2007-06-17 11:49

http://blog.drapt.com/lbj262/81182048584951

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=444

주택시장이 거래량으로 봤을 때 30년만에 최악이라고 합니다. 참여정부 이후 지속된 규제정책의 누적적 효과로 인해 2007년 5월 현재 주택시장은 거래가 중단된 상황입니다. 매물도 많지 않고 사는 사람도 없는 비정상적인 주택시장이 2006년 10월 이후 더욱더 악화되고 있습니다. 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 거래량 감소가 주택시장에 어떤 부작용을 일으키는지를 분석해보겠습니다. 먼저 주택시장 거래량 감소 원인과 관련된 주택정책 소사(小史)를 정리했습니다. 거래량 감소 원인 1. 양도소득세 중과 양도소득세 중과는 2003년부터 주택 투기지역에 대해 양도세를 실거래가로 과세하면서 시작됐습니다. 참여정부는 2004년 1월부터 보유기간에 따른 양도세율을 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상은 9~36%로 높였습니다. 수도권 또는 광역시(군, 읍, 면 지역 제외)에 소재하거나 국세청 기준시가로 3억원을 초과하는 주택을 3주택 이상 보유할 경우 양도세를 실거래가로 과세했습니다. 또 서울, 과천, 분당, 일산, 중동, 산본, 평촌 지역의 1가구 1주택 양도세 비과세 요건을 3년 이상 보유, 2년 이상 거주로 강화했습니다. 2005년 들어 1월부터 3주택 이상 보유한 가구는 보유기간에 상관없이 양도세율 60%를 적용했습니다. 2006년에는 1가구 2주택에 대해 지역에 상관없이 양도세 실거래가 과세를 추가했습니다. 2007년부터 전국 모든 지역에서 양도세를 실거래가로 과세하고 있습니다. 또 1가구 2주택(광역시 군지역 및 경기도 도농복합시 읍면지역의 공시가격 3억원 이하 주택, 재개발 재건축 대상이 아닌 수도권 및 광역시 1억원 이하 주택은 주택수에서 제외) 보유자가 집을 팔 경우 양도세율을 일률적으로 50%를 적용하고 있습니다. 이와 함께 2주택 이상 보유자에 대해선 장기보유특별공제 혜택도 없앴습니다. 2. 주택담보대출 규제 강화 정리해보니 주택담보대출 규제도 재건축 규제만큼 지난 2년간 많이 쏟아졌더군요. 1. 2005년 6.30대책 1) 6억원 초과 아파트 주택담보대출비율(LTV) 축소(은행 보험사 60%→40%, 저축은행 70%→60%) 예외조항 신설: 1년 거치후 원금 및 원리금상환시 60% 인정) 2) 투기지역 내 동일차주 아파트 취급건수 1건 제한(단. 매매건 1년내 처분 예외조항) 2. 2005년 8.30대책 1) 미성년자 대출금지. 30세 미만 미혼차주 DTI(총부채상환비율) 40% 적용 2) 배우자 담보대출시 DTI 적용 및 소득증빙 불가시 대출 취급 1년내 처분조건 3) 투기지역 3건 이상 대출, 2건 이내 축소 3. 2006년 3.30대책 1) 투기지역 아파트 매매시 DTI 40% 이내 제한(소유권 3개월 이전/채무승계 포함) 4. 2006년 11.15대책 1) 6억원 초과 아파트 은행 보험사 LTV 40%(예외조항 폐지) 2) 6억원 초과 제2금융권 LTV 50% 축소 5. 2007년 1.11대책 1) 투기지역 대출건수 1인 1건으로 제한. 최고 만기 도래 시점부터 1년 유예기간 부여 후 1건으로 축소 6. 2007년 1. 31대책(3월 2일부터 적용) 1) 투기지역 및 수도권 투기과열지구 모든 아파트 DTI 40% 적용. 단, 대출금 1억원 이하 및 전용면적 25.7평 이하이면서 3억원 이하의 아파트 담보대출은 DTI 60% 적용(5천만원 이하 소액여신은 DTI 배제) 2) 소득대비 부채비율 400% 이내 3) DTI 규제 세부 내용 -6억원 초과 주택: 대출금 1억원 초과 DTI 40% 내외, 5천만~1억원 DTI 60% 이내, 5천만원 이내 DTI 적용 배제 -3억~6억원 주택: 1억원 초과 40% 내외, 5천만~1억원 60% 이내, 5천만원 이내 적용 배제 -3억원 이하 주택: 전용면적 25.7평 초과-1억원 초과 40% 내외, 5천만~1억원 60% 이내, 5천만원 이내 적용 배제. 25.7평 이하-1억원 초과 60% 내외, 5천만~1억원 60% 이내, 5천만원 이내 적용 배제 3. 전매 제한 강화 참여정부 이전인 2002년 9.4대책에 따라 투기과열지구에서는 분양 계약후 1년간 분양권 전매를 제한했습니다. 여기에 2003년 참여정부가 들어서자마자 6월 7일 이후 투기과열지구 신규분양 아파트에 대해 분양 계약을 체결하거나 분양권을 매입한 자는 소유권이전등기시점까지 분양권 전매를 전면 금지했습니다. 또 2003년 5.23대책에 따라 7월 이후 투기과열지구에서 주택의 연면적이 90%를 넘거나 가구수가 3백가구 이상인 주상복합 아파트와 지역 및 직장 조합아파트의 조합원 지위도 사업승인 후 전매를 금지했습니다. 2003년 9.5대책에서는 투기과열지구내 재건축 조합원에 대해서도 조합설립인가 후 조합원 지위 양도를 금지했습니다. 