2007-03-21 00:26

http://blog.drapt.com/kwaksky2/1511091174404394623

자료출처 : 새로운 부동산 정보를 찾아서

원문출처 : http://blog.drapt.com/hkong56

2006년도 부동산시장은 세금 등 각종 규제에 의한 8.31대책 후속조치 확실성과 추가 금리인상 현실화, 각종 개발사업의 구체성 등에 의해 크게 영향 받을 것으로 보인다. 올해 전국 신규아파트 입주물량은 약 31만호로 이는 작년과 근사한 공급수치다. 서울지역 아파트 공급량이 작년 대비 4.6% 증가하는 등 서울과 인천, 경기지역에 공급되는 아파트가 전체 공급 물량의 47%를 차지하고 있다. 특히 올해엔 주거용 오피스텔이나 국민임대주택 입주가 본격화되고 재건축사업으로 대량의 멸실 분량도 점차 감소할 것으로 보인다. 올 상반기엔 다주택 보유자들이 양도소득세 중과와 종합부동산세 부과 영향으로 주택을 지속적으로 보유할 것인지에 대한 판단과 결정이 필요하다. 만약 각종 세(稅) 부담으로 아파트를 처분하는 경우 수(數)가 높아진다면 매물증가로 인하여 주택가격 하락에 일정정도 영향을 미치게 될 것이다. 반면 주택공급 확대 등에 따라 전세수요는 주택가격 안정에 힘입어 늘어날 것으로 보이며, 주택구입도 신규 분양시장으로 몰려 전세수요 안정에 크게 기여하지 못할 것이다. 특히 올해는 짝수 해로 홀수 해에 비해 전셋값 상승력은 내재되어 있다. 게다가 주택보유세의 부담이 일부 임대료에 전가해 주택전세가격의 상승에 영향을 미칠 가능성도 높다. 한편 주택도시연구원(주택공사)의 보고서에 따르면 올해 주택가격이 전국 평균 2~3%, 서울은 1~2% 하락한 반면 전세가격은 전국 평균 2~3%, 서울은 3~5% 가량 상승할 것으로 예측하였다. 2006년, 내집마련의 호기(好期)를 만들기 위해선 무차별적으로 공급되는 아파트물량을 선별할 필요가 있다. 서울지역 중 강서 마곡지구(103만평)는 아시아 경제중심도시 전략거점으로 주변 마포·서대문·은평구 간을 연결하는 거대한 개발벨트가 형성될 계획이다. 지하철 5호선 마곡역과 지하철 9호선(2008년), 인천국제공항철도(2010년)가 개통될 예정이고 외곽순환고속도로, 올림픽대로 등과 연결돼 접근성이 좋다. 강북 뉴타운의 선두주자인 은평뉴타운(100만평)은 주택 총 1만4천 가구에 수용인구만 3만 9천2백 명으로 2008년까지 3단계에 걸쳐 개발이 진행된다. 올 초, 그 첫 단계로 25.7평 초과 분양물량 약 9백80가구만 일반에 선보일 예정이다. 북한산 등 녹지로 둘러싸여 있어 쾌적한데다 공공택지가 아니기에 소유권이전등기만 하면 바로 전매할 수 있다는 장점이 있다. 올해, 최대의 관심지역은 아무래도 판교일 것이다. 3월에 전용면적 25.7평 이하 7천6백80가구, 8월에는 25.7평 초과 4천9백42가구 등 총 1만3천여 가구가 공급될 예정이다. 또한 김포 신도시와 파주 신도시 등 수도권 주변 제2기 신도시를 비롯해 경기 하남 풍산, 성남 도촌, 화성 향남, 의왕 청계, 시흥 능곡, 용인 흥덕 등 택지지구 아파트 분양이 줄줄이 대기하고 있다. 