★ 김종갑 부동산 실전 투자 다섯박자 ★

 

 

▶천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 여러분 안녕하세요?

일부 지역의 폭등과 중소형 아파트 . 빌라 등의 폭등이 자랑스럽게 들려오건만 과거에 화려한

명성을 자랑하던 전통적인 대중 선호 지역과 중대형 평형은 지리한 하락의 늪에서 헤어나오지 못하고 있습니다.

 

▶어떤 형태로든 현 정부는 다른 나라에서는 찾아 볼 수 없는 이전 정부의 사회주의 규제 중심의

올가미를 거두어 들여야 하는데 쇠고기 파동과 물가.유가 폭등 등으로 타이밍을 잡기가 애매모호한

상황입니다.

6억 이상의 명품 아파트 초강력 규제가 이어진다면 우리의 부동산은 지역별. 평형별. 선호도별 시세 차이가 없는 일그러진 부동산 시세 왜곡현상으로 향후 심각한 후유증을 남길 것이 분명합니다.

 

▶규제로부터 자유로운 서민 아파트의 폭등은 수도권 무주택 절반을 절망의 심연으로 몰아 넣을 것이며, 그 중에서도 자본금 1억 미만인 서민들은 두 배가 오른 곳이 대부분인 소형 아파트나 빌라를 대출 끼고 꼭지 시세에 잡다가 대출금도 건지지 못하는 상황에 직면할 것입니다.

 

▶6억 양도세. 종부세. DTI 규제의 결정적인 패착은 중대형 선호 아파트 추락과 소형 소외 아파트 광폭을 불러 일으켜서 서민 아파트를 폭등시킨데 있습니다.

하지만 결국은 지금의 왜곡된 부동산 흐름이 선진국형 시장 자율 중심의 규제 완화가 이루어질 경우에 급기야 서민 아파트 거품성 폭락과 중대형 아파트의 가스성 폭등을 야기하면서 희비가 교차되는 썽곡선을 그릴 것입니다.

 

▶이제 여유 돈이 있다고 하여 재개발. 재건축 등을 기대하고 묻지마 형식의 소형 아파트나 빌라를

매수하시는 분들은 과거 10년 동안 철저하게 외면 당했던 소형 아파트. 빌라. 다주택을 꼭지에

잡아 또다시 과거 10년과 같은 장기 침체의 마수에 걸려들 수도 있습니다. 

지금은 매수나 매도를 신중히 해야할 때입니다.

 

▶자 그렇다면 불확실한 현 상황에서 어떻게 매수와 매도의 전략을 펼치는 것이 최선의 수익률을

가져올 수 있을까요?

그 동안 과거 10년 통계를 볼 때에 수익률이 가장 높았던 미분양. 분양권. 분양 등을 여러차례 추천하였기 때문에 오늘은 기존 아파트의 매매를 중심으로 생각의 실타래를 풀어 드리겠습니다.

저는 이론만을 위한 찌꺼기를 이야기 하지 않으며 실전의 땀 냄새가 흠뻑 배어 있는 알맹이만을

이야기 합니다.

 

 

 

▶우선 가장 기본적인 사항으로 보유한 아파트의 부동산 흐름을 파악해야 합니다.

특별한 경우가 아니면 부동산 침체가 이어지고 있는 상황에서 아파트를 매도해서는 안 됩니다.

특히 최고점 대비 30% 이상 하락한 아파트를 매도하는 것은 그 어떤 유망한 곳으로 갈아타기를

한다고 해도 이익을 기대하기가 어렵기 때문에 불안한 심리를 이겨 내고 폭등 및 반등시까지

인내하셔야 합니다.

 

▶아파트는 반드시 오르게 되어 있으며 통상적으로 2년 주기로 폭등이 이어지는데 보통 폭등기는

급등의 시작과 끝을 기준으로 6개월에 걸쳐 파상적으로 오르지만 하락기는 단기 급락보다는 완만한 하향 곡선을 그리며 1년 6개월 정도 조정을 보입니다.

