사업시행인가를 받고 조합원분양신청을 접수하고 있던 최 조합장은 헐레벌떡 변호사를 찾아왔다. 조합원들의 분양신청이 너무나 저조하기 때문이다.

 1. 조합원 분양신청

●김 변호사 : 예? 그러면 몇 명이나 분양신청을 하지 않은 것인가요?

▶최 조합장 : 저희 조합원들이 500명인데 150명이나 분양신청을 하지 않았습니다.

● 김 변호사 : 너무 숫자가 많군요, 예전에는 거의 100% 분양신청을 다했는데, 분양신청을 하지 않는 이유가 무엇이라고 하던가요?

▶최 조합장 : 요즈음 부동산가격이 하락될 조짐이 보이니까 일부 조합원들은 분담금을 내고 2∼3년 뒤에 아파트에 입주하는 것보다 지금 현금청산을 받고 싶다는 경우도 있고, 더 큰 이유는 조합 반대파들이 조합원들을 선동하여 ‘분양신청 기간내에 분양신청을 하지 않아도 아무런 문제가 없다’고 충동질을 하고 있기 때문입니다.

● 김 변호사 : 저의 지식으로는 분양신청 기간내에 분양신청을 하지 않으면 신축아파트를 분양받을 수가 없는데, 반대파들은 아무 문제가 없다고 하는 근거가 무엇이던가요?

▶최 조합장 : 분양신청기간 내에 신청하지 않는 조합원들이 많으면 조합에서도 어쩔 수 없이 나중에 추가로 분양신청을 받을 것이고, 추가 분양신청을 받지 않으면 절대로 사업을 추진할 수가 없다는 것입니다.

● 김 변호사 : 조합원들이 분양신청을 하지 않으면, 그 미분양신청 분에 대하여 일반분양을 할 수가 있으며, 그렇게 되면 도급제의 경우에는 조합원들에게, 지분제의 경우에는 시공사에게 추가이익이 발생될 가능성이 매우 높은데, 분양미신청자들의 동의를 받지 않으면 사업을 추진할 수가 없다는 주장은 근거가 없는 주장입니다. 그리고 그러한 반대파들의 말을 믿고 분양신청을 하지 않은 조합원들은 나중에 현금청산을 당하게 될 때 후회를 하여도 소용이 없게 됩니다.

▶최 조합장 : 조합원 분양신청에 관하여 자세하게 설명을 부탁드립니다.

 

 

(1) 분양신청통지 및 공고
조합은 사업시행인가의 고시가 있은 날(주택재건축사업의 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제11조의 규정에 의하여 시공자를 선정하여 계약을 체결한 날)로부터 21일 이내에 분양신청관련 내용을 토지등소유자에게 통보하고 해당지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 합니다.

(2) 분양신청통지 및 공고 내용
조합이 토지등소유자에게 통지하고 일간신문에 공고하여야 하는 내용은 다음과 같습니다.
1. 사업시행인가의 내용
2. 정비사업의 종류명칭 및 정비구역의 위치면적
3. 분양신청서
4. 분양신청기간 및 장소
5. 분양대상 대지 또는 건축물의 내역
6. 개략적인 부담금 내역
7. 분양신청자격
8. 분양신청방법
9. 토지등소유자이외의 권리자의 권리신고방법
10. 분양신청하지 아니한 자에 대한 조치
11. 그밖에 시도 조례가 정하는 사항
으로 규정되어 있는데 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례에는 ‘1.분양신청 안내문, 2. 철거 및 이주예정일’을 추가로 기재하도록 되어 있다.

●김 변호사 : 그리고 위 내용중 가장 관심을 가지는 부분이 조합원분담금이 될 것입니다. 조합원들이 분양신청을 할 것인지 말것인지를 좌우하게 되는 내용을 보면,

가. 조합원 부담금 내역

조합으로부터 분양신청통지를 받은 조합원들은 조합이 정한 분양신청 기간 내에 분양신청을 하여야 합니다. 이때 조합원들은 자신들이 분양신청을 하였을 경우에 납부하여야 하는 부담금의 액수와 향후 분양받을 아파트의 시세를 대비하여 계산해 봅니다.그리고는 자신이 부담금을 납부하고 분양받는 것이 이익인지를 판단하여 분양신청을 하기 때문에 분양신청여부를 결정하는 가장 중요한 요인은 조합원들의 부담금내역이라고 할 수 있습니다.

