부동산

저 푸른 초원 위에 그림 같은 집을 짓고…

통속적인 유행가 가사 한자락이 마음에 와 닿는 이유는

누구나 소망하는 보편적인 꿈을 담고 있기 때문이다.

투자처를 찾지 못해 방황하고 있다면

보편적인 꿈을 현실화시켜 보는 것은 어떨까.

택지단지 내 단독주택지에 대한 투자법을 가이드한다.

며칠 전 자산가들을 대상으로 하는 부동산 투자 강연 때, 불쑥 이런 질문을 던졌다.

50여 명의 참석자들 중 1~2명을 제외한 모든 분들이 활짝 웃으면서 단독주택 얘기를 하자

손을 번쩍 들었다.

 

그들은 재테크와 자녀들을 위한 것이 아니라면 아파트를 별로 좋아하지 않았고

나이가 들어 은퇴를 앞둔 자산가일수록 시멘트벽에 갇힌 도심 속의 아파트보다

전원 속의 집을 그리워하고 있었다.  
이렇듯, 은퇴를 앞둔 대부분의 자산가들은 도심 근교의 공기 좋은 지역의 집을 원하고 있다.

즉, 자산가들의 가치관으로 본 로열층은 공중에 붕 뜬 ‘4분의1법칙’상의

공간(25층의 경우 4분의1인 1~6층과 19~25층을 제외한 7~18층이 로열층)이 아닌,

직접 땅을 밟고 느낄 수 있는 정원이 딸린 집을 일컫는다.

 

특히 은퇴를 앞두거나 도심의 번잡한 곳을 벗어나고자 하는 자산가들은 새롭게 조성되는

신도시 내 주거 전용 택지에 대해 관심이 많다.

잘 갖춰진 기반시설, 주택 고급화로 인기
택지개발지구 내에 조성된 단독주택지의 경우 신도시의 기반시설을

그대로 이용할 수 있기 때문에 교통, 문화, 교육 여건이 매우 뛰어나다.

뿐만 아니라 신도시의 기능성이 향상되고, 주변 아파트 가격이 오르면

주택지의 가격도 더불어 상승하기 때문에 투자가치 또한 높다.

 

물론 아파트에 비해 상승폭은 적지만 분양경쟁이 덜 치열하고,

전매 가능한 물건을 골라 명의 변경을 할 경우 프리미엄도 상대적으로 낮게 형성돼 있다.
최근 이러한 분위기를 반영하듯 택지지구 내 연립주택들조차 과거와 달리 성공적인 분양

공공택지지구의 특성상 기반시설이 잘 갖추어져 있고 과거와 달리 주택 내부는

고급 주상복합을 표방하면서 공급되기 때문이다. 

대명레저산업이 얼마 전 경기도 하남 풍산지구에 분양한 연립주택 ‘대명 세라뷰’는 1순위

청약에서 최고 72.5대1의 경쟁률을 기록했다.

계약 첫날에 이미 75%의 청약자가 계약을 마쳤으며 전 평형이 계약기간 내 분양이 완료됐을 정도다.

우림건설이 비슷한 시기에 분양한 경기도 화성 동탄 신도시 ‘우림필유 게이티드하우스’도

최고 86대1의 경쟁률을 기록했으며 계약 시작 4일 만에 계약률 100%를 달성하는 등 보기 드문

기록을 세웠다.

판교 신도시 시민이 되기 위해 대부분 사람들의 관심은 아파트에 쏠린다.

하지만 연립주택이 인기를 끌면서 판교 2차 분양에서는 연립주택에도 관심이 쏠리고 있다.

판교에 들어서는 연립주택은 총 1004가구에 달해 다른 신도시나 택지지구에 비해 훨씬

단지 규모가 크기 때문이다.
일반적으로 연립주택은 건축비가 많이 들어 아파트보다 비싼 편이다.

하지만 판교 연립주택은 중대형 아파트에 채권입찰제가 적용되는 관계로 40∼50평형의 경우

아랫집 지붕을 위층에서 앞마당처럼 쓸 수 있도록 테라스가 설치되고

천연대리석 등 고급 마감재를 채택했다.

주민 카페, 정보실 등 각종 편의시설도 갖춰 품질이 뛰어나다.
연립주택과 아파트의 중간 형태인 ‘타운하우스’에도 자산가들의 관심이 높아지고 있다.

