1) 왜 임대주택사업인가?

부동산시장에도 앞으로는 물량위주의 공급이 아닌 수요에 따른 탄력적인 공급이 나타나고 주택가격 점차 안정기조에 접어들 것이라 예상된다. 결국 우리 부동산시장도 글로벌스탠다드로 재편될 것이다.
주택가격 안정은 투기적인 수요인 거품수요를 걷어내고 소유의 개념에서 점차 거주의 개념으로의 인 식전환을 요구하게 된다.
당연히 부동산에 대한 21세기 패러다임도 정보화가 몰고 가는 변화의 바람을 탈 수 밖에 없다.
정보화가 지속되면서 평생직장의 개념이 사라지고 사람들의 이동이 잦아졌다. 부모로부터 독립하는 나이도 점차 하향화되고 더불어 현재 10%수준인 독신가구의 숫자도 점차 늘어 2010년이면 20%까지 육박하리라는 예상이 나오고 있다.
이런 모든 추세는 임대주택사업 활성화로 귀결된다. 부동산관련 전문가들이 입을 모아 새 천년 투자 포인트로 상정한 것도 이런 연유에 근거한 것이다.
이제 임대주택사업은 새로운 국면을 맞고있으며, 다양한 상품과 서비스 개발이 요구되고 있다. 이미 체인사업으로 성공한 여성전용 원룸텔이나 외국인전용 임대주택 등 월세시장을 노린 상품도 있으며 초고속통신망서비스등 다양한 옵션을 추가할 수 있는 전세상품도 일반화되고 있다.
결국 독창적인 브랜드와 그에 걸 맞는 서비스 구축만이 임대주택사업 성공비결이 될 것이다.


2) 임대주택사업 이런 지역 골라라!!

① 임대주택사업은 임대수익이 주목적이므로 매매가대비 전세가 비율이 60%이상은 되어야 사업성 이 있다. 일례로 서울지역의 경우 1억원 이하이면서 전세가 비율이 60%이상 되는 지역은 강남권보다는 대체적으로 강북권이 많은 편이며 수도권지역에서는 안산시와 수원영통지구 등이 매매가에 비하여 전세가율이 비교적 높은 지역이다.
② 임대수요가 많아야 한다. 임대수요가 많은 곳을 찾기란 좀처럼 쉽지않은 일이지만 정리하여 보면 다음과 같다. 임대수요는 배후 지역에 공업단지, 대학교, 종합병원, 관공서, 업무밀집지역등이 집중되어 있는 지역이 우선 거론될 수 있고 대단지 아파트단지가 있는 곳이 보다 유리하다.
③ 임대수요가 있을지 없을지의 판단기준이 되는 것이 교통여건이다. 가장 중요한 교통요소는 지하철이라고 할 수 있는데, 서울이나 수도권지역의 출퇴근시간은 평균 1시 간 정도가 소요된다. 따라서 1시간정도가 소요되는 지하철역 주변지역은 임대수요가 충분하다. 즉, 지하철역에서 도보로 5∼10분 정도 걸리는 것이 가장 이상적이다. 또한, 2007년이후에는 수도권 외곽 순환도로 전구간이 개통되고 수도권 광역 고속도로망이 완성되는 시점이어서 시내버스, 직행버스도 중요한 요소가 될 수 있다.
④ 임대주택 사업자금이 넉넉하다면 외국인이 많이 거주하는 서울의 이태원·한남동·동부이촌동 지역 에 외국인 임대주택사업을 고려해 볼 만 하다. 외국인들은 보통 2∼3년 동안 계약을 하기 때문에 임 대료를 한꺼번에 받을 수 있는 장점이 있어서 이 돈을 금융상품에 투자하면 투자수익율이 배가된다. 그러나 외국인대상 임대주택사업은 서울의 이태원·한남동·동부이촌동지역 등에 한정되어 있어서 쉽 게 주택을 구하기 어려운 단점이 있다.

3) 임대주택사업 절차도

5호(5세대)이상 주택구입 (동일 시.군.구내)
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임대주택사업자 등록 (거주지 시.군.구청 주택과) -------------------------- 물건소재지 혹은 거주지 세무서 민원실	▶ 매매계약서(분양계약서)혹은 주민등록등본 ▶ 사업자등록 서류양식
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임대차 계약체결	▶ 표준임대차계약서 사용
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임대조건신고 (물건소재지 시.군.구청 주택과) ----------------------------- 물건소재지 혹은 거주지 세무서 민원실	▶ 임대조건신고서 사용
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임 대
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양 도	▶ 5년이상 임대제공후 양도시 다주택자에 대한 양도소득세
ㅣ	중과세 대상에서 제외
양도세 감면 신청서 제출 (거주지 세무서)
ㅣ
양도세 감면

4) 임대주택사업 CHECK POINT

(1) 임대사업자의 등록
① 등록기준 : 단독주택 5호, 공동주택은 5세대 이상.
• 5호(세대)이상을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위하여 계약(분양계약 포함)을 체결.
• 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록.
(2005년부터 단독주택5호, 공동주택 5세대로 요건강화)

② 등록대상자 및 구비서류
• 개인의 경우에는 주민등록초본 또는 주민등록증 사본.
• 법인의 경우에는 법인등기부등본.
• 재외국민인 경우에는 출입국관리법 제88조의 규정에 의한 외국인등록 사실증명서 또는 법인 아닌 사단재단 및 외국인의 부동산등기용등록번호부여 절차에 관한 규정 제15조의 규정에 의한 등록증명 서 또는 국내의 등기소가 발급한 법인등기부등본(법인인 경우)

③ 등록관청. 사업자 주소지를 관할하는 아래의 행정관청에 등록해야 한다.
• 건설교통부장관으로부터 등록권한을 위임받은 특별시장·광역시장·도지사.
• 등록권한이 재위임된 경우에는 시장·군수 또는 구청장.

④ 등록절차

등록대상자	구비서류
주택건설사업자	•주택건 설사업자 등록증 사본 •임대주택법시행규칠 별지 제1호 서식
주택건설사업자와 공동으로 사업을 시행 하는 토지소 유자	•주택건설사업계획승인서 •임대주택법시행규칠 별지 제1호 서식
임대목적으로 주택을 건축하기 위 하여 건축법 제8조에 의거허가를 받은 자	•건축허가서 •임대주택법시행규칙 별지 제1호서식
임대목적으로 주택을 소유하거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을포함)을 체결한 자.	•주택의 등기부등본 [계약의 경우 계약서(분양계약서 포함) 사본] •임대주택법시행규칙 별지 제1호서식

※ 등록관청이 등록에 적합한 요건을 갖추었다고 인정하는 경우 임대사업자 등록부에 등재하고 등록 증을 교부하여야 한다.
※ 주소지 관할관청에서 등록증을 교부하거나 등록사항을 변경한 때에는 지체없이 임대주택 소재지 관할관청에 통보하여야 한다.

(2) 임대조건 신고.
① 신고사항
• 임대차 계약기간, 임대보증금, 임대료.
• 임대주택을 매각하려고 하는 경우에는 매각시기 및 가격의 산정기준.

② 신고기한
• 입주예정일 10일전, 변경신고의 경우에는 변경일 10일전.
• 단, 매입임대주택에 기존 임차인이 있는 경우에는 전소유자와 임차인간에 체결된 계약의 임대기간 종료일 10일전까지 신고해야 한다.

③ 신고절차
• 임대조건신고서에 표준임대차계약서를 첨부하여 주택 소재지의 시장·군수·구청장에게 제출해야한 다.
• 시장·군수·구청장은 임대조건신고대장에 기재하고 신고필증을 교부해야 한다.


