2007-06-17 11:49

http://blog.drapt.com/lbj262/81182048594361

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=443

부동산에 관심 있는 사람들이 가장 궁금해 하는 주제 중 하나가 바로 어떻게 투자가치가 높은 부동산을 발굴해내느냐 하는 것입니다. 부동산 가치투자를 통해 최고의 투자수익률을 올리기 위해서는 도대체 어떻게 해야 하는 것일까? 이 질문에 대한 답을 찾아가는 과정이 결국 부동산 가치투자자로 거듭나기 위한 험난한 여정이 될 것입니다. 이번 칼럼에서는 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트 독자를 위해 경험에서 우러나온 나의 투자 유망 부동산 발굴법을 소개합니다. 3년 이상 보유한 후 대박을 터뜨릴 부동산을 발굴하려면 반드시 2가지 단계를 거쳐야 합니다. 1단계로 수많은 부동산 중에서 도대체 어떤 부동산을, 어떤 기준에 의해 투자 대상으로 설정할 것인지를 결정해야 합니다. 2단계로는 투자 대상 부동산을 조사한 후 투자할 것인가, 말 것인가를 결정해야 합니다. 우선 1단계인 투자 대상 선정에 대한 내용을 살펴봅니다. 투자 대상을 선정하는 작업은 곧 투자 성공의 열쇠라 해도 과언이 아닙니다. 많은 지식을 갖고 있는 않은 상태에서 어느 곳에 금광이 있는지 찾아야 하기 때문입니다. 경험상 투자 실적이 가장 좋았던 투자 대상 선정 방법은 인적 네트워크로 구축해온 실전 투자 전문가들에게서 투자 대상을 추천받은 경우입니다. 이들은 3년 이상 탁월한 투자 실적을 쌓아온 사람들로 현장에서 투자자들로부터 투자 대행 또는 자문을 해주면서 철저히 투자 실적에 따라 고객들로부터 평가받는 알짜배기 투자 전문가 들입니다. 이들 실전 투자 전문가들은 대부분 최소한 1인당 3억원 이상 보유하는 있는 투자자들의 자산을 운용하고 있어 부자들의 움직임을 가장 빨리 알 수 있습니다. 즉 부자들이 어느 부동산에 관심을 갖고 있고, 어느 곳에 투자하고 싶어 하는지 가장 빨리 알 수 있습니다. 보통 사람들이 이와 같은 인적 네트워크를 구축하기는 힘들지만 결코 불가능한 것은 아닙니다. 궁즉통(窮卽通)이라고 절실히 원하면 투자 전문가(멘토)가 분명히 나타날 것입니다. 가장 이상적인 방법은 아파트 상가 경매 땅 등으로 분야별 투자 전문가를 구축하는 것입니다. 제대로 된 투자 전문가를 고르기 위해서는 전문가 자신이 직접 투자해 돈을 얼마나 벌었는지, 그를 통해 부자가 된 사람이 몇 명인지, 전문가가 어떤 평판을 얻고 있는지 등을 확인하는 것이 중요합니다. 또 전문가가 현재 무슨 일을 하고 있는지 역시 중요합니다. 총론은 그럴듯한데 현장감이 떨어져 각론에 약한 전문가는 피해야 합니다. 두 번째로 투자 실적이 훌륭한 경우는 투자 대상 지역에 거주하는 사람(보통 사람보다 부동산에 관심이 많은 사람)으로부터 투자할 것을 권유받은 경우입니다. “지금 2억원만 있으면 아파트 한 채를 사둘 텐데... 지금 사두면 2년만 지나면 1억원 이상 오를 거야” 하는 말을 종종 듣게 됩니다. 이런 경우 대부분 투자 실적이 좋았습니다. 재개발 재건축의 경우 조합 간부와 친하게 지내면 이런 말을 들을 기회가 많아지고, 따라서 투자수익을 올릴 가능성도 더욱 높아집니다. 마지막으로 독자적으로 부동산 투자 대상 후보를 선정할 때 좋은 투자 실적을 거둘 수 있습니다. 이 경우 정부의 정책 및 개발계획, 지방자치단체의 개발계획, 지역별 부동산시장 동향을 체크하면서 투자 대상을 골라 투자해야 합니다. 1단계에서 3가지 방법을 통해 투자 대상을 선정했다면 2단계에서 투자할 것인가, 말 것인가를 결정하기 위해 자신만의 투자원칙을 준수하고 있는지 따져봐야 합니다. 또 부동산을 고를 때 던지는 질문 6가지(부자들이 매입하는 부동산인가? 세입자들이 계속 거주하고 싶어 하는 곳인가? 공급보다 유효수요가 많은 곳인가? 악재에도 불구하고 가격이 거의 하락하지 않았는가? 침체기에도 가격이 거의 하락하지 않았는가? 지역경제력이 높은가?)를 자신에게 진지하게 물어봐야 합니다. 만일 투자 원칙에 맞고 질문 6가지에 예라고 대답할 수 있다면 투자 대상 최종 후보로 올리고 사실조사에 들어가야 합니다. 사실조사 방법은 먼저 3년 이내에 투자 대상에 발생할 호재와 악재를 비롯해 각종 개발계획, 최근 시장동향 등을 조사합니다. 그리고 도시기본계획, 교통망 계획, 공람자료 등 관련 자료를 읽습니다. 이어 현장 방문을 통해 부동산을 직접 눈으로 확인하고 중개업소나 조합원 또는 조합원 간부, 세입자, 소유자의 말을 들어볼 필요가 있습니다. 사실조사가 끝났는데도 의심나는 구석이 있다면 의심이 해소될 때까지 확인하고 또 확인해야 합니다. 조사하고 분석하는 시간이 끝난 뒤에는 반드시 혼자 생각하는 시간을 가져야 합니다. 이를 피터 린치는 ‘2분간의 독백’이라고 표현했습니다. 이 시간에 과연 투자 원칙과 투자 기준에 부합하는 부동산인지, 그 부동산에 투자하는 이유는 무엇인지, 발생 가능한 리스크는 무엇인지 등을 자문(自問)하는 것입니다. 독백이 끝나면 주변 사람들에게 투자 결정 사실을 설명하고, 그들을 지지자로 만드는 것이 중요합니다. 이와 함께 투자 전문가들에게 자문을 구하는 것도 좋은 방법입니다. 남보다 먼저 투자 유망 부동산을 발굴하기 위해선 반드시 우공이산(愚公移山)의 실행력이 전제돼야 합니다. 매일 사람을 만나고 읽고 연구하고 조사하고 분석해야 합니다. 또 긍정적인 사고방식에 자제력, 인내심, 집중력을 갖추고 끈기 있게 노력하는 투자자만이 최고의 수익을 얻을 수 있습니다. 이는 침체기에도 마찬가지입니다.

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