강동구는 현 정부가 들어서면서 가장 주목을 받은 지역이다. 정부의 재개발·재건축 활성화 방침에 따라 노후주택들이 몰려 있는 강동구 부동산 시장의 기대감은 높아졌다. 이와 맞물려 ‘강동구 2015년 장기발전계획’, 한강르네상스 프로젝트, 뉴타운, 강일택지지구 등 지역 내 대규모 개발호재가 계획돼 있어 앞으로 강동구의 발전가능성이 무궁무진했기 때문이다.

또 강동구는 유적지 보전 구역들이 많아 녹지가 풍부한데다 한강변을 끼고 있어 주거쾌적성이 뛰어나다. 여기에 현재 강동구는 한강 생태공원 연결, 자전거 공원, 선사마루 등 친환경 사업을 진행하고 있어 ‘지역발전 주거환경’이란 두 마리 토끼를 잡고 있다.

교통 또한 편리하다. 지하철 5호선과 8호선을 쉽게 이용할 수 있고 광진교, 천호대교, 올림대로 등을 통해 강남권 및 도심권 업무시설까지 이동이 편리하다. 강동구는 이와 같은 개발기대감과 뛰어난 주거환경 등의 이유로 수요자들이 몰리면서 가격이 급등하기 시작했다.

전문가들은 ‘주거 투자성’을 겸비한 강동구로 입성하기 위해서는 급매물 위주의 장기적 안목으로 접근해야 한다고 조언한다. 개발호재가 이미 가격에 반영된 강동구의 경우 제 값을 주고 들어가기에는 중단기적으로 투자수익이 크지 않다고 판단하기 때문이다. 이에 대한민국 부동산표준 부동산뱅크에서는 강동구 매물에 대해 알아봤다.

◆ 강동구 고덕동 고덕주공2단지 42㎡(13평형) 4억 5,000만 원

지상 5층 71개 동 36~59㎡ 2,600가구로 지난 1983년 12월 입주했다. 지난 2004년 6월 안전진단을 통과 했고, 현재는 조합설립인가를 받기 위해 주민동의를 얻는 중이다. 3층으로 즉시 입주가 가능하고 계단식으로 구성돼 있어 공간을 넓게 사용할 수 있다. 현재 시세보다 1,000만 원 가량 떨어진 4억 5,000만 원 선에 매물이 나와 있다.

이 단지는 제2종 주거지역으로 용적률이 190%이지만 추진위에서는 기부체납을 통해 용적률을 250%까지 끌어올려 66~321㎡ 4,003가구를 짓겠다는 계획이다. 그러나 최근 정부가 재건축규제 완화방침을 발표함에 따라 사업추진을 준비하면서 좀 더 시장을 지켜보겠다는 입장이다.

6만 9,193㎡대지에 고덕지구에서 용적률(65.07%)이 가장 낮기 때문에 대지지분이 다른 단지들에 비해 넓은 것이 특징이다. 2단지의 대지지분은 36㎡가 56.66㎡, 42㎡가 66.87㎡, 59㎡가 95.86㎡ 등으로 전 가구에 걸쳐 19.83~36.36㎡ 가량이 분양면적보다 크다.

지하철 5호선 상일동역이 걸어서 2분 거리에 있는 초역세권 단지인데다 고덕동길, 상일동길, 천호대로, 외곽순환도로 상일IC를 이용해 강남권 및 수도권으로 접근이 수월하다. 강덕초, 고덕초, 고덕중, 상일여중·고 등을 걸어서 통학이 가능하고, 이마트, 주양쇼핑, 경희대부속병원, 현대백화점 등의 편의시설이 풍부하다. 여기에 58만 9,570㎡규모의 강일2지구가 단지 옆으로 개발될 예정에 있어 이에 따른 수혜도 예상된다.
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<고덕주공아파트 위치도>

