2008-02-21 13:18
http://blog.drapt.com/kyc0891/2413571203567514834 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
[땅Tech #6] 어떤 땅을 사야 노다지 캘까?
국토기본법에 의한 국토기본법, 수도권정비계획법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 광역도시계획, 도시기본계획, 도시관리계획 그리고, 건축법, 주택법, 산지법, 농지법등 무수히 많은 법률속에 구미에 딱 들어맞는 땅을 찾기란 서울에서 김서방 찾기라고 비유하면 억지일까?
국토이용에 관한 법률에 의한 용도지역이 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 4가지가 있고, 관리지역은 보전, 생산, 계획으로 분류되고, 경관지구, 미관지구, 고도지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구등 수많은 용도지구가 있다.
여기에 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역의 용도구역이 있어 나열하기에도 복잡하여 일반인들이 접근하기 어렵다.
현장에서, 토지이용계획확인원, 토지(임야)대장, 지적도, 등기부등본을 보면서 28개의 지목으로 시작하는 토지투자.
관련 법률을 확인하는 것도 벅찬데, 지자체마다 조금씩 다른 법률내지 조례를 만나면, 방법이 없다.
이리저리 뛰면서, 지자체의 각종 인허가단체를 방문하고 설계사무소와 전문 중개업소를 방문하면서 관련 서류를 크로스 체크하면서 점검하여도 석연치 않은 이유는 무엇일까?
토지투자의 마침표는 단순 시세차익으로 묻어두기라면 모를까, 실수요에 맞는 개발 토지라면 개발행위로서 특정한 용도의 개발을 할 수 있어야 할때이다.
즉, 공장으로 건축하거나 전원주택부지로 전원주택을 지을 수 있어야 비로소 투자의 성공 단추를 끼우는 것이다.
컨설팅으로서, 가이드로서 안도의 숨을 쉬는 순간이고 보람을 느끼면서 차가운 밤도 따뜻해진다.
우리가 땅이라고 하지만 그 위치와 모양과 형태가 각양각색이기 때문에 한마디로 '이런 땅을 사라'라고 말하기는 어렵다고 할 수 있다. 아울러, 사려는 목적이나 용도에 따라 접근하는 포인트가 다를 수도 있기에, 더더욱 어렵다.
물론, 주택, 상가, 수익형 건물등의 시설 건축물이 없어 장차 개발하고 이용할 수 있는 그런 나대지나 논, 밭, 임야를 매수하는 것이 리스크가 적을 수 있다.
그러나, 동일한 나대지에서도 건폐율, 용적율이 다르고 지자체 제한이 다르기 때문에 역시 리스크가 존재한다.
그럼, 어떤 땅을 사야 리스크가 적단 말인가?
성공하는 투자자의 길로 들어서는 안전하게 토지를 매수할 수 있는 투자법을 소개한다.
1. 목적을 가지고, 접근하여야 한다.
목적을 가지고 접근하라는 말은 토지투자의 금과옥조로, 관련 책에서 쉽게 볼수 있고 현장에서도 반드시 확인하는 부분이다.
투자용인지, 주말농장용인지, 개발용도인지에 따라 땅을 보는 관점이 틀려지기 때문에 동일한 땅을 보더라도, 다른 결과가 나올수 있기 때문이다.
처음에는 투자용으로 접근하다가 개발행위의 환상에 빠져, 자금계획에 따른 압박과 많은 시간 할애로 인하여 본업까지 어려운 투자자를 종종 보게 된다.
또한, 단순히 주택을 지을 수 있는 있을 뿐인데 주위 사람들의 소문에 흔들려 건물 짓기에 매달려 지지부진한 공사진행만 보이다가 찾아온 고객들도 많다.
장기 투자로 자리매김하는 토지투자, 어떤 목적으로 땅을 매수할 것인지 목적을 가져야 안전하다고 볼 수 있다.
2.. 접근성(도로)이 양호한 땅은 절대 손해가 없다.
토지 투자에서 가장 중요한 것은 도로다. 도로가 없다면, 맹지로서 시세의 절반에도 거래가 힘들다.
길이 없으면 주택의 건축허가가 나지 않음은 물론 농사등의 활용도 불편하며 향후 토지이용 개발은 그 자체로는 불가능한 땅이라고 할 수 있다.
아무리 지인 관계라 하여도, 사용승낙서를 쉽게 받을 수 있다는 생각은 버려야 하기에 도로여부를 확인하는 자체만으로도 토지투자는 안전하다고 볼수 있다.
3. 인근지역과 어울리는 땅을 고려하여야 한다.
최근, 관리지역 세분화로 인해 토지적성 평가를 하면서 희비가 엇갈리는 투자자가 많다.