(3) 임대주택사업과 세금혜택 임대주택사업은 세제혜택이 핵심이지만 세금종류에 따라 혜택의 대상과 내용이 다르고 수시로 관련 법이 바뀌며, 취득세·등록세·양도소득세 등 따라 관할하는 정부부처가 다르고 관련법도 다양하기 때 문에 무턱대고 임대주택사업을 시작했다간 세금혜택을 누리지 못해 낭패 당하기 쉽다. 즉, 기존주택 은 2000년 12월 31일까지 임대에 제공된 것만 양도소득세 감면혜택이 있으며(조세특례제한법 97조), 신규주택은 2001년 12월까지 취득(잔금지급)하여 임대에 제공된 것만 양도소득세 감면혜택이 있는 바, 2002년부터는 양도소득세 감면혜택이 없어져 그만큼 임대사업의 채산성은 저하될 것이다.


① 주택임대사업 세제혜택 개관

주택구입방식	취득세	등록세	양도소득세
신규분양	18평 미만 100%감면	18평 미만 100%감면	혜택 없 음
분양권 구입	18평 미만 100%감면	18평 미만 100%감면	혜택 없음
기존주택구입	혜택 없음	혜택 없음	혜택 없음
미분양아파트구입	18평 미만 2채 이상 100%감면	18평 미만 2채 이상 100%감면	혜택 없음

② 지방세 감면 (취득세·등록세)
취득세·등록세 감면 혜택은 전용면적 18평이하 신규공동주택을 구입할 때만 적용된다. 기존주택을 구입할 때는 원칙적으로 해당되지 않지만 각시도세감면조례를 확인한다.
• 신축주택 중에서도 전용면적 18평미만 소형주택에만 세금이 감면된다.
• 주택을 취득(등기, 잔금지급, 입주일자중 최초시점 기준)하기 전에 사업자등록을 먼저 해야 세금감 면을 받을 수 있으며, 취득일로 부터 2월 이내 보존등기 또는 이전등기를 하지 않으면 면제된 세금이 추징된다는 것을 유의하여야 한다. 또한, 5년 이내에 임대 이외의 목적에 사용하면 면제된 등록세와 취득세가 추징되고 감면대상 주택이 라도 먼저 세금을 납부했다면 추후 돌려받을 수 없다는 것을 유 의하여야 한다.

③ 국세 감면 (양도소득세 및 종합소득세)
• 전용면적 85㎡(25.7평)이하의 국민주택 규모만 감면혜택을 받는다.
• 5가구 임대사업자는 86년 1월 이후의 건축주택을 5년 임대 후 양도할 경우 50%, 10년 임대 후 양도 할 경우 100% 감면 받고, 신축주택의 경우 5년 후 양도할 경우 100% 감면 받는다.
• 2가구 임대사업자는 조세특례제한법 97조 2 등에 따라 ‘99년 8월 20일 이후의 신축주택을 분양받을 때에만 세제감면 혜택이 있다. 분양을 받는 경우 2001년 12월 31일까지 분양계약을 체결하고 계약금 만 내면 양도소득세를 면제 받을 수 있다.
• 분양권 매입한 경우 해당되지 않는다.
• 지방세와 달리 공동주택일 필요는 없다.
• 임대기간은 연속하여 5년 이상이어야 한다. 예컨대 3년 임대하고 2년간 본인이 거주한 뒤 다시 2년 을 임대할 경우에는 감면혜택이 없어진다.
• 임대용 5가구 이외의 본인소유 1주택은 1가구 1주택으로 간주한다.
• 양도소득세를 100% 감면 받더라도 농어촌특별세는 별도로 납부하여야 한다. 세율은 감면 받은 세 액의 20%이다.
• 기존주택은 2000년 12월 31일까지 임대에 제공된 것만 양도소득세 감면혜택이 있다(조특법 97조).
• 신규주택은 2001년 12월 31일까지 취득하고 임대사업에 제공된 것만 양도소득세감면혜택이 있다 (조특법 제97조의 2).
• 그러므로 2002년부터는 양도소득세 면제 혜택은 없어졌다

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