2008-01-28 08:25
http://blog.drapt.com/landsky1/552541201476310957 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
양도소득세 신고 Q&A 총람
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1. 5월중에 양도세를 확정신고, 납부해야 하는 사람은 누구입니까? |
납부 대상자는 2006.1.1 ~12.31 기간 중에 △부동산(토지ㆍ건물) △대주주가 양도하는 상장ㆍ코스닥주식 △비상장주식 △골프회원권 △아파트 분양권 등을 양도한 사람으로 5월 31일 까지 양도자의 주소지를 관할하는 세무서에 양도소득세 확정 신고 및 납부를 해야 합니다.
다만, 아래의 경우에 해당되면 확정신고를 하지 않습니다. ▶ 1세대 1주택 등 양도세 비과세대상 자산을 양도한 경우
▶ 부동산 등 자산을 양도한 날이 속하는 달의 말일(주식은 분기 말일)부터 2월 이내에 양도세 예정신고를 한 경우
▶부동산, 주식 등 자산을 양도한 것에 대해 세무서로부터 이미 결정통지나 납세고지서를 받은 경우 등
※ 당해 연도에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 한 경우에 합산해 신고하지 않아 산출세액에 변동이 있을 경우에는 확정신고를 해야 함
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2. 양도세 확정신고 ㆍ 납부는 어떻게 하는 건가요? |
「양도소득 과세표준 신고및자진납부 계산서」를스스로 작성해 증빙서류와 함께 양도자의 주소지 관할세무서에 우편으로 발송하거나 관할세무서 민원봉사실에 직접 제출하면 됩니다.
자진 납부서에 납부해야 할 세금 액수 등을 정확히 기재해 가까운 은행이나, 농협, 우체국 등에 직접 납부하거나 국세전자납부제도를 통해 납부할 수 있습니다.
※ 증빙서류란?
→실지거래가액으로 신고하는 경우에는 취득?양도시의 매매계약서 사본, 취득세ㆍ 등록세 납부영수증 사본, 자본적지출ㆍ양도비 등 지출증빙
→양도세 감면에 해당하는 경우에는 감면신청서 및 관련증빙 등
증빙서류는 양도자산 종류, 신고방법에 따라 달라지므로 국세종합상담센터(☎1588-0060) 및 관할세무서 “양도소득세 상담창구”로 문의하면 친절하게 안내해 드립니다.
※ 국세전자납부란?
→ 세금을 은행의 예금잔고나 신용카드사의 대출(카드론)을 이용해
가정이나 사무실에서 세금을 납부하는 방법
→ 인터넷뱅킹?폰뱅킹을 이용해 계좌이체방식으로 납부하거나
은행창구에서 ATM을 이용해 납부
→ 은행잔고가 충분하지 않을 경우 카드사에 개설된 인터넷이나 전화에
접속해 대출을 받아 납부할 수 있음
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3. 양도세 과세대상 자산으로는 어떤게 있나요? |
① 부동산(토지, 건물),
② 부동산에 관한 권리
- 부동산을 취득할 수 있는 권리: 아파트 분양권, 조합원 입주권 등
- 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권
③주식ㆍ출자지분(신주인수권 포함, 이하‘주식 등’이라 함)
-주권상장법인ㆍ코스닥상장법인의 대주주가 양도하는 주식등이 있습니다.
다만, 주권상장법인ㆍ코스닥상장법인의 소액주주라도 소유한 주식 등을 유가증권시장(증권선물거래소) 또는 코스닥시장을 통하지 아니하고 양도하는 경우에는 모두 과세 대상이 됩니다.