자연환경이 좋은 관리지역으로 투자자의 마음을 사로 잡아, 손쉽게 땅 주인이 되었지만 세분화가 진행되면서 보전관리지역으로 분류되는 사례가 늘고 있다.
아무리 좋은 땅이라도, 개발가치가 없어 활용도가 낮다면 소위 '죽은 땅'이 되어버리는 것이기에 땅의 모양, 형태, 경사도, 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대한 관찰이 필요하다.
또한, 쓰레기매립장. 하수종말처리장, 화장장, 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설 여부와 사격장, 예비군 훈련장, 유류창고등의 위험시설, 대규모 축사, 양계장, 공해유발공장, 연기유발공장, 선하지등의 기피시설은 피해야 할 것이다.
인근지역에 따라 투자의 방향을 정한다면 리스크가 적은 안전 투자가 될 것이다.
4. 권리관계와 공법상의 제한을 해석할 줄 알아야 한다.
토지 투자를 안내하면서, 성공하는 투자자의 공통점을 꼽으라면 권리관계와 공법상의 제한을 해석할 줄 안다는 것이다.
그만큼, 토지투자자로서 최소한의 학습이 선행되어 있다는 것이다.
압류, 가압류, 가처분, 가등기등이 주렁주렁 달려있어 정 떨어지는 땅부터 시작하여 타인 명의의 명의신탁이 되어 있는 땅, 종중의 명의로 되어 있는 땅, 적은 필지에도 불구하고 공유지분으로 설정되어 의견이 분분한 땅, 예고등기등의 소송이나 기타 법률에 계류중인 땅, 상속등기가 이루어지지 않아 서류상의 혼란이 가중되는 땅, 채권자가 과다하게 많은 땅을 정확히 분류할 줄 안다는 것이다.
또한, 토지이용계획원에 있는 도시관리계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 하천, 문화재, 전원개발, 토지거래, 개발사업등에 전문적은 내용을 알 수 없어도, 기본적인 내용은 알고 있다.
다른 복잡한 내용은 전문가의 도움을 받고, 기본적인 해석이 가능하다면 절대 실패하지 않는 투자자가 될것이다.
5. 호재를 확인하고, 지역에 대한 꾸준한 정보취합으로 미래가치를 사야 한다.
토지투자로서 노다지를 캐고자 한다면, 개발가능성을 체크하여야 한다.
일반적으로, 미래가치를 결정하는 변수로는 고속도로나 지방도로 또는 포장공사등 도로 신설 확충 개선과 터널 개통 및 철도 노선의 신설, 신도시 및 택지개발, 공장 및 물류, 기업도시, 경제자유구역, 대운하등을 들 수 있다.
이러한 대형 프로젝트는 그 추진에 그 지역과 주변의 많은 토지수요를 유발하며 인구유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가를 상승을 극대화시킨다.
개발가능성이나 전망은 단기간의 관점이나 현황분석으로는 불가능하고 정부의 국토개발 기본계획과 개발정책을 분석하면서, 기사를 스크랩하고 관련 세미나와 서적을 탐독하면서 꾸준한 자료 취합이 선행되어야 할 것이다.
성공하려면 부지런해야 한다는 격언을 다시한번 곱씹어 필요가 있다.
6. 끌리면, 매수하라.
주택을 매수할때도, 많은 비교대상속에서도 마음이 가는 주택이 있다.
토지 역시, 많은 유사한 땅을 보아도 오히려, 더 좋아보이는 땅이 있어도 이상하게 끌리는 땅이 있다고 한다.
즉, 땅은 임자를 알아본다고, 토지 투자로 성공하는 사람들의 이구동성이다.
7. 일단 매수하였다면 장점만을 부각시키는 노력, 관리하여야 한다.
시세에 맞게 혹은 저렴하게 매수하였다면 땅의 시세를 매수하는 순간부터 조정할 수 있어야 한다.
인간이 태어나서, 말을 배우고 가르침속에 성숙한 인간으로 변하듯이, 땅도 볼품없는 상태에서 출발하여 가치있는 땅으로 만드는 인내가 필요하다.
필자가 알고 있는 땅 부자는 활용가치가 없어보이는 땅을 오고가면서 자갈을 줍고, 성토하고, 각종 폐기물을 태우고 버리는 수고를 아끼지 않아 금싸라기 땅으로 변모시켜 시집을 보내는 것으로 땅 투자의 매력에 흠뻑 빠져있다.
완전한 장점만 있는 땅은 없다. 단지, 그 단점을 상쇄하고 장점을 부각시키는 노력이야 말로, 노다지를 캘 수 있다.
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