계약서 작성시 주의사항과 기록해야 할 특약사항
1.계약서 작성시 원칙적인 주의사항
★기본에 충실하라! ★원칙을 철저히 지켜라 ! ★그래야 살아 남을 수 있다.
1]계약시 돈 지불건 마다 [1차.2차 중고금.잔금] 등기부등본 열람.설명.제시는 기본이다.
2]단독,빌라,상가주택,빌딩등은 토지대장.건축물대장을 설명 제시하고 등기부등본과 차이
점등을 설명 해야하고 차이가 있을시 대장위주로 계약서를 작성해야 한다.
3]계약서 작성시 [매매,임대차] 쌍방의 주민등록증을 제시하여 본인여부를 확인하고 주민
등록증을 앞.뒤로 복사하여 사무실에보관한다{사기에 대비하기 위함}
4]대리계약을 잘못하면중개업을 접어야 할 때가 온다.
*원칙: 인감증명서.위임장(위임자의 자필.인감증명서상의 도장날인) : 원본은 임차인
또는 매수인에게 주고 중개사는 사본을 비취해야(유효기간이내 인지를 확인할 것
*예외 : 임대인.매도인이 못나오면서 대리인이 오는 경우 이것이 문제다 중개를 안할 수
도 없고! 여기에서 처리를 잘못하면 몇달을 고생한다. 함정을 잘 처리해야 한다.
① : 대리인과 등기부상 소유주와의 관계를 확인할 수 잇는 서류를 사전에 준비시켜 가
지고 오도록하고(의료보험증.호적등본.양자의 주민등록증등 최대한 확인이 가능한 서류
복사 보유) 해야한다.
② : 위에서는 서류뿐이기 때분에 본인과 유선 통화를 해서 본인의 주민번호.이름을 묻고
매도 .임대 의사를 확인하는데 매매금액,임대금액.잔금일을 제시하고 이상유무까지
물어봐야한다.
5] 권리분석을 정확하게 해야!
*부도나는 매매계약서. 임대차계약서는 작성하면 머리가 아프다.
*자신이 없으면 모두 노출하고 즉 상황을 설명하고 그래도 계약한다고 하면 계약서에 노
출 내용을 기록하라. (근저당등 제한물권)
*임대차 계약시에 계약서 작성여부 권리분석 잘 못하면 중개사고가 터진다.
ⓐ아파트는 임대차금액 채권최고액 의 합이 매가의 85%이하면 (75%이하가 적합)
ⓑ단독.빌라.연립. 다세대는 임대차 금액 채권최고액의 합이 매가의 66%~70%이하만
6]매매계약시 등기부상 사채업자 제한물건은 계약시에 한방에 말소하는 계약서를 작성한다.
7]오피스텔.빌딩.공장매매계약시 부가세문제 .포괄양도 .양수관계를 필히 거론기록해야한
다.
8]데두리작업이나 인정작업은 본인의 능력이다{욕심이 많으면 화를 자초한다}
10]단독[다가구 ]임대차 계약서 작성시에 물건지 주소를 작성시 물건의 구체적인 위치를
명기 또는 도해(그림)해야한다.
11]매매계약서 작성시에 매수인의 주소는 주민등록등본상 주소로 적확히 작성해야한다!
(매도용 인감증명작성시. 구청신고시 번거롭지 않다)
12]중개사는 서비스에 만능이 되어야 손님이 많다.
*계약서를 잘 작송하는 것은 필수 이고. 똑똑한 법무사의 선택, 은행금리를 잘 알고 소개
를 하고 놓치면 중개수수료.등기이전까지 잃는다.
[도배장판업체,인테리어. 하수구.누수탐사.철물점.열쇠가게.유리가게.도장파는집.맛있는
음식점등의 좋은 업체를 소개관리]
13]매도인.매수인.임대인.임차인.대리인드의 서명.날인은 필수사항이다.
14]매매시 양도소득세 신고 대상 여부확인.양도소득세금 정도 확인 필요함.
15]외국인.외국 시민권자가 부동산을 취득시 매수자는 계약일로부터 60일이내에 해당 시.
군.구청 지적과에 신고를 해야한다.
16]외국 국적시민권자가 잔금시에 국내거주시 거소 증명(출입국관리소발행)서.인감증명.
여권사본 등이 필요하다.
17]관리비정산서 폼을 만들어 놓고 정산후 쌍방 서명 후 복사하여 배포(전기.수도.가스요금
은 중개사가 직접 확인해야한다. *미납요금을 방지하기 위함.
18] 매매과정중에 매도인이 중도금수령을 거부시에 내용증명을 보내고 공탁안내
19]계약서(매매.임대포함)에 전화번호는 기록하지 않는다..
