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황금알을 낳는 거위 |부동산노트

2007-06-27 21:17

http://blog.drapt.com/leekkj/272111182946626490 주소복사

모재개발 사이트 청이님의 글입니다
경부선 축 정리가 잘되어 있어서 퍼왔으니 참조하세요 ^^
 
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2007년 상반기 5월을 기점으로 초급매물이 출현하면서 빠른 속도로 급매물이 소진이 되는
형국입니다.
이러한 양상은 1가구 다주택자의 세금 한도기한인 6월을 기점으로 최고치를 이루다가 6월 이후에
명품 지역을 중심으로 선별적인 상승장이 이루어질 것으로 전망이 됩니다.
 
2007년 1-3월까지는 매수자 우위장이라고 하기에는 전반적으로 소폭의 상승이 이어진 거래
실종 기간입니다.
 4-6월은 다주택자의 세금 문제, 종부세, 유망 아파트 갈아타기, 저렴한 분양가, 부동산의 위축, 정부의 정책 등으로 말미암아 매수자 우위의 본격적인 장세가 펼쳐지고 있습니다.
전체적으로 약보합 형국이긴 하지만 소외 지역을 중심으로 부분적인 상승을 이어가고 있으며,
상상을 초월하는 급매 출현이 나올뿐 전체 매도 물량은 큰 폭의 하락 없이 현재가의 수준에서
턱걸이 하는 수준의 매물들만이 보일뿐입니다.
6-9월 3분기는 조정이 이어지다가 소외 및 일반 아파트의 보합, 명품 아파트의 선별적 상승이
예견이 되며 10-12월은 유망 지역과 아파트, 각 지역의 랜드마크 중심으로 상승장이 이루어질
것으로 예측이 됩니다.
 
동산 시장이 어느 방향으로 전개가 되든지 간에 단기적인 시야에서 벗어나 3-5년을 내다보고
투자를 할 수 있는 안목이 필요합니다.
당장 오른다고 해서 춤을 출 사항도 아니며, 지금 급매가 출현한다고 하여 땅을 칠 필요도
없습니다.
수도권 전역을 대상으로 투자 가치를 따져 보노라면 그 어느 지역이든지 장단점이 혼재한 가운데
단기, 중기, 장기 기간별로 투자 가치에 차이가 날 것이 분명하며, 투자 하시는 분들은 이러한
요소까지 모두 감안하여 신중한 투자를 해야 할 것으로 보입니다.
 
장기적으로 월계관을 쓸 곳으로 예견이 되는 지역은 다음과 같습니다.
 
1. 서울 강남, 서초, 송파, 용산, 목동 5인방
2. 서울 강동, 광진, 동작, 마포, 강서 신5인방
3. 서울 전 지역 뉴타운 및 각 구의 랜드마크
4. 수도권 1-2기 신도시 즉 분당, 일산, 산본, 평촌, 중동, 동탄, 운정, 과천, 용인, 분당급 신도시,
    인천 송도, 청라, 논현, 영종도, 택지개발 지구, 재개발 및 재건축
5. 수도권 전철 역세권, 광교, 판교, 송파, 송도 및 후광 지역
6. 수도권 경부 고속 국도 전역
 
기 지역은 여러가지 유형의 테마로 묶일 수도 있으며, 테마별로 시소 게임을 하면서 시너지
효과를 발휘 하며 오를 가능성이 매우 큰 유망 지역들입니다.
오늘은 가장 안정적인 상승이 예견이 되면서도 미래 가치가  높을 것으로 판단이 되는 경부
고속국도 축선상의 아파트를 소개하고 그 가치를 분석하고자 합니다.
아직까지 내집마련을 미루신 분이나 갈아타기의 기회를 엿보시는 분들은 유용한 자료로 활용해
주시기를 바랍니다.
 