- 비상장 주식 등
ㆍ비상장법인의 주식 등을 양도하는 경우에는 대주주ㆍ소액주주의 구분없이 모두 양도세가 과세됨
ㆍ다만, ’05.7.13.이후 제3시장(프리보드)을 통해 거래되는 벤처기업의 주식 등을 소액주주가 양도하는 경우에는 과세대상이 아님
④ 기타자산
- 골프회원권, 콘도회원권 등 특정시설물 이용권
- 영업권(토지ㆍ건물 등 사업용고정자산과 함께 양도한 경우)
- 특정주식 등
ㆍ자산총액 중 부동산 등의 비율이 50%이상인 법인의 주식등을 50%이상
소유하는 주주등이 그 법인주식등 총액의 50%이상을 양도하는 경우
- 부동산과다보유 법인의 주식 등
ㆍ골프장,스키장,휴양콘도미니엄,전문휴양시설업을경영하거나 분양ㆍ임대하는 법인의 자산총액 중 부동산가액의 비율이 80%이상일 때 당해법인의 주식 등을 양도하는 경우
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4. 주식 양도에 대한 신고서 작성 방법은 어떻게 되나요? |
주식 등에 대한 양도차익은 양도가액 및 취득가액 등을 실지거래가액으로 계산해 신고해야 합니다. 주식양도자는 「양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서」와 「주식양도소득금액 계산명세서」를 작성하고
△대주주가 양도하는 주식은「주식거래 내역서」를, △주식소유비율이 직전사업연도종료일 현재는 3%(코스닥상장법인 및 프리보드의 벤처기업 주식은 5%)에 미달하였으나, 그 후 주식을 추가로 취득함으로써 연도중에 3%(5%) 이상을 소유하게 된 때에는 「대주주 등 신고서」를 추가 작성해야 합니다. △매매계약서 등 관련 증빙서류를 첨부, 우편으로 신고하거나 주소지 관할세무서로 직접 방문ㆍ제출할 수 있습니다.
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5. 양도세를 납부 하지 않는 경우 가산세는
어떻게 부과됩니까? |
다음과 같이 무거운 가산세를 추가로 부담하게 됩니다.
▶ 신고불성실 가산세
ㆍ 대상자 : 양도세 확정신고기한까지 신고하여야 할 소득금액을 신고하지
않거나 미달하게 신고한 자
ㆍ 가산세 계산산식
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= 산출세액× |
무(과소)신고소득금액 |
× |
10 |
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양도소득금액 |
100 |
▶ 납부불성실 가산세
ㆍ 대상자 : 양도세 확정신고 기한까지 납부해야 할 세액을 납부하지 않거나 미달하게 납부한 경우
ㆍ 가산세 계산산식
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= 무(미달)납부세액 × |
기간*× |
3 |
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10,000 |
* 납부기한의 다음날부터 자진납부일(또는 고지일)까지의 기간
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6. 기준시가 과세대상 토지ㆍ건물을 양도하고 기준시가가
아닌 실지 거래한 가액으로 양도세를 계산해 신고ㆍ
납부할 수 있습니까? |
양도세는 양도자산의 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 차감한 금액(“양도차익”이라 함)에 대해 과세하고 있습니다. 이 경우 기준시가 과세대상에 해당하는 토지ㆍ건물을 양도한 경우 그 양도가액과 취득가액은 아래의 기준시가를 적용해 계산합니다.
▶ 토지 : 개별공시지가
▶일반건물(상업용건물, 오피스텔) :국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
▶ 주택 : 건설교통부에서 공시하는 개별주택 및 공동주택 가격
그러나 납세자가 양도ㆍ취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 것이 유리한 때에는 확정신고 기한까지 취득 및 양도당시의 매매계약서 등 증빙서류를 갖춰 실지거래가액으로 신고ㆍ납부할 수 있습니다.
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7. 양도세와 관련된 농어촌특별세는 어떤 경우에 신고ㆍ
납부해야 합니까? |
조세특례제한법에 의해 양도세 비과세 및 감면 등을 받은 경우에는 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 신고ㆍ납부해야 합니다.
다만, 아래에 해당하는 경우에는 양도세 감면세액이 발생해도 농어촌특별세가 과세되지 않습니다.