20]구청에 전자 신고후 문제를 발견시에는 즉시 해결한다.
2. 계약서 작성시 특약사항으로 필히 기록해야 할 사항.
(아래내용은 그때의 상황을 고려하여 특약사항을 잘 작성햐야 유능한 공인중개사가 된다)
*주의 :가급적 아래내용은 작성순서를 지키는 것이 좋다.
1.현재의 시설상태에서 매매계약임.(임대차 계약임)
2.등기부등본상 하자없는 상태에서의 계약임.
(제한물권이 없을시만 기록한다.)
3.잔금시까지 소유주는 현재의 등기부 상태를 유지한다.
(계약 이후에서 잔금시까지 제한물권이 등기부에 들어올것을 대비)
4.근저당 채권최고액 15000만원(국민은행 00지점)설정상태에서의 계약이며 매도인은 잔금
시[또는 중도금]시 까지 상환.말소한다. (다른 포괄근저당.신용.마이너스대출등이 있는
지.본건만 상환. 말소가 가능한지 확인 필요:금융기관)
5.근저당 채권최고액 1500만원(국민은행00지점)중에서 잔금시까지 원리금 5000만원만 남
기고 감액 등기조건 (상환원장.감액등기비용 영수증 첨부는 필수)
6.소유주는 도배.장판을 잔금전까지 수리하여 주기로 한다.(수리사항은 모두 기록)
7.소유주는 도배비용으로 50만원을 지원하고 임차인은 그 댓가로 장판.칠.을 하고 입주한다
(임차인 사항을 지키지 않으면 만기시 분쟁이 되므로 중개사는 확인한다)
8.등기부 등본상 사채업자의 채권이 있을시에는 가급적이면 계약전에 금액을 확인하여 계
약시에 말소서류,본인 (대리인인 경우 인감 .위임장),사채비용을 준비시키고, 법무사 입회
하에 계약서를 작성해야한다.
9.본계약은 매도인의 처 김 00(주민번호기록) 법적책임을 지고 대리계약한다.
(등기상 소유주와 2007년 00월00일 00시00분경 유선상 통화하고 본인 확인 매매계약
함.매매금액 만원또는 임대차금액 00 만원)
10.시청.구청.군청.세무서의 압유는 아무것도 아니다 : 특약에서 잔금시(중도금)까지 매도인
(인차인)이 상환 말소조건)단 해당 행정 기관마다 전화하여 금액 상환일 기준 .구좌번
호,담당자 전화번호를 기록 리스트화 하면 편하고 신뢰가 간다.
11.본 부동산은 매매과정중에 있으며 매도인(신규 매수인)과의 계약이며 잔금시 명의 이전
된다{유첨:매매계약서 1매 첨부}.잔금시 계약서를 다시 작성한다.
12.계약금은 3000만원 중에서 당일 1500만원을 지불하고 익일 온라인 송금한다.(주의 :소유
주 계좌 로 입금 요망)
13.잔금일은 '쌍방합의하의 앞당길수 있다 :앞당기는 방향으로만 조건을 하는것이 좋다.
14.잔금전까지 발생하는 추가 분담금은 매도인이 부담한다.: [재건축 분양권의계약시]
15.본계약은 00 공인에서 대리계약하며 잔금시 소유주 입회하여 서명.날인한다.
[등기부 상 소유주와 전화 통화함.금액확인 00만원 2007.년 00월00일 00시00분]
16.월 임대료는 후불이며 임대인 계좌로 송금한다.[00은행.0000-00-0000-0 홍길동]
17.신축건물입주시 임차인은 기본시설물의 파손시 원상복구한다.
18.월세,임대차 : 월임대료를 2기 이상 연체시에는 계약을 해지할 수 있다.
19.분양권 매매인경우: 분양권 상태에서 매매계약임.
20.국임은행 융자 원리금 2000만원은 잔금일 기준으로 매수인이 승계조건{승계여부는 중도
금시까지 매수인이 통보한다.}
21.등기부 등본상 제한물건이 여럿인 경우 계약서에 모두 기록하고 사안별로 계약시 ,중도
금,잔금 시 상환.말소 조건을 기록해야 한다.
22.임대인은 임차인의 전세권설정(전세자금대출)에 협조한다.
23.기타 사항은 부동산 매매관행(임대차)을 따른다.
* 확인설명서.등기부등본.공제증서 첨부.
*계약서에 특약사항은 가급적이면 말로하는 내용을 꼼꼼하게 기록해야 중개사는 분쟁시
에 빠져나가며 뒤통수가 아프지 않다.
3.공동중개시 중개업자와 상호지켜야 할 관습상 규율 :매매신고.법무사.전세.
은행지정금리 등
* 매도자 부동산에서 지킬사항
* 매수자 부동산에서 지킬사항
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