한편 강남구 청담 한양아파트 35층 재건축 허용과 대치동 은마아파트 등 일부 재건축 단지 용적률 230% 상향 조정 등으로 인해 강남 일대 재건축 단지는 강보합세를 띨 것으로 전망된다. 따라서 서초구 잠원동과 강남구 압구정동을 잇는 한강변 고층재건축단지에 관심 쏟을 만하다. 물론 강력한 정부 규제의지로 사업추진이 쉬워 보이지 않지만, 올해 지방선거 등을 고려한다면 전망이 결코 어둡지만은 않을듯 싶다. 이중 가장 관심있게 지켜볼만한 단지는 압구정동 및 잠실 등 한강변 일대 등이다. 만약 초고층으로 재건축을 추진한다면 공간활용의 효율성, 상징적인 랜드마크, 탁월한 한강조망 등을 고려해볼 때 국내 최고아파트 대열에 단숨에 올라설 것으로 보인다. 특히 올해는 각종 택지개발지역 내 유망 주상복합아파트 분양도 줄 잇을 예정이다. 입지여건이 뛰어난데다 타워팰리스, 시티파크처럼 랜드마크 역할을 할 수 있는 단지가 적지 않아 관심을 가져볼 만하다. 이때 조망권과 각종 편의시설 등 쾌적성과 브랜드, 교통환경 등을 고려하여야 한다. 그러나 올 2월 24일부터 시행예정인 주택법령 입법예고 안에 따르면 주택공영개발지구 내 주택공사 등 공공(公共)이 사업을 하는 주상복합아파트는 분양권전매가 제한될 예정이다. 주상복합은 분양가 원가연동제가 적용되지는 않지만 공공이 개발해 저렴하게 분양되는 점을 감안해 수도권(과밀억제, 성장관리권역)에서는 5년간 기타지역은 3년간 전매제한이 된다는 것을 유념하여야 한다. 올해, 서울 분양물량은 작년보다 10%이상 감소할 것으로 보이며 재건축 일반분양분은 강남을 중심으로 최소한 40%이상 격감할 것으로 예상된다. 일반분양 감소는 결국 기존 분양권(재건축 조합원분 등) 또는 아파트 매수세 증가로 이어져 하반기부터는 아파트값이 본격적으로 상승할 공산(公算)이 크다. 따라서 내 집 마련을 위한 적극적인 계획과 실천전략이 필요하다. 일단 택지지구 분양물량 가운데 당첨확률이 높은 지역에 집중하는 청약계획을 세워야 하며 이때 분양일정에 따라 순차적으로 청약하는 것도 내집마련 방법 중 하나. 다만 택지지구별로 달리 적용되는 지역별 청약순위, 원가연동제나 재당첨금지, 전매제한조건 등을 꼼꼼히 살펴보고 입지여건과 브랜드 가치, 지역발전 가능성, 분양가 및 주변시세 등을 비교한 뒤 청약여부를 결정하여야 한다. 이렇게 선별하여 내집마련 조건에 70% 이상 충족하는 아파트라면 적극적인 청약을 시도하되, 생애 최초주택 구입자금 대출제도를 활용하도록 하자. 작년부터 시행중인 이 제도는 한시적인 1년간(2006년 11월) 운영으로 대출자금이 소진되면 그전에라도 종료될 가능성이 크기 때문이다. 또한 1월 9일부터 2,000가구 이상 주택공급 시에는 건설교통부장관이 지정하는 기관으로부터 소음, 구조, 환경, 생활환경, 화재·소방 등급 등 주택의 성능에 대한 등급을 인정받아 이를 입주자 모집공고 안에 표시하도록 되어있다. 이러한 주택성능등급 표시제도 중 환경관련 등급 중에는 조경·조망권·일조시간·외부소음·실내공기질 등 세부목록이 포함되는데 이러한 성능을 구체적으로 비교하여 아파트를 선택하는 것도 많은 도움이 될 것이다.

고종완[re119@unitel.co.kr]

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