 

▶정도의 차이는 있지만 2006년 폭등한 대부분의 지역은 2008년 말부터 2009년 초에 이르는 기간이

유력한 2년 주기 폭등 기간이니까 참고 삼아서 그 때까지는 기다려 보시는 것이 좋습니다.

 

▶4억 기준의 아파트가 하락기에는 2억 5천-3억선에도 매도가 잘 안 되지만 폭등기에는 5억-5.5억까지 올라도 팔려는 사람이 없는 진풍경을 연출하는데 폭등과 급매의 가격 차이를 아무리 적게 보아도 무려 2억이나 발생합니다.

보통 대출이 많거나 자본금 압박이 심한 분들이 이를 견디지 못하고 헐값으로 매도하는 경우가

많은데 하락기의 초반이라면 모를까 2년이 다 되어 가는 이 시점에서는 기다리는 것이 정석입니다.

 

▶침체기 지역의 경우 매도자의 입장에서는 매도를 해서는 안되지만 이를 거꾸로 되짚어 보면

매수자 입장에서는 최상의 매수 타이밍이라고 보시면 됩니다.

다만 아파트를 꼭지에 잡았다는 생각이 들면 잔금을 치르기 전에 할 수 있는 한 되파는 것이 최선의 방책입니다.

 

▶보통 부동산 흐름이 좋지 않은 지역의 주택은 온갖 유언비어가 판을 치면서 매수 의지를 꺾는 경우가 많은데 2년 조정 기간이 되었고 전문가들이 바닥을 인정한다면 자신의 여건에 맞는 아파트를

급매로 골라 잡는 것이 매우 좋습니다.

아파트값이 너무 떨어져서 많은 사람들이 매수하기를 꺼려하는 지역이 절대적인 매수 지역이며

적절한 매수 타이밍 시기입니다.

 

▶지금 어느 지역을 매수해야할 지 고민에 빠진 분들은 최근 1년동안 많이 오른 곳은 절대적으로 피해야 하며 2006년 하반기에 많이 오르다가 크게 조정을 보인 버블7 지역 등에 발품을 팔아서

급매를 잡기 위해 여러 곳에 거미줄 치듯 받쳐 놓아야 합니다.

 

▶반대로 2007년-2008년 현재 폭등하였거나 폭등을 이어가는 곳은 보유 3년(서울 신도시 거주 2년 포함) 비과세를 기준으로 무조건 매도할 것을 권하며, 대출이 많거나 실거래가 판정이 어려운 빌라.다가구.다주택의 경우는 비과세 요건을 충족시키지 않았더라도 단기 차익에 만족하고 매도할 것을

권합니다.

 

▶서울과 일부 지역의 재개발.재건축은 앞으로 수년 동안 뜨거운 감자가 될 것이 분명하지만

단기간에 50%-100% 오른 아파트는 뒤도 돌아볼 것 없이 비과세 조건이 되었거나 비과세 조건을 충족하지 않았다고 하더라도 과다 대출. 시세 판단이 자유로운 빌라 및 다세대를 보유하신 분들은

매도에 적극적일 필요가 있습니다.

 

▶폭등시에 유념할 점은 아파트의 경우 70% 올랐다면 빌라나 다세대. 다가구의 경우는 30% 정도가 꼭지라는 사실을 기억하시고 아파트처럼 시세의 70% 상승기까지 기다리지 마시고 매도하십시오.

 

▶아파트가 폭등할 경우는 하락할 시기와는 반대로 온갖 호재가 만발하여 앞으로 얼마까지 더 오를 것이라는 환상적인 장미빛 청사진이 줄을 잇게 되는데 이 경우 엄청난 절제력을 발휘하여 매도하실

것을 강력하게 권합니다.

일반 대중들이 벌떼처럼 달라붙는 상황은 이미 정상 고지라는 사실을 아시고 설령 각종 호재가

만발한 상황일지라도 그 유혹에 머뭇거리지 말고 매도하셔서 더욱 높은 시세 차익을 안겨 주는

비수기 지역 급매 혹은 분양. 미분양.분양권 등으로 재빨리 갈아타야 합니다.

