2008-06-17 13:24
http://blog.drapt.com/kth6524/2413571213676648961 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
★ 부동산 쟁점 사항 똑바로 알기 ★
천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회와 부로그 회원 여러분 반갑습니다.
최근 논란이 되거나 세간의 이목을 끌면서 뜨거운 감자로 부각이 되고 있는
몇가지 쟁점 사항에 대하여 저의 의견을 여과 없이 풀어 드리겠습니다.
부동산에 대한 시각은 보는 관점에 따라서 논란의 소지가 다분합니다.
진실과 거짓의 두 갈래 중에서 무엇이 진실이고 무엇이 거짓인지를 구분하기 어렵지만
냉철한 잣대로 접근하면 무엇이 진실이고 무엇이 거짓인지에 대하여 한 발작 다가 설 수 있다고
판단합니다.
제1부 분양한 아파트와 중대형 평형의 장점 바로 알기.
1) 서울 분양 아파트 분양가 대비 상승률 - 분양후 3년 90%. 6년 150% 이상
2) 분양한 아파트는 기존 아파트 상승률보다 2.5배 이상 높다. - 분양 아파트는 투자성 최고
3) 분양가가 높을수록 투자 가치가 높다. - 고분양가 미분양 아파트 상승기에 수익률 최고.
4) 3년 수익률- 분양가가 높은 40-50평대 평형이 분양가가 낮은 20-30평대의 시세의 2배차이
5) 무주택자 내집마련과 유주택자 갈아타기는 일반 주택에서 아파트로 갈아타야 수익률이 높다.
6) 아파트 갈아타기는 비수기에 미분양/분양으로. 성수기는 분양으로 갈아타야 최고 수익률
7) 중대형 포함한 단지. 조합원이 적은 일반 분양 단지 상승률이 반대의 경우보다 높다.
8) 현재 가치보다 미래 발전 가능성이 많은 지역에 분양한 아파트 상승률이 높다.
9) 아파트는 빌라.다세대 상승률의 3배 이상이며, 환금성이 가장 높다.
10) 분양 아파트 분양가는 주변 아파트보다 구단위의 기존 최고가 아파트 80-120%수준이다.
11) 분양. 미분양. 분양권은 주택이 아니기 때문에 1주택 정책의 큰 혜택을 본다.
12) 국민 소득이 높아지고 있기 때문에 대형 차량이 크게 증가하듯이 아파트도 같은 흐름을 탄다.
13) 비수기에 중소형 평형이 인기이지만 성수기로 접어들면 40평대 이상 대형 평형을 잡지
못한 것을 후회하는 사람이 대부분이다.
14) 분양. 미분양 아파트는 분양가가 강력한 저지선이지만 기존 아파트는 저지선이 현 시세의
50% 수준이다.
즉 분양. 미분양 아파트가 입주시에 분양가 수준이라면 기존 아파트는 현 시세에서 40-50%
까지 폭락하기 때문에 분양가 밑으로 떨어지는 것을 걱정하는 사람은 살고 있는 집을
먼저 걱정해야 한다.
2. 앞으로의 정부 정책 바로 알기
1) 1가구 1주택 양도세.종부세. DTI 규제 완화의 최대 수혜는 명품 새아파트 대형 평형이다.
2) 1가구 2주택 이상 매물의 희생양은 소외된 지역의 오래된 아파트 중소형 평형이다.
3) 현정부의 서울 도심 개발 정책의 수혜는 재건축/재개발 주택보다 분양한 아파트가 빠르다.
4) 현정부의 1가구 1주택 정책의 수혜 아파트는 미래의 호재가 있는 40평대이상 분양아파트이다.
5) 현정부의 시장 정책은 부동산 가치의 서열화가 핵심이며 이 경우 분양 아파트가 유리하다.
6) 현정부의 향후 부동산 정책은 기존 아파트보다 미분양 아파트에 혜택을 주는 방향으로 간다.
7) 총선 이후 정부 규제는 부동산 폭등 방지를 위해서 명품 아파트보다 서민 아파트에 주력한다.
8) 현정부의 부동산 정책은 다주택자와 차명으로 매수한 사람들의 매물 유도 및 자금 추적이다.
3. 부동산 전매 여부 바로 알기
1) 전매 제한 아파트의 주장- 단점을 장점인 것처럼 왜곡하고 있다.
