재개발등에서 감정평가는 여러단계에서 필요하지만 가장 중요한 것은 종전자산 평가와 종후자산 평가이다.

 

이는 비례율을 결정하는데 있어서 결정적인 요소이다.

 

더우기 종전자산은 재개발 투자에 있어서 꼭 집고 넘어가야 한다.

 

내가 투자한 또는 내가 살고 있는 집이 어느 정도의 평가를 받는가는 더 이상 거론할 필요가 없을 정도이다.

 

우선 종전자산 감정평가에 있어서 기본적인 것을 알아보자.

 

 

 

*. 가격시점

  - 법 제48조 제1항 제4조에 의거 "사업시행인가의 고시"가 있는 날을 가격시점으로 한다.

 

*. 보상평가기준법륱

  - 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 "토지보상법")을 준용한다.

 

 

 

 

  - 현실적인 이용상황과 객관적 상황을 고려하여 평가  ( 관게인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용을 전제로 한 경우 배제)

 

 

 

 

  - 토지에 건축물 등이 있는 경우 각각 평가한다.

  - 다만 집합건물 구분건물 등의 경우 건축물이 토지와 함께 거래되는 사례나 관행이 있는경우는 함께 평가한다.

 

 

 

 

  - 토지에 관한 평가에 있어서 그 토지에 건축물 등 지장물이 있거나 토지에 관한 소유권 이외의 권리가 설정되어 있는 경우에도 토지에 아무런 지장물이 없는 경우 즉 나지상태를 상정하여 평가한다.

 

 

 

 

  - 정비구역내의 토지는 재개발 사업의 각 시행단계별로 실제로 상당히 가격상승이 이루어 진다. 특히 사업시행인가를 전후로 가격이 큰 폭으로 상승한다. 그러나 도정법에서는 종전자산의 평가에 있어서는 재개발사업의 시행으로 인한 개발이익을 배제한 가격으로 평가하도록  한고있다.  

 

 

 

 

 

  - 종전자산의 평가를 위하여 비교표준지 공시지가를 준용하고 시점은 사업시행인가고시일에 가장 근접한 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 한다.

 

  - 공법상 제한을 받지 않는 상태를 기준으로 한다.

 

  - 인근지역에 적정한 비교 표준지가 없을 경우에는 유사지역에서 선정하여 지역요인 및 개별요인을 비교한다.

 

 

 

  - 도로의 평가

 

     . 사도법상 사도부지 : 인근토지의 평가금액의 1/5 이내

     . 사실상의 사도부지 : 인근토지의 평가금액의 1/3 ~ 1/2 이내

     . 그  외의  사도부지 : 공시지가 기준평가

 

  - 급경사지 평가 : 인근토지의 50~70%

 

  - 이용가치가 상이한 토지의 평가

     . 공부상 지목은 하나이나 실제 지목 및 이용상황이 둘이상인 토지나, 전면과 후면의 가격이 다른 토지 등은 이를 구분 

       산출한 후 평균단가를 적용한다.

 

  

 

 

  - 일반적인 평가기준으로 재개발구역내의 건물은 일반적으로 "복성식 평가법"으로  평가한다 .

 

 

  - 무허가건물은 대부분 소규모 건물이므로 실무에서는 주거가치의 측면에서 기본적으로 일정액 이상의 가격으로 평가한다.

 

 

 

  - 구분건물은 "거래사례비교법"으로 평가한다.

 

 

 

 

  - 영업손실에 대한 평가기준은 토지보상법을 준용한다.

 

  - 영업의 폐지에 대한 손실의 평가 :

 

     . 2년의 영업손실

     . 매각손실

 

---- 그러나 분양대상 조합원의 영업손실평가에 대하여는 규정이 없다. 대부분의 재개발구역에서는 손실보상을 해주지 않는다. 

출처-인천재개발전문 투자모임