2007-08-27 11:22
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자료출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬
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▣재개발(재건축)입주권 양도소득세 요점정리
주택이 정비구역으로 지정되어 관리처분계획인가일 현재 입주대상자로 확인되어 주택을 취득할 수 있는 권리인 입주권으로 변경돤 경우 1가구 1입주권, 1가구 다주택중 1입주권에 따라 양도소득세가 일반과세 또는 중과세되고 비과세되는 경우를 살펴보고자 합니다.
★재개발·재건축 조합원 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서
원칙적으로 주택이 아니므로 1세대 1주택 비과세규정이 적용되지 아니하나
다음의 경우에는 1세대 1주택 비과세와의 형평성 차원에서 양도소득세가 과세되지 않습니다(영155 (17)).
≫ 재개발·재건축 사업에 참여한 조합원으로서 관리처분계획의 인가일(그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택이 비과세 되는 1세대 1주택 요건에 해당하고 기존주택 대신에 받은 조합원입주권을 양도할 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.
≫ 이 경우 관리처분계획의 인가일(그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택을 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)하였어야 하며, 위 관리처분계획의 인가일 뿐만 아니라 조합원입주권 양도일 현재에도 다른 주택이 없거나 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도할 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.
종전주택의 재개발·재건축에 따른 재개발·재건축 아파트의 완성일(사용검사일 또는 사용승인일) 이후에 이를 양도하는 경우 종전주택의 취득일부터 재개발·재건축 아파트의 양도일까지 기간을 통산하여 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)하고, 양도 당시 다른 주택이 없거나 양도일 현재 1조합원입주권 또는 1주택을 소유한 경우 1조합원입주권 또는 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 재개발·재건축 아파트를 양도할 경우 일시적인 1세대 2주택으로 보아 양도소득세가 과세되지 않습니다(영156의2 ③).
★주택과 재개발(재건축)조합원입주권 보유세대에대한 양도세강화.(소득세법 제104조 1항)
소득세법상 양도소득세 계산시 06년1월1일이후 재건축(재개발)으로 주택이 입주권으로 전환되는 경우 입주권이더라도 주택보유수계산에 포함됩니다.
*이 경우 참고할 사항은 입주권의 주택해당 여부는
재건축(재개발)조합원이 기존 주택대신 취득한 입주권과 제3자가 조합원으로부터 취득한 입주권등 조합원 분양에 따른 입주권은 주택수 계산에 포함하나
일반 분양에 따른 입주권과 제3자가 일반분양입주권을 전매등에 의하여 취득한 입주권은
주택수 계산에 포함하지 않습니다.
* 2005년12/31일이전에 재개발․재건축사업의 관리처분계획이 인가된 입주권은 2006.1.1. 이후 취득한 분부터 적용합니다.
그러므로 1가구 2주택중 1주택이 05년12월31일이전에 1주택이 관리처분계획인가로 입주권으로 변경된 경우 그 나머지 1주택은
*입주권이 준공(또는 사용승인)되기전까지 1가구 1주택비과세요건을 갖추고 매도되면 양도소득세가 비과세되었습니다.
★∙1세대 3주택자와 동일하게 양도세 60% 중과 및 장기보유특별 배제합니다.
∙1세대1주택 비과세규정을 적용받지 못하고 1세대 2주택자와 동일하게 양도세 50% 중과 및 장기보유특별공제 배제합니다.
※ 재개발(재건축)입주권 양도시에는 종전과 동일하게 부동산을 취득할 수 있는
권리의 과세로 일반세율을 적용합니다.
★ 주택과 조합원입주권 보유세대에 대한 양도소득세 비과세요건 신설
(1) 일시적 1세대 2주택(1주택 1입주권)에 대한 양도세 비과세 요건(법시행령 제156조의2 제3항, 제4항)
①1세대 2주택자의 주택 중 1주택이 입주권으로 전환된 경우 나머지주택 양도시 종전에는 1가구 1주택비과세요건을 갖춘 경우 양도소득세가 비과세되었으나 07년1월1일 이후부터는 1가구2주택중 1주택의 양도로 양도세 비과세를 배제합니다.
② 1세대 1주택자가 입주권을 취득하는 경우 양도세 비과세
◦ 입주권 취득 후 1년 이내 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 양도하는 경우에는 현행 이사로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세와 동일한 기준을 적용합니다.
◦ 종전 주택을 입주권 취득 후 1년 경과하여 양도시에는 아래 요건(㉠ ㉡ ㉢)을 충족하는 경우에만 양도소득세세 비과세를 적용합니다.
㉠종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건 갖출 것
㉡재건축주택 완공전 또는 완공후 1년이내에 종전주택 양도
㉢재건축주택 완공후 1년이내 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주
* 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능
③ 1세대 1주택자의 주택이 입주권으로 전환되어 재건축사업 시행기간 중 주거용으로 취득한 주택(대체주택) 양도시 아래 요건(㉠ ㉡ ㉢)을 충족하는 경우 양도세 비과세 적용합니다.
㉠사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년이상 거주
㉡재건축주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 대체주택 양도
㉢재건축주택 완공후 1년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년이상 거주
* 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원일부가 이사하지 않더라도 가능
○대체주택 양도 또는 입주권 취득후 기존주택 양도시 양도소득세 비과세를 적용받은 경우 다음과 같이 사후관리 합니다.
-비과세 요건중 다음 *을 충족하지 못하게 된 사유 발생시
*재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주해야합니다.
∙당해 사유가 발생한 과세기간의 과세표준 신고시 양도소득세* 납부
* 양도당시 비과세를 받지 않았을 경우 납부할 양도소득세액을 납부
○ 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 부득이한 사유
- 다음 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시․군으로 주거를 이전하는 경우
∙ 고등학교, 대학교 등의 취학
∙ 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편
∙ 1년이상 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
다. 적용시기 및 적용례
◦ 2006.1.1. 이후 재개발․재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용
◦ 2005년말 이전에 재개발․재건축사업의 관리처분계획이 인가된 입주권은 2006.1.1. 이후 취득한 분부터 적용
(야탑에사는 이: 박상용)
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