주택법개정안이 지난 4월2일 국회 본회의를 통과, 앞으로 주택공급시장에 미치는 영향이 크다.

이번 주택법 통과로 인하여 오는 9월1일 이후 공공·민간택지 공동주택(아파트, 주상복합, 다세대, 연립주택. 여기서 일반분양분이 20가구 미만은 제외)에 대하여 일반분양가는 공개가 의무화된 내용(택지비 기본형 건축비 가산비용)에 따라 시·군·구에 설치된 분양가검증위원회의 심의를 통과한 분양가로 결정되고 중대형 평형(전용면적 25.7평)이상의 주택은 분양가상한제와 채권입찰제(주변시세의 80%선에서 채권을 매입해야 함)가 동시에 적용된다.

그러면 분양가상한제와 분양원가 공개를 골자로 한 주택법이 뉴타운·재개발 투자시장에 얼마나 영향을 미치는지 알아본다.

우선 지금까지 대부분 아파트 개발지역의 일반분양가를 산정하는 간단한 방법은 주변에서 비교를 할 수 있는 아파트 최고 시세의 100~120%로 분양가를 산정했고 조합원 분양가는 일반분양가의 70%선으로 산정했다.

그러나 분양가 상한제가 실시되면 그동안 주변시세를 기준으로 결정이 되던 일반 분양가는 10~20%(예측 기관에 따라 틀림)정도 떨어지는 것으로 예상하지만 낮아지는 일반 분양가만큼 기존 조합원의 부담은 커진다.

분양가상한제의 분양원가 산정에 관한 큰 틀은 택지비와 기본형건축비로 나눈다. 택지비는 공공개발택지의 경우 산정이 간단하지만 민영 개발방식은 조합원들의 재산(조합원들의 땅값 건물값)을 감정평가 기관에서 감정한 금액으로 결정된다.

하지만 감정평가 기관에서 감정한 금액은 거래되는 시세와 상당한 차이가 있다.

이유는 잘 알다시피 거래시세는 나중에 개발됐을 때의 이익(이른바 ‘피’, 프리미엄)까지 포함돼 있기 때문이다. 왜냐하면 감정평가 금액은 이러한 개발이익이 제외된 금액이기 때문이다. 결과적으로 조합원들의 재산은 개발이익 부분을 제외한 감정평가 금액으로 하면 조합원들의 분양원가는 떨어지게 된다. 따라서 일반분양가도 더불어 낮아지는 결과가 된다.

따라서 분양가는 기본형건축비와 가산비용이 이미 결정돼 있는 금액이라 할 수 있다.

그렇다면 조합원들의 재산 가치를 높여서 분양원가를 높일 수밖에 없다. 다시 말해 조합원들의 재산 가치를 높이면 택지비가 올라가고 택지비가 올라가는 만큼 일반분양가도 상승시키는 현상이 발생한다는 의미이다.

둘째, 개발조합과 시공사에서 분양가에 적용이 안 되는 발코니확장 비용, 실내 인테리어, 고급 마감재, 홈 네트워크 등의 부분들을 추가비용으로 책정하는 이른바 마이너스 옵션제를 적용할 것이라는 점이다.

최근 아파트 수요자들의 눈높이는 과거와는 비교할 수 없을 정도로 질적으로 높아져 있기 때문에 분양가에서 평당 100만원 전후(前後)의 차이가 나더라도 실수요자들은 앞에 언급한 ‘마이너스 옵션’이 추가되고 고급스러우면서도 차별화된 아파트를 더욱 선호하게 된다.

따라서 정부는 이처럼 마이너스 옵션제로 대응하는 건설사들 상대로 과도한 규제를 하긴 힘들 것이다.

이러한 정부 규제에 대응할 수 있는 방안은 건설사들의 공급축소가 발생할 수 있기 때문에 공급축소에 의한 기존 아파트 가격이 상승하고 분양가 상한제로 일반분양가는 떨어질 것이다. 이러한 영향으로 위치가 좋다고 생각되는 민간 아파트 개발지역은 신규분양아파트를 분양 받기 위해 송도신도시의 ‘더 프라우’와 같은 청약 광풍을 몰고 올수 있다.