같은 해 10.29대책에서는 투기과열지구 3백가구 미만 주상복합 아파트도 전매를 금지했습니다. 2004년에는 3.30대책에 따라 투기과열지구에서 3월 30일 이후 분양승인을 받은 20가구 이상 주상복합 아파트에 대해서도 전매를 금지했습니다. 2005년 들어 공공택지에 분양가상한제가 도입됨에 따라 청약과열과 투기수요를 차단한다는 명목으로 3월 9일 이후 사업승인 신청을 하고 입주자모집공고 승인을 받은 수도권 과밀억제 및 성장관리권역의 공공택지에서 분양하는 분양가상한제 아파트는 분양 계약 후 5년간(기타 지역은 3년) 전매를 금지하도록 했습니다. 이어 2006년에는 2월 24일 이후 사업승인 신청을 하고 입주자모집공고 승인을 받은 공공택지의 분양가상한제 아파트 중 25.7평 이하는 수도권 10년(지방 5년), 25.7평 초과는 수도권 5년(지방 3년)간 전매를 금지했습니다. 오는 2007년 9월부터는 민간택지 아파트에도 분양가상한제가 적용됨에 따라 모든 아파트에 대해 입주후에도 상당기간 동안 전매를 할 수 없게 됩니다. 또 수도권 공공택지에서는 25.7평 초과 전매금지 기간이 5년에서 7년으로 강화됩니다. 수도권 민간택지 전매 금지 기간도 25.7평 이하는 7년, 25.평 초과는 5년으로 종전보다 최소 2년에서 최대 5년까지 늘어납니다. 종전에는 분양계약 후 소유권이전등기 시점까지였습니다. 지방 민간택지의 비투기과열지구에서도 계약 후 6개월간 전매를 할 수 없게 됩니다. 거래량 감소의 부작용은? 이제 주택시장 거래량 감소는 어떻게 공급물량 감소를 불러 오나를 단계별로 소개하겠습니다. 우선 1단계로 보유세 및 양도세 중과 등 각종 규제정책을 시행하고 주택담보대출을 제한하면 수요를 위축시킵니다. 입주후 전매 제한 강화로 일시적으로 거래 물량이 감소함에 따라 간접적으로 수요를 감소시킵니다. 2단계로 수요가 감소함에 따라 당연히 거래량도 감소하게 됩니다. 대세 하락기에는 매물이 쌓이고 매수자는 없어 거래량이 감소되는데 반해 참여정부에서는 규제정책으로 매물도 없고 매수자도 없어 거래가 중단되는 상황을 초래했습니다. 이같은 상황은 단기적으로 2006년 10월부터 본격화돼 7개월째 접어들고 있습니다. 건설교통부에 따르면 전국 아파트 거래건수는 2006년 10월 8만1천건에서 올 들어 2월 2만8천건으로 3분의 1 수준으로 줄었습니다. 특히 서울은 거래건수가 지난해 10월 2만1천건에서 올 2월에는 3천건으로 7분의 1로 급감했습니다. 3단계로 거래량 감소는 분양시장에도 직접적인 영향을 미칩니다. 수요 위축에 따라 소비자가 소극적으로 청약하게 됩니다. 이에 따라 건설업체는 미분양 적체를 우려해 분양시기를 늦추게 됩니다. 따라서 분양물량은 감소하게 됩니다. 4단계로 분양 물량 감소는 2년 뒤 입주 물량 감소로 이어지며 결과적으로 주택공급물량 감소를 초래하게 됩니다. 분양 물량은 재건축 일반분양 후분양제(2003년 7월부터 공정 80%이후 분양), 주공 후분양제(2007년 1월부터 공정 40% 이후 공공분양) 등으로 이미 감소하고 있습니다. 더욱이 전매 제한 강화로 수도권 택지개발지구 아파트의 경우 2008년 이후 본격적으로 입주후 최소 2년에서 최고 8년까지 공급물량이 중단될 예정입니다. 5단계로 공급 감소는 내수가 살아나고 경기가 회복세를 보이는 시점에서 수도권을 중심으로 주택공급부족 사태를 초래해 결국 집값 불안으로 이어지게 돼 있습니다. 주택공급부족은 이미 2004년부터 시작됐습니다. 특히 수요가 많은 수도권 공급물량 감소가 심각합니다. 공급물량 감소는 오는 9월 이후 분양가상한제, 분양가 원가내역 공시가 시행되면 민간택지의 민영아파트를 중심으로 두드러질 것입니다. 2004년부터 2006년까지 수도권 주택공급실적(사업승인 및 건축허가 기준)을 보면 매년 정부 목표치의 60~70%대에 머물렀습니다. 2004년에 참여정부는 수도권에 주택(아파트 다세대 다가구 연립주택 단독주택 포함. 주거용 오피스텔 제외) 30만가구를 짓기로 했지만 실제로는 20만5천가구를 공급, 목표 대비 68%에 그쳤습니다. 2005년에도 28만2천가구를 목표로 했지만 공급실적은 19만8천가구로 70%에 불과했습니다. 2006년에도 25만3천가구를 목표로 했지만 실적은 17만2천가구로 75% 수준이었습니다. 특히 서울은 지난해 목표 10만9천가구에 실적이 3만9천가구로 목표 대비 36%에 그쳤습니다. 더욱이 서울 공급실적은 2004년 5만8천가구, 2005년 5만1천가구 등 매년 큰 폭으로 줄고 있습니다. 부자노트 독자라면 외환위기 이후 1998~2000년 주택공급부족이 어떠한 사태를 불러왔는지를 명심해야 합니다. 이제 2004~2006년 공급부족이 2008년 이후 집값에 어떤 영향을 미칠 것인가를 분석해야 할 것입니다. 최근 남양주 일대 분양 아파트가 계약률 100%에 이르고 있다고 합니다. 이것이 무엇을 의미할까요?

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