주택업체들 사이에서도 웰빙 바람을 타고 선진국형 저층 고급 빌라인

타운하우스가 큰 인기를 모으면서 타운하우스 택지를 잡기 위한 건설업체 간 경쟁이 치열해지고 있다.
특히 타운하우스를 짓는 데 최적인 택지개발지구 내 블록형 단독주택지의 입찰 경쟁률이

치솟고 있다.

 

토지공사가 공급한 용인 흥덕지구 내 블록형 단독주택지(5개 필지) 사업자를 공모한 결과

평당 446만~469만원의 고가인데도 5.8대1의 경쟁률을 보였다.

1~2년 전만 해도 동탄 등 인기 지역에서조차 블록형 단독주택지의 사업자를 찾기는 쉽지 않았다.

용인 흥덕지구를 비롯한 택지지구 내 블록형 단독주택지는

단독형 집합주택이나 부대시설이 딸린 3층 이하 공동주택을 지을 수 있어 타운하우스 건설에

딱 들어맞는 부지로 꼽힌다.

가구당 대지면적은 60~200평으로 용적률 100%와 건폐율 50% 이하가 적용돼

중·대형 주택을 쾌적하게 지을 수 있기 때문이다.

택지개발지구 내의 단독주택지는 크게 개별 단독주택지와 블록형 단독주택지로 나뉜다.

블록형 단독주택지는 단독주택지로 분류된 블록을 통째로 분양하는 것으로

보통 시행사나 건설회사가 분양받아 주택단지를 조성하여 일반인들에게 분양한다.

개별 단독주택지는 개개인에게 한 필지씩 분양하는 땅이다.

개별 단독주택지는 다시 주거 전용 단독주택지와 점포 겸용 단독주택지로 나뉜다.

점포 겸용 단독주택지는 건폐율 60%, 용적 180%로 건축 조건이 다르다.

대체로 이곳에는 1층 상가, 2~3층은 임대용 주택으로 구성된 3층짜리 다가구주택이 들어선다.

규모가 크고 가격 상승 유망한 지구 골라야
개별 단독주택지의 경우 한 필지가 보통 60~80평 규모로 평균 70평 정도라고 보면 무난하다.

택지개발을 주관하는 대한주택공사나 토지공사가 공고를 내고 개별적으로 분양하는데

무주택 세대주에게 우선분양 자격이 주어지고, 소유권 이전 등기 전까지 전매가 금지된다.

단독주택지는 대체로 택지개발사업이 완성되기 전에 분양하므로 가격이 시세에 비해

20% 이상 싸다는 것이 장점이다.

 

당첨자는 전체 분양가의 10%를 계약금으로 내고, 나머지는 2~3년 동안 나눠 상환하는데 보통

분양가의 60%까지 5~6%의 금리로 대출받을 수 있다.
단독주택지의 인기는 택지지구의 인기와 정비례하므로 단독주택지에 투자하려면 규모가 크고

향후 가격 상승 전망이 밝은 택지지구를 선택하는 것이 좋다.

 

이미 분양을 마친 택지지구 중에서는 올 초 모습을 드러낸 용인 동백지구나 내년부터

아파트 입주가 시작될 동탄지구, 파주 신도시와 접한 교하지구 등에 관심을 가져볼 만하다.
동탄 신도시의 경우 주거 전용 단독주택지가 70평짜리 필지를 기준으로 약 3억~3억5000만원

선에 거래되고 있다.

분양가가 2억5000만원 선이었던 점을 감안하면 5000만~1억원 정도의 프리미엄이

형성돼 있는 셈이다.

 

연건평 60~70평짜리 주택을 지을 경우 대략 4억~5억원 정도의 건축비가 소요되므로

총투자비용은 어림잡아 7억원 안팎으로 평당 1000만원 꼴이다.

대표적 전원형 단독주택지로 통하는 일산 정발산 인근의 주택들이 평당 2000만원이 조금 안되는

13억원 안팎에 거래된다는 점을 감안하면 고려해볼 만한 투자처다.

 

물론 동탄 신도시의 개발이 완료되고, 주변의 편의시설이 제대로 갖춰지는 등 신도시가 제

기능을 발휘하기까지 적잖은 시간이 필요하다는 점을 반드시 염두에 둬야 한다.
동백지구의 주거 전용 단독주택지에도 7000만~1억원 정도의 프리미엄이 형성돼 있다.

분양가에 프리미엄을 더한 총매매가는 약 3억원선. 바로 토지를 사용할 수 있다는 것이 장점이다.

