울 개발공약 엄청 나옴

4. 재건축

강남 개포지구만 재건축해도 신도시 하나 만드는 효과가 있음

참여정부 지정 신도시 개발비만 87조가 소요되는데 비하여
재건축은 국가 돈이 거의 들지 않음

서울에 택지가 더이상 없고, 강남 공급론이 확대되고 있음

강남 재건축시 현재 소유주들은 돈을 만지겠지만 오히려 집값
안정에는 도움이 될 수 있음

유력 대선후보는 대놓고 말은 안해도 압구정 재개발 등으로
뜻을 비추고 있고, 서울시, 강남구는 안 물어봐도 찬성임

서울 재개발 구상과 맞물려 각종 규제는 폐지되거나 완화될 것임

5. 세금

취,등록세와 재산세는 지방세이고 양도세, 종부세는 국세임

참여정부에서는 국세를 늘려 국가가 공평히 나눠주겠다는 것이고
유력 후보의 재산세 편입론은 각자 재주껏 살자임
이 같은 기본 마인드의 변경은 아주 큰 영향을 미칠 것임

유력 후보들 모두 감세 정책 채택함. 신자유주의.
가진 넘꺼 뺏어서 나눠주는 구조에 힘있는 사람들 엄청 짜증남
국회의원들도 부동산 아주 많음. 종부세 아주 싫어함

2주택자 양도세(주민세) 55% 정액률은 집 값이 폭등하지 않는한
취,등록세, 재산세, 종부세 등과 합쳐서 금방 재산 몰수 효과 생김

장기보유공제가 물가상승률 보전해 주는 것인데 그 것도 부인하는
것은 위헌성이 높음

일시적 2주택자 문제 등과 겹쳐 주택관련 세제도 개편될 것임

5. 금리

금리는 금통위가 움직이는데 금통위에 은행의 영향이 큼
금리는 은행의 수익과 직결됨

2005년까지는 주택가격이 상승하고 거래가 활발해서 금리 인상
없이도 은행의 수익이 보전됨. 그 때 집값 잡으려고 청와대에서
금리 올리라고 했으나 금통위는 동결함

2005년 여름부터 8.30으로 부동산 거래가 줄자 대출금리 인상을 위해
2005. 10.부터 2006.8까지 금리 1%인상함.

2006. 여름이후 서울을 중심으로 거래에 수반한 대출이 늘자
다시 금리 동결

2007. 1. 11.대책으로 대출금액이 40%로 제한되자 은행들은
넘치는 돈으로 중소기업대출을 늘렸고 다시 정부가 규제하자
7.12. 금리인상. 그리고 앞으로 계속올리겠다고 다짐

은행들은 유동성 등 나라가 어찌되었건 우선 은행이 살아야
한다고 생각하므로(당연하지만) 금리는 은행 이익과 더 관련있음

정부도 선거까지 어떻게든 집값은 동결시켜야 하므로 금리인상에
묵시적으로 동의함

 

6. 유동성

기업은 IMF에 대한 추억으로 현금을 쌓아두며 유동성을 확보하기
것이라고 하나 지나친 투자 자제는 현정부에 대한 저항의 성격 있음

미국의 약달러 정책과 일본의 저금리로 외화가 밀려들어 환율이
떨어지는데 금리는 올리면서 환율방어 한다고 돈 쓰는 것은 바보짓

지금 선진국한테 쪽쪽 빨리고 있음

유동성 제어와 인플레의 선제적 견제를 표면적 명분으로 하나 실제는
은행의 이익을 위한 금리인상임

은행은 돈이 넘쳐서 대출해주고 싶어 미칠 지경임

미국 일본 중국의 추가 금리 인상 없이 우리만 금리인상시 유동성을
감당할 수 없을 것이므로 한은도 추가 금리인상을 쉽게 단행 못할
것임

지금 올리겠다고 무지 협박 중이나 원래 짖는 개는 잘 물지 않음

7. 청약가점제

지금까지의 수도권의 높은 집값은 나이든 사람이 젊은이가 10-15년
죽도록 모은 돈을 빼앗아 가는 구조임

상승 하락 무관하게 청약가점제 이거 진짜 웃기는 정책임

해당자에겐 미안한 말이지만 청약가점제는 무능할수록 유리함

나이 40대 중반까지 집한채 못사고 애는 3명이나 낳고 부모도 집이
없어 같이 살고 청약통장만 오래 갖고 있는 그런 사람한테 인기지역
아파트를주자는 것임

