2009-09-25 20:24

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자료출처 : SOUL FREE 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/baram384

9월 20일 가정동/신현동/석남동/가좌동 부동산 관심사항

 

1. 총론

 

부동산 시장의 상승이나 하락에는 여러가지 조건이 작용을 합니다. 그러한 조건들은 어느날 갑자기 나타나는 것이 아니라 늘 그 자리에 있습니다. 조용히 숨을 죽이고 자신의 차례를 불러줄 때를 기다리고 있는것이죠.

 

새로운 조건이 나왔다고 해서 지나치게 일희일비하는 태도는 옳지 않을듯 합니다. 그것보다는 차라리 전체적인 흐름과 부분적인 흐름을 살피는 것이 필요하다는 생각입니다.

 

물의 흐름이 바위에 막히기도 하고 소용돌이를 만들기도 하지만 물이 위로 흐르는 일은 없습니다. 바위나 소용돌이는 원래 그곳에 있으며 그것은 통과점이지 종착점이 아닙니다.

 

바위나 소용돌이를 살피는 이유는 그것이 모여 어떠한 방향으로 흐름을 만들어 낼것인가를 알아내기 위해서입니다. 그 흐름의 끝에 무엇이 있는가를 알면 그 흐름에 몸을 맡길것인지 아니면 빠져나올것인지를 판단 할 수 있는것이죠.

 

물은 빠르게 또는 느리게 흐릅니다. 얼른 목적지까지 도착하고 싶은 마음이야 누구나 같겠지만 지금 느리게 흐른다해도 기다릴 수 있는 여유가 필요합니다. 흐름의 방향성만 맡다면 어차피 겪어야 할 통과점이기 때문이죠.

 

가정-가좌라인에 대해 말씀드릴 수 있는 것도 상승흐름을 타고 있다는 정도입니다. 어떤 분들처럼 얼마안에 몇 프로의 수익률을 말씀드릴 수 있으면 참 좋겠는데, 아직 모습을 드러내지 않은 수많은 변수들을 모두 예측하여 말씀드릴만한 능력이 불행히도 제게는 없습니다.

 

제가 몇달을 쭉 써온 이 글에서 가정-가좌라인의 상승을 말한것은 얼마되지 않습니다. 물론 예전 글에서 이 지역의 가격 상승은 2009년 말부터 2010년 중후반기에 시작될 것이라고 말씀드린적은 있지만 “가격 상승”이라는 쉽지 않은 말을 하기 위해서는 몇가지의 조건이 더 필요 했습니다. 이제 그러한 조건들이 모습을 드러내고 있습니다.

 

아무런 예고 없이 가격이 상승하고 하락한다고 생각하시는 분들이 계신데, 그렇지는 않습니다. 돌발 변수로 인한 상승이나 하락이 아니라면 그러한 상승이나 하락 전에는 상승하락의 전제조건인 거래량의 증감이 있습니다. 제가 상승을 말하기 위해서는 이러한 거래량의 증가가 필요했는데 6월 부터 서서히 거래량의 증가가 보이고 있습니다.

 

제가 예전에 2010년을 가격 상승기로 말한 이유는 앞에서 말한 여러 흐름들이 하나로 모이는 시점이기 때문입니다.

지금부터 어떠한 흐름을 말하는 것인지 천천히 말씀드리겠습니다.

제 생각의 첫번째는 돈의 흐름이 수도권으로 모일것이라는 생각입니다. 대한민국이라는 큰 지역으로 분산되던 돈의 흐름이 국가간의 경쟁력보다는 주요 경제권간의 경쟁이라는 흐름에 맞춰 집중화의 과정을 겪게 될 것입니다.

이처럼 돈이 주요 경제권에 집중되는 현상은 시간이 흐를수록 심화될 것이며 또한 한정된 지역에 모인 돈은 그 지역을 재편하고 그 영향력을 확장할 것입니다. 새로운 경쟁력을 위해서는 새로운 테마가 필요한 것이며 결국은 경제권의 확장이 나타날 것입니다.

 

두번째로는 서울이 확대되는 모습을 보일것이라 생각합니다. 경인권이 세계 주요 경제권 사이에서 경쟁력을 회복하기 위해서는 서울에 새로운 경쟁력이 더해져야 할것이며 이러한 서울의 확대가 경제자유구역으로 나타나고 있다는 생각입니다.