 
1.  용산 한남 뉴타운
위치도
 
사업 개요-
위치- 용산구 한남동 일대(한남, 보광, 이태원, 서빙고, 동빙고, 주성동)
면적- 1,095천㎡ (약 330천평)
지역특성  - 서울중앙에 위치하며, 강남 ·북을 잇는 관문적 역할 담당
              - 이태원 관광특구와 한남지구중심과 인접한 주거지역
              - 한강, 미군기지, 남산도시자연공원 등 주변 녹지공간 입지
개발방향 - 지형을 고려하고 주변 한강 및 남산경관 등에 어울리는 풍·수·경이 아름다운
               열린도시 건설
지정일- 2003년 11월 18일
인구- 37,414명
세대수- 16,460세대
사업 시행 기간- 2003년 11월~2013년 11월 (약 10년간)
 
주요 아파트 투자 가치 분석
- 한남동 하이페리온- 122세대, 2002년 12월 입주, 70, 73, 81평 현대 건설
                              현재 시세 81평- 26억 7500만원. 향후 3년 시세예측- 35억
- 한남 현대 홈타운- 283세대, 33~55평, 2003년 9월 입주
                             현재 시세 33평 기준 7억 5000만원, 향후 3년 시세 예측- 11억
용산 지역 장점
- 10년 후 100층 이상의 초고층 고급 랜드마크의 중심지.
- 서울 중심지이자, 국토의 동맥 경부 고속국도의 시발점
- 개발 가능성 무한대, 미래 트랜드에 걸맞는 아파트 조성 용지 확보로 서울 1위 탈환 가능성
- 세계 초고층 미래 트랜드 아파트와 경쟁, 기존 아파트 큰 폭 상승의 밑거름 가능성
 
 
2. 강남구 일대

 

강남구 개포동 최고가 - LG개포자이-212세대, 2004년 6월 입주, 48~61평

                         61평 현재가 23억, 3년 상승- 30억 예상

 

강남구 논현동 최고가- 논현 동양 파라곤- 203세대, 2004년 6월 입주, 52-77평

                       77평 현재가 27억 5천만원- 3년상승 36억 예상

 

강남구 대치동 최고가- 개포 우성1차 690세대, 1983 12월 입주 31-65평

                       65평 현재가 36억 5천만원- 3년상승 47억 예상

 

강남구 도곡동 최고가- 타워 팰리스3차- 2004년 4월 입주, 480세대, 53-103평

                      103평 현재가 46억, 3년 상승 62억 예상

 

강남구 도곡동 평당 최고가 도곡 렉슬 3002세대, 2006년 2월 입주 26-68평

                      68평 현재가 40억, 3년 상승 53억 예상

 

강남구 압구정동 최고가- 현대 7차, 560세대, 1978 11월 입주, 48-80평형

                     80평 현재가 40억 5천만원,  3년 상승 54억 예상

 

강남구 신사동 최고가- 압구정 하이츠 파크, 2004년 6월 입주, 86세대, 70평, 81평

                     81평 현재가 32억, 3년 상승 42억 예상

 

강남구 청담동 최고가- 동양 파라곤, 92세대, 2006년 3월 입주, 61-88평

                    88평 현재가 34억 2천만원  3년 상승 43억 예상

 

강남 지역 장점

                - 교육, 교통, 정치, 경제, 문화, 무역의 중심지

                    - 100세대 미만도 최고가 형성, 향후 세대수 많은 재개발, 재건축 평당 1억 돌파 예상

                    - 모든 동의 랜드마크가 30억 돌파, 10년 상승률 1위, 세계속의 아파트와 경쟁

                    - 경부 고속 국도의 최고가 형성, 향후 10년이상  1위 가능성 높다.

                    - 강남을 중심으로 판교, 서초, 송파, 용산, 분당, 용인, 평촌, 동탄 등 시세 형성

 

3. 서초구 일대

 

 

 

서초구 반포동 최고가- 주공 1단지, 2100세대, 1973년 11월 입주, 32-62평

                                주공1단지 62평 현재가 24억 6500만원, 3년후 상승 35억 예상

 

서초구 방배동 최고가- 방배 3차 e편한 세상, 192세대, 2006년 3월 입주, 70-83평

                                방배3차 83평 현재가 31억, 3년상승 40억 예상

 

서초구 서초동 최고가- 아크로 비스타 주상복합, 757세대, 2004년 5월 입주, 39-94평

                               아크로 비스타 94평  현재 시세 41억. 3년후 시세 55억 예상

 

서초구 지역 장점

                    - 교육, 교통, 정치, 경제, 문화, 무역의 중심지로 강남과 쌍벽

                    - 100세대 미만도 최고가 형성, 향후 세대수 많은 재개발, 재건축 평당 1억 돌파 예상

                    - 3개 동의 랜드마크가 20억 돌파, 10년 상승률 2위, 세계속의 아파트와 경쟁

                    - 경부 고속 국도의 최고가 형성, 향후 10년이상  2위 가능성 높다.

                    - 강남에 버금가는 시세 유지, 강북권 용산, 성동, 동작, 마포, 여의도와 연계성

 

 

4. 경기도 과천시

 

 

 

과천시 최고가 아파트 - 중앙동 삼성 래미안 11단지 659세대, 2007년 4월 입주, 25-47평

                                 삼성 래미안 11단지 47평 현재가 17억, 3년 상승 24억 예상

 

과천시 평당 최고가 아파트- 원문동 주공 2단지 18평형, 1620세대, 1982년 4월 입주 8-18평

                                 주공2단지 18평 현재가 8억 7천, 3년상승 12억 예상

과천지역 장점

               - 수도권에서 평당 최고가 형성, 빼어난 입지, 행정, 교통, 교육, 환경의 중심지

                   -  재개발 대상 아파트 중심으로 중대형 평형 탈바꿈

                   - 강남, 서초, 평촌, 의왕 상승에 따른 가치 급등, 판교, 광교의 간접 후광

                   - 경부 고속 국도상에 위치, 명품 지역과의 연계성이 탁월함

 

5. 경기도 성남시

 

 

   구시가지 최고가 아파트 - 수정구 신흥동 주공 33평 2208세대, 1986 11월 입주, 23-33평

                                       신흥동 주공 33평 현재가 7억 2천, 3년상승 10억 예상

 

   성남 구시가지 장점

                       - 성남 재개발로 인한 가치 상승

                             - 빼어난 입지에도 불구하고 과거에 매우 심한 저평가 형성

                             - 판교, 송파, 분당 신도시의 강력한 후광 지역임.

                             - 도촌동, 여수동 개발과 분당 이매-광주간 전철역 확대

 

 

6. 판교 신도시

   

 

 

판교 신도시 장점

- 가장 진화된 미래 트랜드 친환경 아파트

- 광교, 송파, 송도 신도시와 3기 초특급 신도시로 개발, 강남, 서초, 용산, 목동과 경쟁

- 잘 짜여진 완벽한 계획 도시, 쾌적한 용적률

- 빼어난 입지, 강남-분당-용인 라인과, 분당-용인-광교-수원라인, 청계-평촌-산본라인의 중심

- 3-5년 후 예상 시세 32평- 14억, 46평- 20억, 50평대- 30억 예상

 

 

7. 분당 신도시

 

-지도는 성남시 지도 참조

- 분당구 최고가 아파트1- 정자동 파크뷰 1829세대, 2004년 6월 입주, 33-95평

                                   파크뷰 95평 현재가 38억, 3년 상승 52억 예상

 

- 분당구 최고가 아파트2- 정자동 미켈란쉐르빌 722세대, 2003년 9월 입주 51-92평

                                  미켈란쉐르빌 92평 현재가 34억, 3년상승 46억 예상

 

분당구 지역 장점

- 현존하는 최고의 계획도시이자 삶의 질이 가장 높은 신도시

- 분당 정자동 아파트 강남 시세에 근접, 목동 추월

- 판교, 광교, 송파 신도시의 상승에 1순위 영향권, 강남, 서초, 용산의 상승에 1순위 영향권

- 1기 신도시 중에서 가장 규모가 크고 입지가 빼어남, 2기.3기 신도시 및 용인시의 급등이 긍정적

 

 

 

8. 경기도 용인시

 
 
 
용인시 최고가 아파트- 보정동 엘지자이1, 238세대, 2004년 6월 입주 59평 단일 평형.
                               엘지자이 59평 현재 시세 16억, 3년 후의 예상시세 21억
 
                            - 보정동 동아솔레시티 1701세대, 2001년 8월 입주, 33-89평
                               동아 솔레시티 89평 현재 시세 16억, 3년 후의 예상 시세 22억
 