 

최근 분양한 고급 주택의 분양가가 평당 1550만~1700만원이었던 점을 감안하면 나쁘지 않은

조건이다.
판교 신도시 내에서 2층 단독주택을 지을 수 있는 협의양도인 택지에 대한 상담도

대상자선정을 앞두고 문의가 증가하고 있다.

동판교지역 단독주택 필지는 중심상업시설 및 전철역과 가깝다는 점이,

서판교의 경우 풍부한 녹지공간과 쾌적한 주거환경 등이 장점으로 꼽힌다.

단독주택을 지을 수 있는 협의양도인 택지는(1340필지, 평균 70평) 1000㎡ 이상의 토지를

소유한 원주민에게 주어지는 택지다.

용적율 80% 이하로 2층 단독주택을 지을 수 있다.
평균 50~200평의 1340필지로 구성되어 있고 조성원가의 110%인 평당 750만~900만원에

공급 예정인 것으로 알려져 있다.

협의양도인 택지는 9월 현재 9000만원~1억2000만원의 웃돈이 형성돼 있다.

 

원주민이 아닌 일반인일 경우 판교에서 나올 단독택지를 매입해 주택을 짓기 위해선

이주자 택지입주권(딱지)을 매입하고, 택지조성원가를 추가로 내야 한다.

건축비는 별도다.
콘크리트 구조물로 단독주택을 지을 경우 건축비는 평당 250만~300만원,

목조나 스틸하우스의 경우 평당 300만~400만원이 소요될 것으로 보인다.

판교 신도시 내 단독주택을 마련하는데 드는 비용은 딱지매입비 3억8000만~4억원대 초반, 

택지구입비 4억8000만~5억원, 건축비 2억5000만원 내외로 총 10억9520만~11억3920만원

선이다. 여기에 취득 등록세를 더하면 12억원 전후의 자금이 필요하다.

현재 판교 일대에서 나돌아 다니고 있는 일명 딱지는 전부 프리미엄만 주고받는

불법적인 거래다.

판교 신도시 원주민들에게 공급하고 남은 일반분양 물량이 거의 없을 것으로 예상돼

물딱지 과열을 부추기고 있다.

대상자가 확정되지 않아 협의양도인 택지를 받을 수 있는지 불확실하고

딱지 한 개가 여러 명에게 팔렸을 가능성도 배제할 수 없다.

이에 원주민 대상 배정자가 확정될 때를 기다려 안전하게 투자하는 게 좋다.

협의양도인 택지 공급 대상자로 확정된 사람에게는 공급 계약 체결 후부터

소유권 이전 등기 전까지 1회에 한해 전매가 허용되기 때문이다.
대상자 확정 및 계약 체결이 되지 않은 상태에서 입주권을 거래하는 행위 자체가

불법이어서 적발될 경우 처벌을 감수해야 한다.

용인·의왕·성남 택지지구 하반기 분양
하반기 분양 예정인 택지지구의 단독주택지 가운데 용인 흥덕지구는 눈여겨볼 만하다.

유비쿼터스 신도시로 조성되는 용인 흥덕지구는 북쪽으로는 수원 광교 신도시,

남쪽으로는 영통 신도시와 연결돼 있으며 경부·영동고속도로와 수원IC를 끼고 있는

교통의 요지다.

또한 분당 정자동~수원 신분당선 연장 광역전철도 이용할 수 있다.

지구 내 녹지율도 높아 29.9%에 달하고, 인구밀도도 매우 낮은 친환경 단지다.

필지 크기는 67평부터 156평으로 다양하며 분양가는 평당 470만~495만원 선으로 높게

책정됐지만 광교 신도시와 서울~용인 간 고속도로 등의 개발변수를 감안하면 장기적으로는

투자 수익을 기대할 만하다.

주거환경이 쾌적할 뿐만 아니라 서울 강남지역과의 접근성도 뛰어나 향후

지가 상승이 예견되는 지역이다.

화성 태안지구도 동탄지구와 접해 있어 향후 상승 전망이 밝은 곳이다.

삼성반도체 공장 증설로 인한 주변지 가치 상승이 예상되는 데다

오산 세교, 궐동지구까지 주거벨트가 이어지는 등 주변 개발 변수가 산재해 있다는 것이 장점이다.
이 밖에도 구성·보라지구 등 용인 택지개발지구에도 관심을 가져볼 만하다.

분당선 연장선, 경전철 등으로 교통여건이 꾸준히 개선되고 있으며 아파트 단지가 조성돼 있어

생활 기반시설 등이 충분히 확충돼 있다는 것이 장점이다.