저는 청라나 송도를 인천으로 보지 않고 서울의 확장으로 보고 있습니다. 또한 직접적으로 청라나 송도를 취급하고 있지는 않으나 그 가치는 작지 않다고 생각합니다. 특히 청라는 현재 너무 가볍게 처리되고 있는듯 합니다. 제 말이 옳은지 틀린지가 증명되려면 상당한 시간이 필요하겠지만 그 시간이 지나고 고개 끄덕이며 이 글을 볼 수 있었으면 좋겠습니다.

 

세번째는 아시안게임이라는 확실한 호재의 존재입니다. 아시안게임 덕분에 2014년이라는 하나의 기준점이 생기며, 이러한 기준점을 중심으로 모든 사업이 진행되거나 또는 계획됩니다.

2014년 아시안게임은 2013년이라는 사업완공시점의 기준이 되며 2013년이라는 사업완공시점은 2010년이라는 사업착공의 기준이 됩니다. 또한 2013년에 양도세 비과세를 맞추기 위해서는 보유기간 3년이 필요하여 2010년 구입이 유리하며 마침 다주택자 양도세 일반과세의 마지막 시기도 2010년이 됩니다.

아시안게임과 청라가 가정-가좌 지구에 어떤 영향을 미치는지에 대해서는 지도를 펴고 고속도로와 지하철등의 교통망을 살펴보시면 쉽게 이해가 가실겁니다.

제가 계속적으로 2010년에 본격적인 상승이 시작될것이라고 보는 것은 위의 세가지 흐름이 모두 모이거나 시작하는 시점이기 때문입니다.

 

지금부터 2013년 까지의 4년간이 아마도 인천에서 가장 중요한 변화가 일어난 시점으로 기록될 것이라고 생각합니다. 저는 청라와 경인운하 경인고속도로 그리고 지하철등 이 많은 사업들이 일시에 집중되는 현상이 우연이라고 생각하지 않습니다.

물론 그렇다고 해서 제 생각이 반드시 옳다거나 무조건 인천이 좋다고 말씀드리는 것은 당연히 아닙니다. 수 없이 많은 수도권과 지방의 모든 지역을 통틀어서 어느 곳이 가장 좋다라고 말씀드릴 만한 능력은 저에게 없습니다.

 

단지, 내집마련과 투자 모두 자신의 조건을 잘 따지고 “내가 왜 이 지역을 선택했는가?”에 대한 답을 할 수 있는 투자라면 결과와 상관없이 당시로서는 옳은 투자일것이라 생각합니다.

 

혹시라도 인천에 대한 투자를 이끌기 위한 글이라고 생각하지 마시고 제 개인적으로 다른 분들께 이곳에 투자를 권하는 것에는 이러한 이유가 있다,라는 정도로 생각해 주시면 좋겠습니다. 또한 다른 어느 곳에 투자를 하시더라도 본인 스스로가 납득할 수 있는 이유 정도는 찾으시고 투자하시라고 말씀드리고 싶습니다.

 

 

1. 가정동 (가정뉴타운)

 

꾸준히 매물이 소진되는 수준으로 아직 본격적인 상승기는 아닌듯합니다. 제가 올해 안에 1차 반등이 있을것이라 말씀드렸는데, 이제 말씀드린 그 시점이 가까워지니 상승 시기 예측이 틀리면 어떡하나,라는 걱정이 슬슬 드네요. 그야말로 올라도 걱정 오르지 않아도 걱정, 뭐 그렇습니다. 이래서 말은 조금만하는 것이 좋은 것이며 단정적인 말은 하지 않는 것이 신상에 좋습니다.

 

제가 생각하는 상승 시점은 추석이 끝난 후부터 연말까지 입니다. 물론 1차 반등이라는 말대로 가격의 상승보다는 매물의 소진이 더 중요합니다. 이 시기에 어느 정도 가격대의 매물까지 소화되는지가 궁금한데, 매물 소화가 많이 되다면 내년 중하반기에 있을 본격 상승기에 가격 상승의 속도는 빨라질 것입니다.

어차피 2013년 정도를 보고 투자를 해놓으신 분이시라면 지금부터는 느긋하게 구경을 하시면 될것이며, 혹시라도 외부 요인으로 가격이 흔들릴 경우에도 너무 일희일비할 필요는 없어 보입니다. 어차피 본게임은 지금이 아닙니다.