2) 전매 제한 아파트의 주장 반박- 현실을 바로 잡아야 한다.
주장-전매 제한 아파트는 분양가 상한제 혜택을 받았기 때문에 분양가가 매우 싸다.?
반론-분양가가 싼만큼 시공사는 조경.외관을 조잡스럽게 만들기 때문에 싼것이 아니라 싸구려이다.
전매 가능한 아파트 평당 1500만원 시세나 전매 제한 아파트 1000만원 시세는 사실상 같다.
주장-전매 제한 아파트는 신도시. 뉴타운. 택지개발 등 대단지라서 전매 가능한 아파트보다 좋다?
반론-전매 제한 아파트는 신도시. 뉴타운. 택지개발 등 대단지라서 7-10년 대량물량이 쏟아진다.
주장 -전매 제한 아파트는 전매 가능한 아파트 비과세 시점과 1년밖에 차이가 나지 않는다?
반론- 전매 가능한 아파트는 등기 시점부터 비과세 이후까지 부동산 흐름이 좋을 때 높은
가격으로 매도하거나 갈아탈 수 있지만 전매제한 아파트는 전혀 이점을 살릴 수 없다.
주장-전매 제한 아파트는 최근 미분양이 많아서 전매 제한 규제가 풀릴 가능성이 높다.
반론- 전매 제한 아파트는 분양가 상한제 혜택을 받아서 법적. 형평성 차원에서 풀리지 않는다.
4. 입지는 이동할 수 있다는 사실 바로 알기-
사례 동작구 상도동 보라메 e편한세상
1) 입지의 핵심은 강남과 용산의 양대축이며 한강.경부축선.경의선의 3각축이 중심이다.
2) 강남을 중심으로 서초. 송파. 강동. 광진이 명품으로 자리잡았듯이 용산을 축으로
성동. 마포. 여의도. 동작이 명품으로 자리매김한다.
3) 현재의 명품 입지인 강남과 그 주변, 용산. 여의도 등은 지나치게 비싸기 때문에 향후
용산의 후광을 볼 수 있는 성동. 동작. 마포 등에 투자하면 수익률이 더 높다.
4) 입지의 핵심은 교통이며, 교통은 강남과 용산의 접근성으로 평가할 수 있는데
동작구 신대방동은 강남-용산-여의도의 트라이앵글의 중심지이며 정 중앙에 위치해
있으며 보라매 e편한세상은 트리플 역세권으로써 지정학적 요충지이다.
5) 용산구가 5년 전에 빈민촌에서 일약 최고의 입지로 자리매김 하고 있듯이 앞으로
5년 이후에 서울에서 가장 뜰 곳은 용산과 여의도. 강남의 배후지역인 동작구이다.
6) 동작구는 용산-여의도-동작구로 발전축이 확대 되기 때문에 최대 수혜지가 될 것이며,
신대방동은 상도동-노량진.흑석뉴타운-신대방동순으로 발전축이 확대되어 투자가치가 높다.
7) 같은 도시 및 구 단위의 입지는 이동하기 마련인데, 분당 서현동-분당 정자동으로 이동,
서동탄 시범단지- 주상복합 지역으로 이동하듯이 상도동-신대방동으로의 입지 이동이
예상이 된다,
8) 조망권. 산소권은 미래 명품 아파트의 핵심 요인인데, 보라매 e편한세상은 서울 최대
규모급의 공원인 보라매 공원과, 용산 100층 이상의 초고층 빌딩 조망이 가능한 아파트이다.
9) 2005년에 미분양이 된 상도동 랜드마크인 포스코 the#이 현재 평당 2500 이상이며, 최근
분양한 신원과 앞으로 분양 예정인 한진 해모루 등이 평당 2200-2500선이기 때문에
보라매 e편한세상의 중대형 평형 1900선 분양은 적정선으로 랜드마크격이다.
5. 2007-2008년 경기도 북부권과 서울의 공급 과잉 바로 알기
1) 2007-2008년 수도권의 신도시 남발로 인한 대량 매물로 단기 공급 초과잉 상황이라서
이 아파트가 입주하는 2010년-2011년 서울.수도권 기존 아파트 폭락 위험성이 높다.
송도.청라.영종도.논현.검단.파주.양주.남양주.일산.김포 신도시 등 전매제한 아파트
입주는 기존 아파트를 매도할 수밖에 없는 상황을 이끌어 수도권-서울 집값 하락이 예상된다.