 

▶또한 다주택인 분들은 중과세 완화를  기대하여 그 때까지 보유하지 마시고 폭등시에 시세 차익이 적은 아파트를 과감하게 매도하시고 분양 등으로 갈아탈 생각을 하십시오.

다주택자의 매도 조건은 언제 있을 지 모르는 세금 완화보다는 폭등기입니다.

 

▶어떤 분들은 자신의 아파트가 100% 오른 상황임에도 불구하고 앞으로 전철이나 기타 호재가 들어온다는 것을 믿고 그 호재가 달성이 될 때까지 기다리시는데 절대로 그래서는 안 됩니다.

아파트는 폭등시에 이미 호재가 80%는 반영이 되는데다가 지엽적인 호재보다는 거시 지역의

부동산 흐름이 절대적인 영향을 미치기 때문에 지엽적인 호재에 연연하지 마시고 폭등시 매도하셔야 한다는 점을 잊지 마시기 바랍니다.

 

▶쉽게 설명해서 2억 아파트가 3.5억까지 올랐는데 앞으로 보유 아파트가 3년동안 오를 시세와

분양.미분양.분양권 혹은 비수기 지역 급매로 갈아탈 경우의 3년 후의 시세 상승을 비교하면

답이 그냥 나옵니다.

보유 아파트와 오랫동안 결혼하시는 것은 투자 측면에서만 본다면 최악의 선택입니다.

 

▶그리고 아파트는 입지. 아파트 기본 조건 즉, 입주년도. 역세권. 세대수. 평형. 환경 등에

따라서 일정한 시세 차등이 발생하는데 그러한 상황에 대한 기본적인 인식을 바탕으로

가치의 차등을 인정하면서 침체기의 인내와 폭등시의 절제를 발휘해야 합니다.

특히 외국의 경우 분양한 새아파트, 입주한 새아파트. 오래된 아파트의 시세 차이가 3배까지 나는

경우가 종종 있기 때문에 새아파트와의 기존 아파트의 단순 비교는 무리이며, 비슷한 규모의

기존 아파트를 새아파트의 시세까지 기대하는 것 자체가 무리라는 사실을 깨닫고 한계를 인정하는

지혜도 요구 됩니다.

 

▶오피스텔이나. 상가 등은 가변성이 많기 때문에 순수 투자 목적으로는 부적합합니다.

금융비용과 기회 비용을 따지면 대부분 손실을 보는 경우가 많기 때문에 투자 목적으로 오피스텔과

상가로 접근하시는 분은 바람직하지 않습니다.

다만 임대 목적. 역세권. 대형 상권 및 아파트 밀집 지역. 유동인구가 많은 지역은 투자성이 충분하므로 전문가의 컨설팅을 받고 접근하시는 것이 좋습니다.

 

▶경매나 공매. 땅의 경우는 인터넷으로 널리 알려져 있거나 실력을 인정받는 믿을만한 고수분들의

추천이 거의 절대적이라는 사실을 아시고 그 분들 역시 믿음이 보장이 된다는 조건하에서

매수할 것을 추천드리며, 혼자서 접근하시는 것은 피하실 것을 권합니다.

 

▶꼭 반추해야할 사항은 부동산 매매시에 미래 트랜드와 더불어 정부 정책의 수혜 여부를 감안해야

하며 눈에 보이지 않는 시간. 다른 곳에 투자시 수익률. 갈아타기시의 이익 등의 눈에 보이지

않는 기회 비용 및 내재가치를 염두셔야 한다는 점입니다.

 

▶결론적으로 매수하려는 사람은 비수기에 불안감을 떨치고 급매를 잡아야 한다는 점과, 성수기에는 군중 심리에 현혹이 되어 오른 아파트를 비싼 가격으로 매수하셔서는 안 되며 , 매도자의 경우는 그와는 정반대로 비수기에 인내심을 가지고 보유하셔야 하며 성수기에는 환상적인 청사진을 절제하고 매도하는 것이 핵심이라고 할 수 있습니다.