 

요즘 “가정동이 석남동보다 메리트가 적은데 왜 가정동을 찾는지 모르겠다”라고 투덜대는 부동산들이 많으신데 어쩔수 없습니다. 누가 투덜대도 이 지역의 얼굴마담은 가정동이기에 일단은 가정동을 거쳐서 들어와야 합니다. 가정동 외의 지역에 투자해놓으신 분들은 조금 더 여유를 가지실 때입니다.

 

만약 상승세에 자신이 있다면 지금은 투덜댈 때가 아니라 기회로 보아야 합니다. 처음에는 가정동으로 몰리겠지만 한숨 돌리고 나면 각 지역의 장단점이 보일것이며 그렇게되면 당연히 매수세의 이동이 발생할것입니다.

 

그렇다면 다음 매수세가 유입될 지역이 궁금하실텐데, 그 또한 제가 지난 몇개월간 끊임없이 말씀드렸습니다. 지난 글에서 매수세가 유입될 지역과 매물의 종류까지도 말씀드렸으니 이 지역에 관심이 있으신 분은 참고하시기 바랍니다.

 

짧게 말씀드리면 외부투자자가 좋아할 만한 지역부터 매수세가 유입될 것입니다. 가정동/ 재개발/ 상업재생지역이 우선이 될것입니다.

 

추격매수보다는 선취매수가 안전합니다. 가정동 소형을 싸게 구할 수 있다면 좋지만 그렇지 않을 시에는 다음 차례를 먼저 들어가서 기다리는 것이 좋습니다.

 

 

2. 신현동

 

신현동은 신현주공만 조금 움직임이 있네요. 제가 예전에 신현주공은 청라와 연관지어 생각하시라고 말씀드린 적이 있습니다. 그래서 신현주공 분양권 전매를 생각하시는 분들은 참으시라고 말씀드린 적이 있습니다. 제가 그때 청라는 신현주공에 단기적 악재이며 장기적 호재라고 말씀드렸는데 기억이 나시는지 모르겠네요.

신현주공이 움직이려면 청라가 크게 움직여야 합니다. 청라의 움직임이 요즘 심상치 않기는 하지만, 그래도 직접적으로 그 영향을 받으려면 시간이 더 필요합니다. 신현주공을 실거주로 접근하시는 분들은 괜찮습니다. 단지 단기 투자목적으로 접근하시는 분이시라면 말리고 싶네요. 신현주공은 제 짧은 생각으로는 장기투자용 매물입니다. 전 최소 3년은 있어야 한다는 생각입니다. 물론 길면 길수록 가치를 인정받을 곳이긴 합니다.

 

그리고 투자처로 신현동 빌라를 생각하시고 행동하시는 분이 계시다면 전 박수를 치고 싶습니다. 입지로 본다면 상당히 좋은 곳입니다만 제 스스로도 용기가 없어서 들어가지 못하고 있습니다. 중장기로 본다면 큰 수익률이 가능하지만 이 지역에 개발지역이 너무 많아서 아직 개발지역으로 포함되지 못한 신현동에는 관심을 덜 가지게 되네요. 하지만 중장기를 보시는 분이시라면 추천해 드리고 싶은 곳이기도 합니다.

 

 

3. 석남동(석남2동재개발, 도시재생)

 

석남동은 7개의 재개발 구역과 2개의 상업재생 구역이 있는 곳입니다. 2,4구역은 조합설립 승인이 났으며 3,6구역은 구역지정을 목전에 두고 있습니다.

 

선두 구역인 재개발 2,4구역이 어떠한 사업성을 보여줄것인지가 관건이긴 하나 현재까지는 무난한 흐름입니다. 제 경우에도 가장 안전하게 추천하는 지역이기도 합니다.

 

이 상태에서 2,4구역이 좋은 전망을 보여준다면 다른 구역도 가속도가 붙을 것은 당연한데, 다행히도 2,4구역은 공공연하게 사업성이 가장 좋은 지역으로 소문이 돌았던 곳이라 개인적으로도 기대가 됩니다. 7구역의 경우는 이제 사업이 시작단계이므로 어떠한 말씀을 드리는 것이 어려우나, 위치상으로는 상당히 좋은 곳이기에 이전 사업의 결과에 따라 기대심리를 받게되면 사업 진행을 늦게 시작했다는 것이 오히려 장점이 될 수도 있으리라 여겨집니다만 그래도 역시 시간의 흐름을 버틸 수 있는 중장기 분들에게 가능한 말일겁니다. 다행스런 점은 아직은 본격적인 상승세를 겪지 않아서 목돈이 투입되는 지역이 아니기에 중장기전으로 끌고가기에 유리하다는 것은 장점이 되겠죠.

