아파트 인근 수익성 주택으로 환금가치 극대화 … 낡았더라도 큰 평수 선택이 유리

올해 초, 부동산 재테크 시장은 관망세가 뚜렷한 형국이다. 실용주의를 표방한 새 정부의 부동산 정책에 귀추를 주목하고 있는 점도 있지만 그동안 워낙 거래가 없었기 때문이다. 따라서 어느 곳에, 어떤 상품에 투자할 것인가에 대해 투자자들은 예민하게 주시하고 있다.

아직 거래가 이뤄지지는 않더라도 상당히 발길들이 분주하고 나름의 투자처를 분류해 선택과 집중적 구분을 명확하게 그어놓고 발품을 파는 경향이 어느 때보다 뚜렷하다. 서울에서 투자자의 관심을 가장 끄는 상품은 역시 뉴타운을 위한 재개발, 재건축 상품이다.

이 중에서도 최근에는 가재울뉴타운과 인근 응암 재개발사업 지역을 눈여겨 볼 필요가 있다. 그 이유는 올 해 초 가재울뉴타운과 응암 재개발구역에서 약 1만 가구로 예상되는 이주 수요가 발생할 것으로 예측되기 때문이다. 그러나 여기서 주목하고자하는 것은 바로 이러한 개발 사업지 인근 지역의 다세대 등 주택을 어떻게 볼 것이냐 하는 점이다.

가령, 가재울뉴타운과 응암 재개발 구역에서 이주하는 사람들이 어디로 갈 것인가라고 할 때 그 인근지역의 주택가격이 상승할 것이라는 예측은 쉽게 나온다. 투자 측면에서는 바로 이러한 지역과 시점을 겨냥해 타이밍을 노려야 한다. 가재울뉴타운과 응암 재개발구역을 하나의 사례로 들어서 그렇지 재개발 지역의 인근지역을 유망 투자처로 볼 수 있는 곳은 상당히 많다.

통상 재개발에서 구역지정 이전까지는 상당한 기간이 걸리기 일쑤이다. 10년 이상 끌어오는 경우도 있기 때문에 주민들이 지쳐있는 경우가 허다하다. 이런 경우 조합설립까지도 상당기간이 걸릴 것이라고 생각하기 쉽다. 이러한 심리적인 요인들에 의해 가격이 싸게 나온 물건을 고를 수 있는 경우를 잘 포착해야 한다. 구역지정 이전과 이후, 단 하루의 차이지만 가격은 엄청난 차이가 난다. 매수 타이밍의 마력 때문이다.

또 재개발 구역이 확정되면 구역 내 특히 노인들 경우 아파트 입주를 꺼리는 사람들이 적지 않다. 이런 분들은 한 곳에서 오래 살아왔기 때문에 먼 곳으로 가려고도 하지 않아 근처에 마땅한 주택을 찾기 마련이다. 재개발 구역이 확정되면 구역 지정 외 인근지역의 주택은 대체로 약보합세를 유지하는 것이 일반적인 가격 흐름이다.

이런 경우 주변의 다가구 주택을 사는 것도 오히려 좋은 투자 방법이 된다. 재개발로 편입된 자신의 주택을 팔고 편입이 안 된 다가구를 매수해서 한 층은 자신들이 쓰고 나머지는 월세 등으로 전환함으로써 오히려 경제적으로 나아지는 경우가 많다.

재개발 인근 지역의 집을 고를 때 실내 벽지상태가 나쁘거나 좁은 골목 등을 이유로 투자를 포기하기 쉽다. 하지만 집은 어느 정도 수리하면 웬만큼은 살 수 있다. 문제는 집이 낡았더라도 큰 평수를 선택하는 것이 좋다. 물론 향후 지가상승도 중요하지만 재개발 사업을 하다가 어떠한 변수로 인해 구역을 확장하는 경우 그곳에 포함이 될 경우에 큰 이익을 보는 사람들이 뜻밖에 많다.

또 이 경우 주택들은 금융권으로부터 융자받은 집들이 많다. 융자가 많으면 외면하기 쉬운데 그러면 원하는 집을 살 수 없다. 자신의 경제적 능력을 감안해야하겠지만 융자가 있더라도 융자를 승계하고 집을 사는 것이 향후에 상당한 부를 축적할수 있는 방법이다.

양관영 부동산 컨설턴트

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