용인시 보정동 최고가 아파트- 포스홈타운 1307세대, 2004년 9월 입주, 39-77평
                               포스홈타운  76평 현재시세 14억, 3년 후의 예상 시세, 21억
 
용인시 죽전동 최고가 아파트- 건영캐스빌 1254세대, 2004년 11월 입주, 33-59평
                                         건영 캐스빌 59평 현재 시세 11억 , 3년 후 예상시세 16억
 
용인시 동천동 최고가 아파트- 아이파크, 효성 344세대, 2004년 1월 입주, 39,43평
                                          아이파크 효성 43평 현재시세 8억 6천, 3년후 예상 시세 12억
 
용인시 신봉동 최고가 아파트- 엘지빌리지, 1088세대, 2002년 9월 입주, 53-81평
                                         엘지빌리지 81평 현재 시세 13억 , 3년 후의 예상 시세 19억
 
용인시 성복동 최고가 아파트- 엘지 빌리지 1234세대, 2002년 8월 입주, 52-92평
                                         엘지빌리지 92평 현재 시세 13억, 3년 후 예상시세 19억
 
용인시 동백동 최고가 아파트- 현진 에버빌 320가구, 2006년 입주 39-56평
                                         현진 에버빌 56평 현재 시세 9억, 3년후 예상 시세, 13억
 
용인시 보라동 최고가 아파트- 현대모닝사이드 771세대, 2003년 7월 입주, 35-68평
                                         현대모닝 사이드 68평 현재 시세 8억, 3년후 예상 시세 13억
 
용인시 상현동 최고가 아파트- 만현마을 두산 위브 8단지 556세대, 2002년 8월 입주, 52-73평
                                         두산 위브 73평 현재가 9억 5천, 3년 후 예상시세 13억
 
용인시 상현동 평당 최고가 아파트- 상현마을 수지 센트럴 아이파크 895세대 2006년 8월 입주
                                           수지 센트럴 아이파크 현재가 61평 9억, 3년후 예상 시세 13억
 
용인시 풍덕천동 최고가 아파트- 진산마을 삼성7차 85평 501세대 2002년 7월 입주 51-86평
                                        삼성7차 86평 현재 시세- 12억 5천, 3년 후 예상시세 18억
 
용인시 지역 장점
- 전국 최고의 인구 증가율, 시세 상승 1위, 인기도 1위
- 경부 고속 국도에서 가장 길게 뻗음, 판교, 분당, 광교, 송파, 동탄 신도시의 후광 및 경쟁
- 분당급 신도시 유력 후보지, 강남-판교-분당의 1차적인 수혜지
- 2010년경 인구 130만 돌파 예상, 전철, 도로, 관광, 환경의 중심지로써 발전 가능성이 가장 큼
 
 
9. 경기도 동탄 신도시
 
 
 
 동탄 신도시 시세- 자료 없음
 동탄 신도시 3년 상승- 현 시세의 40% 이상 폭등 예상
 
동탄 신도시의 장점
- 최첨단 완벽한 계획 도시로서 미래 지향적 도시 설계
- 동탄 확대 이후 분당급 신도시에 해당하는 시너지 효과
- 수도권 남부의 중심지로 2기 신도시의 선두 주자
- 수원, 용인, 판교, 광교 신도시의 후광 및 경쟁 도시
 
 
10. 오산, 평택, 아산 신도시
 
- 2007년 5월 15일 화요일 첨부하겠음
 
경부축선상 도시 연계도
 
 
 
금까지 경부축선상의 핵심 지역의 명품 아파트를 중심으로 시세 흐름과 기본 조건을 알아
보았습니다.
한가지 주목할 점은 서울용산-강남,서초- 과천-판교-분당-용인-동탄-오산-평택-아산은
과거-현재-미래를 이끄는 중추 도시로서 모두 하나같이 경부 고속 국도를 중심으로
연계 고리를 형성하고 있다는 점입니다.
아파트를 평가함에 있어서 입지를 최고의 평가 요소로 자리매김 하고 있는데 입지는 서울 강남권을
중심으로 실재 거리도 중요하지만 경부축선상의 도시들은 비록 거리가 떨어졌다고 하더라도
체감 거리가 가깝게 느껴지기 때문에 꾸준한 시세 상승을 이어가고 있다는 점이 특이한
현상입니다.
 