▶8년이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도해 양도세가 감면된 경우
▶조세특례제한법 제77조의 규정에 의해 공공용지 등으로 수용되는 농지로서 양도일 현재 자경농지인 경우 (8년 미만 자경하더라도 농어촌특별세가 비과세됨)
▶ 조세특례제한법 제14조의 규정에 의해 중소기업창업 투자회사 등에 주식을 출자 하는 경우 등
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1. 양도세를 확정신고ㆍ납부할 때 주민세 소득세할도 함께
신고ㆍ 납부해야 하나요? |
주민세 소득세할은 양도소득세 납부 세액의 10%가 과세되므로 양도소득세 신고와 함께 신고ㆍ납부해야 합니다.
주민세는 세무서장이 양도소득세를 고지할 때 함께 고지하고 있습니다.
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2. 부동산ㆍ주식 등 양소세과세대상자산을 팔고 양도차손이
생긴 때와 여러 자산을 양도해 각 자산별로 양도차익과 차손이
발생한 경우에는 어떻게 신고해야 하나요? |
부동산 등을 양도하고 손실을 보게된 경우에도 반드시 양도소득세 확정신고를 해야 하며 자산을 수차에 걸쳐 양도하는 경우로서 각각 양도차익과 양도차손이 발생하는 때에는 부동산 등은 부동산대로, 주식 등은 주식대로 세율이 같은 것끼리 먼저 通算하고 그래도 결손금이 남는 경우는 다른 세율의 소득에서 通算합니다. 그러나 부동산 등과 주식등간에는 서로 통산하지 않습니다.
납부해야 할 양도세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부기한 경과후 45일 이내 (이번 확정신고ㆍ납부의 경우에는 7월 16일까지)에 아래와 같이 분할 납부할 수 있습니다. ▶ 납부할 세액이 1천만원 초과~2천만원 이하인 경우 1천만원 이상은 5월중에 납부하고, 나머지는 7월 16일까지 납부할 수 있습니다. ▶납부할세액이2천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 50% 이상의 금액을 5월중에 납부하고, 나머지는 7월 16일까지 납부할 수 있습니다.
분납을 원하는 경우에는「양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서」에 나누어 낼 세액을 기재해 신고기한(5월 31일)까지 주소지 관할세무서에 신청해야 합니다. ※ 주민세는 분납제도가 없으므로 확정신고기한까지 주민세 전액을 납부해야 합니다.
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4. 토지 등이 공익사업을 위해 수용됐을 때도 양도세를내야 하나요? |
양도자는 사업시행자로부터 수용등에 따른 손실보상을 받게 되는 것이며 이것은 양도세가 과세되는 유상양도(매매)에 해당되므로 공익사업용 토지 등으로 수용되는 경우에도 반드시 양도소득세 확정신고ㆍ납부를 하여야 합니다.
▶다만, 조세특례제한법 제77조의 규정에 따라 대금을 채권으로 수령시 양도세의 10%에 상당하는 세액을 감면(연간 1억원 한도)받을 수 있습니다. 공익사업용 토지 등의 수용에 따른 세액감면 신청은 ▶ 공익사업 또는 정비사업의 경우 시행자가 양도자의 납세지 관할세무서장에게 신청해야 되며, ▶ 수용의 경우에는 양도자가 납세지 관할세무서장에게 신청하면 됩니다.
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5. 실지거래가액으로 양도세를 신고ㆍ납부해야 하는경우가
궁금합니다. |
2006년도에 양도한 부동산이
▶ 고가주택에 해당하거나,
▶ 취득 후 1년 이내 양도한 부동산, ▶ 투기지역에 소재하는 부동산,
▶ 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택,
▶ 비사업용 토지,
▶ 미등기양도자산, ▶ 허위계약서의 작성ㆍ주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 법소정의 요건에 해당하는 경우에는 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 계산하여 양도소득세를 신고ㆍ납부해야 합니다.