2) 공급 물량이 많아서 분양한 아파트를 꺼리는 경우가 많은데 공급 과잉은 과거에 폭등한 기존
아파트의 폭락을 가져오기 때문에 분양.미분양 아파트로 지금 갈아타야 한다.
공급 물량이 많을수록 새아파트로 갈아타야 안전한데 그 이유는 분양한 아파트는 분양가가
강력한 지지선이 되지만 기존 아파트는 많이 올라서 지지선이 없어서 폭락한다.
동탄 신도시 입주시 동탄 아파트는 두 배 올랐지만 주변 아파트는 40%이상 폭락했다.
3) 서울과 수도권 아파트는 절대적인 가치와 상대적인 가치의 비교를 통하여 시세가 형성이
되는데 공급 과잉 상황의 수도권 아파트는 필연적으로 서울 아파트의 가치 하락을 가져온다.
6. 비수기의 미분양 가치 바로 알기
1) 최근에 발생한 대부분의 미분양은 아파트의 문제라기 보다는 비수기의 분양 시장 침체와
땅값.원자제값 폭등에 따른 분양가 상승, 전매제한 아파트의 헐값 분양과 비교되는
고분양가 오해, 노무현 정부의 6억 이상 아파트 종부세.양도세.DTI억지 정책의 결과물이다.
2) 비수기의 미분양은 신이 준 선물로써 성수기에 최고의 상승률을 가져 오는 경우가 많다.
분당 정자동 주상복합과 용인죽전. 동백. 동탄 신도시. 파주교하. 서울 대부분 아파트가
장기간 미분양이 되었지만 지금은 모두 100%-150% 상승하였다,
비수기의 미분양은 분양 완료된 아파트보다 시세 차익이 높다는 징크스가 있다.
3) 부동산 매수 유형에서 시세차익과 주거만족도가 높은 순서는 분양/미분양-분양권-급매-
재개발-재건축-일반매수 순이다.
7. 비수기 갈아타기 시세차익 바로 알기-
- 6억 아파트가 있을 경우 갈아타기의 예시
1) 비수기에 7억 미분양 매수 - 과거 수익률 80% 적용시에 입주할 경우 13억 예상, 순수익 3억
보유한 6억 아파트 비수기에 팔지 않고 성수기에 8억으로 매도- 순수익 2억
3년간 총 5억 순수익 시세차익 자본금 3년만에 13억으로 불어나면서 최고 수익률을 거둠
즉 미분양 매수는 분양 아파트 최대 수익률에 보유 아파트를 최고가에 판다는 더블 잇점 존재.
2) 보유한 6억 아파트 성수기에 8억 매도- 순수익 2억
성수기에 7억 아파트 프리미엄 주고 8억 매수 (미분양은 없음), 3년후 11억 예상, 순수익 2억
3년간 총 4억 순수익 시세차익 자본금 3년만에 12억으로 불어나면서 차선의 수익률을 거둠
3) 보유한 6억 아파트 비수기에 5억 매도- 순수익 -1억 손해
기존 8억 아파트를 6.5억 급매로 잡아서 바로 갈아타기를 함. 3년후 11억 예상, 순수익 3.7억
3년간 총 2.7억 순수익 시세차익 자본금 3년만에 8.7억으로 불어남
4) 비수기에 7억 미분양 매수 - 과거 수익률 80% 적용시에 입주할 경우 13억 예상, 순수익 3억
보유한 6억 아파트 비수기에 5억 매도- 순수익 -1억 손해
세금감안 3년간 총 2억 순수익 시세차익 자본금 3년만에 8억으로 불어남
5) 보유한 6억 아파트 성수기에 8억 매도- 순수익 2억
기존 8억 아파트를 11억으로 잡아서 바로 갈아타기를 함. 3년후 꼭지시세 11억, 3억 손해
3년간 총 -1.8억 손해 자본금 3년만에 4.2억으로 줄어들면서 심대한 타격을 봄
* 편의상 보유 아파트 매도시 세금은 생략하고, 갈아탄 아파트 세금을 적용하였으며
수익률 순서는 1-2-3-4-5로써 미분양.분양권.분양의 파워를 실감할 수 있다.
무주택자의 아파트 매수나 유주택자의 갈아타기는 무조건 미분양/분양이 좋다.
감사합니다.
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