그럼 지금 젊은이들한테 이 모습을 권장하는 것인지 말 안나옴

아무리 분배정책이 좋고 추첨제가 요행수라 해도 그렇지
뒤부터 좋은 것을 갖는 것은 정말 개그 수준임

지금 당장 시행이 안되어서 그렇지 신혼부부 등이 청약가점제에
걸려 갈길이 없어지면 젊은 층의 반발이 거세질 것임

유력후보가 신혼부부가 집한채씩 갖게 하겠다고 한 것은 청약가점제
가 오래 못갈 것임을 의미하고 한편으로는 서울 재개발과 연계해
대량 공급을 할 것으로 추측됨

그 후보는 무능한 것을 아주 아주 아주 싫어함


8. 분양가상한제

건설사가 아파트 지어서 굉장한 떼돈을 버는 줄 아는데 실제 이익률
은 8-9%이고 십 몇%쯤 되면 대박으로 봄

건설사들 이미 다 계산 끝났음. 건축비는 자재와 옵션이 주요수단임

건설사가 손해보고 장사할리는 없음

건설사가 가장 고민하는 것이 알박기로 택지비 먹는 귀신임

분양가 상하제 법이 통과되고 3개월 후에 민간 택지에서도 원주민
에게 매도청구할 수 있게 법을 바꾸었음

이거 시민단체가 바꾼거 아니고 건설사가 이익보전 위해 바꾼것임

물론 요건이 있고 시행사간 알박기도 있지만 항상 끝에 몇 사람
때문에 택지비가 올라가고 사업이 늦춰지기 때문에 분양가 상한제
를 핑계로 수익성의 골치거리를 제거함

상한제로 분양받는 사람이 이익을 본다면 기존 원주민들 토지의
강제 수용에 의한 것이지 건설사 이익이 줄어서 그렇게 된 것 아님

소형평형 의무비율제 등과 얽혀서 건설사가 활개치는 데는 방해요소
가 분명하나 명분을 만들어 제거할 수 있는 환경이 다가오고 있음
그 분의 출신도 건설이고 다른 분은 개발임

9. 시장상황

소강상태이나 하락 장세로 보이지 않음

거래량 수반한 가격 하락이 없고 급매물 시장이며 일반 아파트
실거래가 수준이 일부지역 제외 작년보다 낮지 않음

매도수자간 가격에 대한 생각차이가 크기는 하나 수요억제 성격
의 거래부진이라 시장가격 자체의 하락이라 볼 수 없음

1주택자는 양도세 때문에 집을 줄이지 않고는 이사를 갈 수가 없고
무주택자는 대출규제가 문제이나 여력이 되는 사람은 작년 가을이후
에 집을 구매한 사람이 많아 에너지 자체가 크지 않음

집을 넓히려는 수요과 신규주택 수요가 한꺼번에 몰릴 수도 있음

정권교체후 서울의 주택 공급량이 향후 가격을 결정할 것으로 보임

서울의 어느 지역에 얼마만큼의 주택의 신규로 공급할 것인지가
관건인데 수도권 특히 서울의 과밀화 억제의 기본 방향을 어떻게
수정할 것인지가 문제임

개인적으로 보기에 이미 억제보다는 효율적 재개발로 방향을 선회
한 것으로 보임

올해 강북 소형아파트등의 지속적 상승은 의미가 있는 것으로 보임

소형의 중형과의 가격 격차 메우기는 기존 가격의 인정에 더 무게가
있고 도심 재개발에 대한 기대의 흐름으로 보임


10. 결론

서울이 왜 특별시인지를 증명하게 될 것으로 보입니다.

혹시나 여기까지 읽어주셨다면 감사드리고

저도 이제 쩐 모아야 되서, 가을 이후에 결과 확인하러 오죠

(부뱅.simink21)