석남동 상업재생은 제가 꼽은 세 지역중의 한곳입니다. 상업재생이라는 프리미엄과 서울지하철 7호선과 인천지하철 2호선의 환승역을 끼고 있다는 두가지의 프리미엄을 가지고 있는 곳입니다.

가격은 저점에 비해 상승해 있는 상태이지만 매물이 많지 않기에, 그다지 크게 관심을 받지는 못하고 있으나 이러한 희소성은 시간이 갈수록 주머니 안의 송곳처럼 두각을 나타내게 될것입니다. 가끔은 희소성이라는 것이 이처럼 양날의 검이 되기도 하죠.

 

4. 가좌동

 

가좌동은 시간이 갈수록 소외를 당하고 있습니다. 거의 왕따분위기라고 느껴지며 저 또한 가좌동에 단기 물건을 잡으시겠다고 상담해오는 업자분들도 모두 뜯어 말리고 있는 중입니다.

 

해뜨기 전이 가장 어둡다고 하던가요? 지금이 딱 그 시점인듯 합니다. 지금까지 버티던 분들의 실망 매물도 나오고 이곳 원주민분들에게 가좌동의 왕따이유를 설명 해야하는 저도 면목이 없네요. 물론 해뜨기 직전에 들어오시면 딱 좋지만 새벽 3시와 새벽 5시의 어둠을 구별한만한 눈이 저에게는 없습니다. 그래서 이 곳에 단기 투자하시는 분들은 말립니다.

 

중기로 보시는 분들은 좋습니다. 가좌동의 개발구역이고 비개발구역이고간에 본격적인 상승은 가좌뉴타운의 시작과 함께 할것이며 가좌뉴타운은 가정뉴타운과 단짝친구입니다. 이 단짝 친구들은 내년이면 나란히 손잡고 큰 일을 시작할 확률이 높습니다. 공사순서상 가정이 앞서나가고 가좌가 뒤를 따르는 모습이 되겠죠.

제 글 보시는 분들, 가정 뉴타운 공사 시작한다는 소식 들으시면 가좌 뉴타운도 잊지 말고 다시 보시기 바랍니다. 둘은 생각보다 친합니다.

 

가좌의 소외는 어찌보면 당연하며 대기표를 뽑아들고 아직 순서를 기다리는 중입니다. 너무 조급해하지 마시고 기다리시면 어차피 순서를 부르게 되어 있습니다. 어찌되었건 순번안에 있으니 문제는 시간입니다.

 

지금 가좌 촉진지구에 들어가시려는 분은 깊이 생각하시기 바랍니다.

이곳에도 촉진지구 투자하신 분들이 계실것이기에 제가 이런 저런 말을 하기는 어려습니다.

 

가정동-가좌동 거래 상황

 

현재 주요 세지역은 가정/재개발/상업재생이라고 몇번을 말씀드렸습니다. 또한 이 중에서 재개발을 가장 높이 쳐주는 분위기를 느끼는 이유는 절대금액으로 고가의 매물들이 거래가 되고 있기 때문입니다.

아예 자본이 튼실하시다면 역시 리시크가 적은 재개발로 가고 적은 금액으로 가시는 분은 재생으로 가시고 같은 재생이면 가정동 재생을 먼저 고려하는 수준입니다.

 

또한 투자에 어느 정도 익숙하신 분들은 재개발구역 금액으로 재생구역의 큰 대지지분을 노리거나 소형지분 여러채를 보시는 분도 보입니다.

어느것이 최선이라고 말씀을 드릴수는 없습니다만 시장이 그러한 모습을 보이면 어느 정도는 이유가 있는 것이라는 말씀은 드리고 싶네요.

 

이곳에 보유하신 분들은 일단 2013년까지 기다리시고 최소 내년말까지는 보유하시며 상황을 살피셔야 합니다. 시간의 길고 짧음에 관계없이 인천 서구 지역에 매도타이밍이 왔다고 생각되면 제가 이곳 아기곰 게시판을 통해서 먼저 말씀드리겠습니다.

 

오랜전부터 올린다고 말씀드린 글을 이제서야 올리게 되네요. 너무 늦어서 죄송스럽습니다만 시간을 꽤 잡아먹는 글이기에 조금은 이해를 해주시기 바랍니다. 회원님들 모두 몸 건강하시고 하시는 모든 일 성공하시기를 바라겠습니다.

 

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