<저층 단지로 사업성이 좋을 것으로 보이는 고덕주공 단지 전경>

공급면적과 전용면적이 1㎡ 밖에 차이가 나지 않아 공간을 넓게 쓸 수 있는 것이 장점이다. 남향 3bay구조로 거실과 주방이 개방돼 있어 실내가 밝고, 방이 3개로 공간이 효율적으로 구성돼 있다. 59㎡의 경우 82㎡는 무상으로 입주할 수 있을 것으로 예상하고 있으며 109㎡는 8,000만~1억 가량의 추가부담금이 들 것으로 예상된다. 이 매물의 경우 6억 3,000만 원 하던 것이 4,000만 원 가량 떨어진 5억 9,000만 원에 나와 있다.
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3bay 구조로 동향으로 일조권은 무난하다. 오래된 단지지만 수리가 돼 있어 주거에 불편함이 없고, 거실과 주방이 개방형이라 동향인데도 불구하고 내부가 밝은 편이다. 이 단지 72㎡의 경우 전용면적이 60㎡로 59㎡와 전용면적은 큰 차이가 없다. 현재 이 매물은 시세인 7억 7,000만 원보다 3,500만 원 저렴한 7억 3,500만 원에 나와 있다.
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80년대 입주한 둔촌주공1단지는 5층 저층 단지로 46개 동 1,370가구의 매머드급 규모를 자랑한다. 추진위원회는 지상 25~37층 102개 동 82~198㎡ 10,000가구 정도로 계획을 잡고 있지만 자세한 것은 사업인가 후 알 수 있을 것으로 보인다.

이 단지는 둔촌동 일대에서는 대표적인 학군 수혜 아파트로 꼽힌다. 보성중·고, 동북중·고, 창덕여고로 배정받을 수 있고, 위례초등학교를 가까운 거리에서 이용할 수 있다는 것도 둔촌주공2단지가 선호되는 이유 중 하나다.

지난 1980년 3월 지어진 이 아파트는 2007년 7월에 재건축 예비안전진단을 통과했다. 전체 900가구로 이뤄져 있으며 롯데, 현대백화점 등의 쇼핑시설과 강동성심병원, 고려정형외과 등의 편의시설을 이용할 수 있다. 올림픽공원이 인근에 들어서 있어 주거환경이 쾌적하며 지하철 5호선 둔촌역이 가깝다.

강동시영 2단지를 재건축한 단지로 지상 16~30층 22개 동 24평~43평형 1,622가구 대단지 규모다. 22층 남동향으로 일조권이 좋고, 3bay구조로 구성돼 있다. 109㎡인데도 안방에 욕실과 드레스룸이 있어 공간활용이 뛰어나고 거실과 안방의 크기가 같아 방을 넓게 사용할 수 있다. 즉시 입주가 가능하고 시세에 비해 2,000만 원 가량 저렴한 6억 8,000만 원에 매물이 나와있다.

이 단지는 지하철 5호선 명일역이 걸어서 5분 거리에 있고, 외곽순환도로 강일IC, 강동대교, 올림픽대로 등을 통해 서울 및 하남, 구리, 남양주 등의 지역으로 이동이 수월하다. 또 2010년에는 암대사교 완공을 비롯해 지하철 8호선 연장선(암사~남양주 별내동)도 개통될 예정에 있어 교통여건은 더욱 좋아질 전망이다.

명일초, 강일중, 성덕여중, 배재고 등으로 통학이 가능하고, 현대백화점, 이마트, 명일시장 등의 편의시설을 이용할 수 있다. 주변이 그린벨트로 묶여 있고, 암사선사주거지, 방죽공원, 고덕체육공원 등이 풍부해 주거쾌적성이 뛰어나다. 또 강일택지지구 개발을 비롯해 주변 단지들이 재건축을 추진 중에 있어 이에 따른 수혜도 예상된다.
상담문의: 팔구사구공인 02)-428-8949 

부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr