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자료출처: 좋은현상으로...Good actual condition

 

 

경기 화성 동탄2지구에 대한 신도시 후보지 발표를 계기로 2기 신도시에서 아파트 공급이 크게 늘 것으로 예고됨에 따라 수도권의 아파트 공급과잉 논란이 일고 있다.

건설교통부는 동탄2지구 신도시 개발 계획을 발표하면서 “2기 신도시 10곳에서 57만7314가구를 공급하는 것을 비롯해 올해부터 2010년까지 매년 평균 37만4000가구(민간택지 포함)를 공급하겠다”고 밝혔다.

이에 따라 수도권 주택 수요인 연간 30만가구 수준을 크게 웃돌아 안정적으로 주택 공급이 이뤄지고 부동산 가격 하락 효과도 볼 수 있다고 정부는 판단했다.

이런 전망을 근거로 일부 전문가들은 향후 2∼3년 후면 수도권 미분양이 심각한 수준에 이르고 수도권 주택시장은 경착륙할 가능성이 있다는 우려까지 제기했다.

하지만 정부와 일부 전문가들의 이런 전망은 현실성이 부족하다는 주장이 나오고 있다. 2010년까지 공급 증가는 커녕 오히려 공급 부족으로 부동산 시장이 들썩일 우려가 크다는 것이다.

■2010년까지 연간 37만가구 공급 ‘힘들다’

우선 많은 전문가들은 올해부터 2010년까지 연평균 37만4000가구를 분양하기는 현실적으로 어렵다고 지적한다.

지난해 11·15대책에서 정부가 내놓은 ‘수도권 주택공급 로드맵’에 따르면 2기 신도시 10곳을 포함해 수도권 공공택지에서 분양되는 물량은 올해 15만5000가구, 2008년 22만9000가구, 2009년 20만1000가구, 2010년 20만6000가구 수준이다.

정부가 말한 것처럼 매년 평균 37만4000가구를 채우려면 민간에서 매년 17만가구 정도가 분양돼야 한다. 하지만 분양가 상한제가 실시되는 상황에서 민간에서 이 정도 물량을 공급하기는 현실적으로 어렵다는 것이 전문가들의 진단이다. 부동산114에 따르면 수도권에서 2006년 분양된 총 물량은 9만2195가구이며 올해 6월12일 현재까지 분양한 것은 4만4837가구에 불과하다.

건설산업연구원 김현아 박사는 “2010년까지 수도권 연평균 37만가구 공급을 어떻게 하겠다는 건지 도무지 이해하기 힘들다”면서 “재개발·재건축 규제, 분양가상한제 실시 등으로 건설사들의 사업 환경이 악화된 상황에서 민간에서 연간 수십만가구씩 건설하기는 사실상 불가능하다”고 강조했다.

■공급확대 효과는 2012년 이후에나 나타날 듯

공급과잉 논란에서 ‘공급’ 기준을 분양으로 삼은 것에 대한 지적도 나온다. 정부가 내놓은 분양 계획은 어디까지나 계획일 뿐 실제 입주할 집이 공급되는 것은 아니기 때문이다.

정부가 내놓은 ‘2기 신도시 주택분양 계획’에 따르면 2기 신도시 10곳의 예정된 공급량은 총 57만7314가구에 이른다. 이는 1기 신도시 공급량의 두 배, 서울 강남 3구 전체 아파트의 2.4배에 달하는 물량이다. 하지만 이는 대부분 2010년 이후 분양할 계획이다. 2010년부터 분양되는 물량은 37만5123가구로 전체의 65%다. 따라서 대부분 입주할 아파트가 공급되는 시점은 이보다 2∼3년 이후부터로 빨라가 2012∼2013년 이후에 시장에 나오기 시작한다.

부동산퍼스트 곽창석 전무는 “신도시 계획이 발표돼도 입주 시작은 최소 5년, 통상 7∼8년 이후”라면서 “벌써 공급과잉이라고 보는 것은 착각”이라고 말했다.

그는 “오히려 지금 걱정해야 하는 것은 지난 2003년 이후 정부 규제로 인해 급감했던 분양으로 인해 발생한 공급부족”이라면서 “향후 5년간은 입주할 주택이 부족한 반면 매년 수요는 꾸준해 전세난 등이 우려된다”고 진단했다.

건교부 통계에 따르면 수도권의 경우 2003년 29만7200여가구가 사업계획승인 및 건축허가가 났지만 2004년 20만5700여가구, 2005년 19만7900여가구, 2006년 17만2053가구로 크게 줄었다. 사업계획 승인 및 허가가 이 정도 수준이면 기업사정에 따라 사업을 아직 진행하지 않은 경우도 많아 실제 분양 및 입주가 진행된 곳은 더 줄어들 수밖에 없다는 게 전문가들의 지적이다.

■2013년 이후 국지적 공급 과잉 가능성도

전문가들은 앞으로 수도권에서도 국지적인 차원의 공급과잉 현상은 나타날 수 있다고 지적한다. 대부분 신규 공급이 신도시에 집중돼 있지만 일부 지역 중에는 수요가 부족한 곳이 나올 가능성이 크다는 지적이다.

시간과공간 한광호 사장은 “2기 신도시 입주 물량이 본격적으로 나오기 시작하면 국지적으로 일부 지역에서는 공급과잉 현상을 빚는 곳도 있을 것”이라면서 “하지만 서울 강남 등 핵심 지역 공급 부족 현상은 계속될 것”이라고 내다봤다.

jumpcut@fnnews.com 박일한기자