는 서울이 한반도에서는 정중앙의 위치에 놓여 있지만 남한만을 기준으로 했을 경우에 지나치게
북쪽으로 치우쳐 있는 지정학적 특성 때문에 국토 발전의 핵심축이 남쪽으로 발전할 수밖에 없는 필연적인 결과로 판단이 됩니다.
또한 강남 이남의 도시들은 서로 여러 모형의 테마를 형성하면서 협력과 경쟁의 구도를 지니면서
끊임없이 발전해 나가는 모습을 보여 주고 있습니다.
아파트를 매수하고자 하시는 수많은 분들은 매수하고자 하는 아파트의 절대적인 가치만을 따질
것이 아니라 향후 다른 도시들과의 역학 관계 속에서 상생과 조화를 꾀하면서 발전을 거듭하는데
시너지 효과를 가져올 수 있는 그런 곳들을 잡아야 합니다.
 
도시, 뉴타운 , 택지개발, 재개발이 하나의 테마로 묶일 수 있으며, 입지별로 각각의 노선에 따라서 황금라인을 형성할 수도 있습니다.
하지만 좀 더 냉철한 판단을 위하여 수도권 지도를 펼쳐 놓고 향후 투자 가치가 높을 곳을
선점하려 할 때 가장 먼저 눈에 띄는 곳이 바로 경부 고속 국도임을 부인할 수 없습니다.
아파트 투자에 자신이 없는 분들은 경부 고속 축선상의 서울-동탄 사이의 그 어느 곳에 투자를
하든지 간에 후회 없는 투자가 될 가능성이 매우 높습니다.
 
히 초보 투자자 분들은 현장을 방문할 경우에 현재의 모습만에 심취한 나머지 시골 구석같다는 근시안적인 사고만을 갖기 쉬운데, 수도권 전체의 구조도 속에서 해당 지역을 파악하는 사람이라면역발상의 전략으로 이런 곳이기 때문에 더 싸게 매수하여 높은 투자 가치를 이끌 수 있다 라는
중요한 사실을 얻을 수 있습니다.
경부고속 국도야말로  지구상에서 한반도가 자리잡는한 최고의 투자 가치라는 영원불변의
진리로서 자리잡을 것이 분명합니다.
 
말이나 명절에 언뜻 언뜻 보이는 경부 고속 국도상의 아파트들은 차창으로 스쳐가는 사람들의
뇌리 속에 무의식적으로 남아 있습니다.
자기도 모르게 무의식적으로 쇄뇌되어 눈에 익은 아파트의 잔상이야말로 경부 고속국도 주변의
아파트만이 지닐 수 있는 영원한 특권이 아닐까요?
분당 정자동 파크뷰, 미켈란 쉐르빌, 아이파크 3인방은 경부 고속국도에서 가깝게 훤히 보이는 명품 주상 복합으로 강남을 포함하여도 5걸 안에 드는 최고 아파트입니다.
경부 고속 국도 선상에서 모델하우스처럼 전시되는 효과를 무시할 수 없습니다.
 
경부고속 국도 선상의 아파트 정확하게 말씀을 드리면 용산-아산까지의 아파트들은 과거 보다는
현재에 현재보다는 미래에 더욱 더 투자 가치가 오를 것이 확실시 되며 강남의 아파트가 오르는
것과 비례하여 꾸준히 남하하면서 점진적인 시세 상승을 이끌 것이 분명합니다.
 
느 곳에 투자를 해야 할지 망설이시는 분들은 지금이라도 경부 고속 국도를 달리면서
각자의 자본금에 맞는 입지, 평형을 골라서 부동산 고수나 전문가들의 검증을 바탕으로
매수하고자 하는 입체적이며 역동적인 노력이 필요합니다.
모든 길은 로마로 통한다는 말이 있듯이 우리나라의 모든 길은 경부고속 국도로 통한다고 하면
지나친 억측일까요?
경부 고속 국도는 황금알을 낳는 거위입니다.
감사합니다.
 
 * 3년 시세 상승은 과거의 상승폭에 근간을 두고 아파트 평가 요소와 미래 호재 등을 반영하여
   제시하였으니 참조만 하시기 바랍니다.
 

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