셋째, 현재 재개발, 뉴타운, 재건축지역들이 용적률이나 층수를 완화하지 않는 한 대부분 개발지역이 조합원 분양분에 비하여 일반분양분이 상대적으로 너무 적다. 일반적으로 개발지역의 20평대, 30평대, 40평대의 분양평수 중에는 많은 사람들이 선호하는 평수인 30평대 아파트는 대부분 조합원 분양분으로 정해지므로 30평대를 선호하는 일반분양 신청자들이 당첨이 될 확률은 역세권 주변이나 주변 환경이 좋은 지역들은 몇 백대 일이나 몇 천대 일이 될 수 있다.

노무현 정부의 부동산 정책 방향은 특히 민간 개발지역인 뉴타운·재개발지역에는 시간이 흐를수록 부작용이 발생할 가능성이 있다. 양질의 주거환경을 갖춘 주거단지를 공급하지 못한다면 또다시 정부에서 바라는 주택정책 방향과는 반대현상이 발생하지 않는다는 보장은 없다. 결과적으로 분양가 상한제가 적용되어도 뉴타운, 재개발에 투자를 하여 조합원 자격을 갖는 사람들의 장점은 대체로 다음과 같다.

첫째, 일반분양(중대형 평형 채권입찰)으로 재개발 아파트를 분양을 받았다 하더라도 일반분양인 경우는 5년, 7년이라는 전매 제한이 있고 조합원들에겐 해당사항이 없다.

둘째, 조합원 분양가가 10~20%이상 높아질 것으로 예상되지만 실제로는 개발지역별, 일반분양 세대수별로 10% 이하인 지역도 많을 것으로 예상된다.

셋째, 일반분양가를 조금이라도 높이기 위하여 조합원 권리가액을 높이므로 조합원에게는 이익이 될 수 있다.

넷째, 분양가 상한제로 인한 일반 분양가가 낮아지므로 마이너스 옵션제가 도입될 수 있다, 이로 인해 조합과 시공사가 공동 개발하는 입장에서 조합원들에게는 혜택이 돌아갈 것으로 예상된다.

다섯째, 분양가상한제로 인한 공급축소가 발생하면 주변 환경이 좋은 개발지역의 아파트가 건설될 경우 입주 시에 가격상승이 발생하여 조합원들에게는 상당한 장점이 될 수 있다.

여섯째, 민간개발지역인 경우 일반분양분이 조합분양분에 비하여 상대적으로 적은 지역이 많이 있기 때문에 당첨확률이 보장되지 못하므로 조합원 지분선호에 따른 가격상승이 발생될 수 있다.

일곱째, 민간개발지역의 일반분양 시 주택청약가점제에 의한 무주택자들의 당첨확률이 주택을 보유하고 있는 사람보다 상대적으로 높으므로 주택을 소유한 투자자 입장에선 개발지역의 지분매입으로 인한 조합원 분양권 취득이 상당히 유리하다

분양가상한제로 뉴타운·재개발지역의 투자가치는 조금 떨어질 수 있으나 앞에서 정리한 일곱 가지 사항 등에 비추어 볼 때 분양가상한제에 따른 뉴타운·재개발지역의 투자가치는 상당히 양호하다고 할 수 있다.

끝으로 지금까지의 뉴타운· 재개발 투자방식은 입주를 원하는 평형대를 배정받을 수 있는 최소의 개발지분이 유리하다고 했으나 분양가 상한제 적용 시 개발이익이 배제된 감정평가 적용이 힘들 것이므로 개발지분이 여유 있는 물건이 유리할 수 있다.

또한 뉴타운·재개발 투자 시 사업성이 좋은 곳, 다시 말하면 일반분양분이 많은 지역이 유리했다.

 

그러나 분양가상한제 적용시 일반분양분의 수입은 감소되고 감소된 만큼 조합원들에게 추가적으로 안분(安分)하여 부담되므로 앞으로는 사업성이 뛰어난 지역 보다는 주거환경이 우수한 개발지역과 교통여건이 발달된 역세권 개발지역이 더욱 투자자들에게 선호하는 곳이 될 것이다.

 

<출처>

http://cafe.naver.com/budongsaniandaclub/30856