실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택이면 실지거래가액으로 양도소득세를 신고ㆍ납부해야 합니다. 특히, 고가주택의 경우에는 양도일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 갖추었다고 하더라도 양도가액 중 6억원을 초과하는 부분의 양도차익에 대해서는 실지거래가액으로 양도세가 과세됩니다.
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6. 양도세를 감면받으려면어떻게 해야 하나요? |
「양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서」와 「세액감면신청서」를 작성하고 감면요건을 증명하는 서류를 첨부, 관할세무서에 신고해야 합니다. 특히, 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 자기가 경작한 농지를 양도한 경우에는 양도소득세액의 100%(5년간 1억원 한도)를 감면해 주고 있습니다. ※ 8년이상 자경농지에 대한 감면신청시 증빙서류(예시) 등기부등본, 주민등록초본(주소지변동상황 확인), 농지원부등본,
기타 자경을 입증할 수 있는 서류 등 그리고 공익사업용 토지가 수용되어 채권으로 보상받는 경우에는 조세특례제한법에 의해 양도소득세의 10%에 상당하는 세액을 감면하고 있습니다.
▶「양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서」와 「세액감면신청서」를 작성, 감면요건을 증명하는 서류를 첨부해 관할세무서에 신고해야 합니다.
▶특히, 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 자기가 경작한 농지를 양도한 경우에는 양도세의 100%(5년간 1억원 한도)를 감면해 주고 있습니다.
▶그리고 공익사업용 토지가 수용돼 채권으로 보상받는 경우에는 조세특례제한법에 의해 양도세의 10%에 상당하는 세액을 감면(2006.12.31 양도분까지)하고 있습니다.
** 2007.1.1. 이후 양도(수용 포함)하는 분부터는 채권보상분 양도소득세 15%, 현금보상분 양도소득세 10%를 감면하는 것으로 개정됨
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2. 양도세가 비과세되는 경우는 어떤게 있나요? |
▶소득세법상 양도세가 비과세되는 경우는 다음과 같습니다.
①1세대 1주택의 양도
-국내에 1주택을 보유하는 경우로서 주택의 보유기간이 3년 이상
(서울, 과천, 5대신도시내 주택은 2년 거주 포함)인 주택을 양도하는
(단, 고가주택과 미등기 양도자산은 제외)
② 농지의 교환 또는 분합으로 인해 발생하는 소득
③법원의 파산선고에 의한 처분으로 인해 발생하는 양도소득
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3. 실지거래가액으로 과세되는 1세대 2주택의 주택 수 계산은
어떻게 하나요? |
▶전국의 모든 주택을 대상으로 하되 다만, 공동상속주택의 소수지분자 등에 해당하는 경우 및 조합원 입주권은 주택수에 포함시키지 않습니다. ※중과되는 1세대 2주택 범위의 경우 기타지역에 소재하는 기준시가
3억원 이하의 주택은 주택 수에 포함되지 않으나 실가 과세되는
1세대2주택의 범위는 가액ㆍ면적 등과 관계없이 모두 주택 수에
포함됨
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4. 양도세가 실거래가로 과세되는 비사업용 토지는 어떻게
판단하나요 ? |
▶세법에서는 비사업용토지 판정시 양도시점 직전의 일정기간 동안 토지 본래의 용도로 사용하였는지 등에 의해 비사업용토지 여부를 판정하도록 규정하고 있습니다.
▶이에 따라, 토지가 다음 요건중 하나를 충족하는 경우 사업용 토지에 해당됩니다.
① 양도일 직전 3년중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 경우
② 양도일 직전 5년중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우
③ 보유기간 중 80/100 이상을 직접 사업에 사용한 경우
▶ 만일, 토지가 위의 요건 중 하나라도 충족하지 못하는 경우 비사업용 토지에 해당돼
- ’06년부터 양도세가 실거래가로 과세되고
- ’07년부터 양도세가 60%의 세율로 과세되며 양도자가 법인인 경우에
법인의 양도소득에 대해 30%의 세율이 추가로 적용됩니다.
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