2009-01-08 13:25
http://blog.drapt.com/kukyu/4344481231388746473 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
토지 투자의 세 가지 원칙 - 길, 법, 물
첫째, 모르면 '길'을 보고 사라
둘째, 사고 싶으면 '법'을 알라.
셋째, 이왕이면 다홍치마다. '물'이 없으면 쳐다보지 말라.
토지 투자의 첫 번째 요소는 '길'이다. '땅의 가치는 도로가 결정한다'는 말이 있다. 천안, 아산 지역 땅값 견인차 역할은 경부고속철도 개통이었다. 서해안 고속도로의 개통은 잠자고 있던 서산, 당진의 토지시장을 뒤흔들어 놓았다. 전철 개통 지역은 예외 없이 개발계획 발표, 공사착공, 개통이라는 3단계 상승 곡선을 그리곤 했다. '모르면 금보고 사라'는 말이 있듯이 토지 투자자는 길을 보고 사야 낭패 보지 않는다.
토지 투자로 성공하기 위한 두 번째 요소는 토지 관련 '법'에 정통해야 한다는 것이다. 토지 투자는 안개 속을 걸어가는 것과 같다. 현재 가치에 투자하는 것이 아니라 불확실한 미래 가치에 투자하기 때문이다. 그 미래는 무엇으로 보장받는가. 바로 '법'이다. 우리나라에선 112개의 벌률에서 지정·운영하고 있는 298개 용도지역·용도구역 중 건폐율, 용적률 등 구체적인 토지이용규제가 뒤따르는 지역·지구가 182개나 된다.
모든 법률을 상세히 알 필요는 없지만, 최소한 땅 투자와 직결된 주요 법률은 알고 있어야 낭패를 당하지 않는다. 해당 토지에 어떤 법률이 적용되는지는 파악해야 한다는 것이다. 알고 있으면 유익한 법률로는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법', '농지법', '산지관리법', '군사시설보호법' 등이 있다.
토지이용계획확인원을 열람해서 해당 토지에 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 농업진흥지역, 보전산지, 문화재보호구역 등 각종 제한 및 건축 규제 사항이 해당되는지 살펴봐야 한다. 즉 전용 가능 여부, 건축허가 가능 여부, 도시계획도로에 편입되는지 여부등을 살펴봐야 한다.
남양주시, 양평군, 광주시, 용인시, 여주군 등 팔당호 주변은 수질보전 특별대책지역으로 지정돼 있어 건축 행위가 엄격히 제한된다. 특히 특별대책지역 1,2 권역 가운데 1권역 내 농림지역에서는 공동주택, 휴양시설, 수련원, 위락시설, 공장, 음식점, 숙박시설 등이 들어서지 못한다. 그러나 2권역에서는 입지 제한이 없다. (1권역은 상수원 수질에 직접 영향을 미치는 지역이고 2권역은 1권역의 외곽지역으로 수질에 간접적인 영향을 미치는 지역이다. )
녹지 중에서 개발이 허용되는 지역은 자연녹지뿐이고 농지 중에서는 비농업진흥지역 뿐인데, 농업진흥지역도 2005년에 농지법이 개정되면 도시 자본 유입이 비교적 자유로워져서 가격 탄력성이 좋아질 것으로 보인다. 임야는 준보전산지가 개발이 자유로운 편이다.
군사시설보호구역은 좀 더 세심한 주의가 필요하다. 관할 지자체의 허가를 받았더라도 군 당국의 동의 없이는 건축이 불가능할 수도 있기 때문이다.
토지 투자 성공으로 가는 세번째 요소는 '물'과 함께해야 한다는 것이다. 신행정수도 위헌 결정을 전후로 토지 투자 전선에 균열현상이 나타나고 있다. 수도권 아파트와 신행정수도 예정지에서 이탈한 부동 자금이 새로운 투자처로 바닷가로 섬으로 연쇄 이동하고 있다.
특히 정부와 지방자치단체들이 경기 부양과 세수 확대, 지역경제 활성화 명목으로 각종 개발계획을 하루가 멀다 하고 경쟁적으로 쏟아내고 있어 서해안과 남해안 일대는 온통 개발계획으로 뒤덮일 것 같다.
주 5일 근무와 웰빙 바람으로 레저 시설에 대한 수요가 급증하자 물을 바라보고 물과 함께 할 수 있는 지역의 땅값이 들썩거리고 있다. 영상단지 개발 소문이 무성한 옹진군 신도와 시도, 모도는 연일 땅값이 바뀌고 있고, 정부와 전라남도가 해남반도와 화원반도 일대 3,000만 평에 해양복합레져타운을 건설한다는 'J프로젝트'를 발표하자 이 지역 땅값 역시 급등하고 있다.
물에 대한 투자도 시대에 따라, 경제 여건에 따라 변하고 있다. 초기에는 주로 계곡을 선호해 음식점 등 영업용 시설이 주류를 이루었다. 이어 강가로 투자축이 이동해 별장과 펜션부지로 2000년대 초반까지 주가를 날리다가 2004년부터는 바닷가와 섬 지역으로 무게중심이 이동하고 있다.
선경지명이 필요하다.
토지에 투자할 때는 향후 가격 상승의 요인되는 세 가지 조건을 면밀히 조사해보아야 한다.
첫째, 도로 신·증설, 둘째, 그린벨트 해제, 군사시설보호구역 해제 등 각종 규제 완화, 셋째, 신도시 건설등이다.
수도권 2기, 3기 신도시 건설, 택지개발예정지구 지정, 기업도시 건설 등으로 투자축이 확산되고 있는데, 이때 고려해야 할점은 개발지역 주변 토지를 공략해야 한다는 것이다. 개발 지역 내 토지는 수용 대상으로 보상 차익만 기대할 수 있다. 반면 주변 토지의 경우 개발 용도의 다양성에 따라 높은 투자 수익을 기대할 수 있다.
출처 : Tong - 공인중개사갑선님의 컨설팅 통
1
다음글
이전글
댓글