이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 거래부진 속에 선제적으로 움직이는 주택시장을 미리 알기 위한 실마리를 제공하고자 합니다. 즉 주택시장, 깃대종 단지의 동향을 파악하는 것입니다.

먼저 깃대종(Flagship Species)이란 환경보전의 정도를 나타내거나 복원의 증거가 되는 한 지역의 생태계를 대표하는 상징 동식물종을 말합니다. 깃대종에는 시베리아호랑이 팬더 코알라 두루미 등과 같은 국제적인 종이 있는가 하면 강원도 홍천 열목어와 같이 지역적인   종도 있습니다.

그러면 아파트시장에서 깃대종이 될 수 있는 단지는 어떤 단지일까요? 넓은 의미로는 강남권 아파트가 될 수 있습니다. 좁은 의미로는 강남구별 대표 단지인 블루칩중의 블루칩 단지가 될 수 있을 것입니다.

강남구 깃대종-개포주공

강남구 재건축 단지 중 대표적인 깃대종 단지를 소개해볼까요?

저층과 고층으로 나눠보면 고층의 깃대종 단지는 지난주 칼럼에서 언급한 대치동 은마와 압구정동 구현대10차가 대표적입니다.

오늘은 저층의 대표적 깃대종 단지인 개포주공을 소개할까합니다. 특히 재건축에 주시하고 있는 투자자라면 깃대종의 깃대종이라 할수 있는 개포주공을 예의주시 해야 할 것입니다.

개포주공은 이미 2003년 이후 개포동을 우리나라에서 아파트값이 가장 비싼 동네를 만든  단지입니다. 2009년 2월 현재 평균 평당가가 5천3백27만원으로 7년 연속 1위 자리를 굳건히 지키고 있습니다.

시세 추이를 보면 주공1단지 15평형의 경우 2000년 2억원을 넘은 뒤 2002년 3억원과 4억원을 한해에 돌파했습니다. 2003년 5억원대에 진입하고 2004년 보합세를 보이다 2005년 7억원, 2006년에 8억원, 2007년 9억원을 각각 돌파했습니다. 2008년에는 하락세로 시세는 7억원대까지 떨어졌다 2월 현재 8억7천만원까지 다시 회복한 상태입니다.

개포주공은 대모산과 구룡산 아래 위치해 공기가 좋아 21세기에 주목받는 친환경 주거단지 조건을 거의 완벽하게 갖추고 있는 곳입니다.

여기에 강남권에서 저층 재건축단지로는 유일하게 남아있다는 희소성도 있습니다. 1982년에서 1984년 사이에 입주해 지은 지 25년이 넘습니다. 재건축 투자가치의 척도인 대지지분이 평수 대비 130%를 넘고 있습니다.

개포초, 개원초, 대치초, 개포중, 대청중, 경기여고, 숙명여고, 개포고, 중동고, 휘문고 등 명문 학교가 즐비합니다. 또 타워팰리스, 동부센트레빌, 도곡렉슬 등 최고의 블루칩 단지와 이웃해 있어 미래가치가 그 어느 단지보다 높습니다.

여기에 전철망도 분당선 연장선인 개포동역이 2003년 개통돼 도곡역에서 3호선과 환승되고 선릉역에서 2호선과 연결됩니다. 나아가 2010년 왕십리역까지 완전 개통되면 뚝섬, 왕십리까지 이어지게 됩니다.

최근 동향은 설 연휴 이전에 비해 매수 문의가 소폭 줄긴 했으나 문의가 이어지고 거래가 꾸준히 이뤄지고 있습니다. 투기지역 해제가 임박하면서 해제 후 거래가 더 살아날 것으로 기대하고 있습니다. 2월 현재 개포주공 1단지는 일주일에 4~5건 정도 거래가 이뤄지고 있습니다. 시중 부동자금의 일부가 개포주공에 투입되고 있는 것입니다.

아직 강남권 깃대종 단지가 올 들어 반짝 거래가 이뤄진 뒤 추격 매수로 이어지고 있지 않아 대세상승으로 가기에는 역부족인 상황입니다.

깃대종 단지 관전법

깃대종 단지의 시세 추이를 보면 주택시장을 남보다 한 발짝 빨리 알 수 있습니다. 따라서 깃대종 단지를 가치투자자 입장에서 바라보는 관전법을 소개합니다.

먼저 깃대종 단지를 선정해야 합니다. 주관적일 수밖에 없지만 깃대종 단지는 자신이 관심있는(투자하려는) 지역에서 선정하면 될 것입니다. 쉽게 말해 서울의 경우 강남구 강동구 등 구 단위로 깃대종 단지를 2곳 정도 선정하는 게 좋습니다. 선택과 집중을 위해 한곳도 좋습니다.

깃대종 단지를 구입할 여력이 없더라도 깃대종 단지를 주시해야 합니다. 이유는 깃대종 단지가 상승세로 돌아섰다면 지역별(구체적으론 동별) 대표 단지인 블루칩 단지가 시차를 두고 가격이 오를 것이기 때문입니다. 이어서 옐로칩(저평가 우량 단지) 단지가 상승하겠지요. 옐로칩 단지가 오르기 시작하면 대세상승에 진입했다고 보면 됩니다.

일단 관심 지역의 깃대종 단지를 선정했다면 거래 동향을 주기적으로 체크해야 합니다. 직접 현장을 방문하는 게 좋겠지만 힘들다면 중개업소를 통해 동향을 파악하는 것이 현실적입니다.

문제는 신뢰할 만한 중개업소를 찾는 것인데 직접 찾거나 또는 추천을 받아 신뢰할만한 중개업소를 확보해야 합니다. 이어 구매할 여력이 없더라도 중개업소를 방문해 실구매자인양(쉽지 않겠지만) 믿게 하세요. 아니면 아예 솔직하게 깃대종 인근 단지를 매입할 생각인데 먼저 깃대종 단지의 동향을 파악하려고 한다고 말하는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다.

동향 체크는 시장 움직임 속도에 달라야 하겠지만 한달에 1~2회 정도 거래량, 실거래가, 매물량, 매수세 중심으로 체크하면 됩니다. 블루칩 단지 매수희망자일 경우 깃대종 단지의  상승세(매수세)가 2개월 이상 지속되고 있다고 판단했다면 바로 블루칩 단지를 매입해야 할 것입니다.