나. 전매대신 현금청산을 택해

그런데 조합원부담금내역 이외에 분양신청여부를 결정하도록 하는 숨어 있는 요인이 또 하나 있습니다.
바로 ‘재건축사업의 경우에는 투기과열지구내의 조합원지위양도제한(전매제한) 때문에 조합원 부담금 납부 후 입주 시까지 꼼짝없이 끌려가게 생겼었는데, 분양신청을 하지말고, 시세보다 조금 적을 수도 있지만 감정평가금액을 받고 이 기회에 현금을 확보하는 것이 어떨까?’라는 생각입니다.
‘향후 입주시 아파트가격이 지금보다 얼마나 상승할지가 불투명하고, 그동안 전매제한 때문에 분양권을 전매하지도 못하였는데, 앞으로 몇 년을 더 끌려가느니 조합으로부터 청산금을 받고 현금을 확보하여 다른 곳에 투자하는 것이 어떨까’라는 심리가 점점 더 확산되고 있기 때문입니다.

▶최 조합장 : 변호사님, 그런데 저희 조합의 경우에는 시공사를 조합초기에 선정한 뒤에 가계약을 체결하였다가 사업시행인가를 받은 뒤에 본계약을 체결하려고 협상을 하고 있었는데, <도시 및 주거환경정비법> 제46조에 사업시행인가 고시 후 21일 이내에 분양통지를 하도록 규정되어 있기 때문에, 현재 시공사와 본 계약을 협상을 하고 있는 과정에서 분양신청 절차를 시작하게 되었습니다.

●김 변호사 : 잘 하셨습니다. 그런데 시공사와 본계약 협상이 마무리되지도 않은 상태에서 개략적인 부담금 내역은 어떻게 결정하여 통보하였습니까?

▶최 조합장 : 최초 시공사와 가계약을 체결한 당시와 지금은 시간적으로 많이 흘렀기 때문에 가계약을 근거로 하여 현재 시점의 조합원분담금을 계산해 보니 최초 예상된 조합원분담금보다 많이 상승한 것은 사실입니다.
그래서 분양통지를 할 때에 아직 본계약이 체결되지 않았으니까 최초 가계약당시의 조합원분담금을 기재할 것인가, 아니면 현재 시점에서 예상되는 조합원분담금을 기재할 것인가에 관하여 고민을 하다가 지난번에 변호사님께 문의하였더니, 비록 본계약은 체결되지 않았지만 시공사가 제시한 본계약서 초안 등을 참조하여 현재 시점에서 가장 유사한 조합원분담금을 기재하여 통보하라고 알려줘 그렇게 하였습니다.

●김 변호사 : 예, 조합원들에게 분양신청을 통보할 때에 기재되는 ‘개략적인 부담금 내역’이라고 함은 분양신청을 할 당시에 조합원 부담금내역을 정확하게 산출할 수가 없는 경우가 많이 있기 때문에 ‘개략적인’이라는 단어를 붙인 것입니다. 이때 ‘개략적’이라고 하더라도 분양신청당시에 가장 근접한 조합원분담금을 기재하여야지 지금 현재와는 많이 차이나는 최초의 조합원분담금 내역을 기재한다든지 하여 조합원들이 판단을 잘못하게 만들면 분양신청 자체에 문제가 생기게 됩니다.
예를 들면 분양신청을 접수할 현재 시점을 기준으로 볼 때에 기존 18평형 소유조합원들이 신축45평형을 신청할 때에 2억원을 납부하여야 하는데도 불구하고, 최초 가계약당시에 기재된 3천만원을 기재하여 통보를 한다면, 이는 조합원들로 하여금 잘못된 정보를 기초로 하여 분양신청을 하게 만드는 것입니다. 때문에 나중에 대대적인 분양신청 철회를 하거나 분양계약을 체결하지 않은 결과를 초래할 수가 있습니다.
그래서 분양신청 통보를 조합원에게 할 당시를 기준으로 하여 가장 유사한 조합원분담금을 기재하여 통보 및 공고를 하는 것이 맞습니다.

 

●김 변호사 : 도정법이 분양신청기간에 관하여 규정하고 있는 것을 보면 아래와 같습니다.

(1) 법이 규정한 분양신청기간

도시 및 주거환경정비법이 규정하고 있는 분양신청기간은 분양신청을 통지한 날로부터 30일 이상 60일 이내에 하도록 되어 있습니다. 다만 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단되는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있도록 되어 있습니다(법 제46조 1항).

(2) 분양신청기간의 횟수

가. 총 80일의 범위 내에서 몇 회라도 가능한가?
법이 규정하고 있는 분양신청기간은 최장 80일입니다. 따라서 이 80일을 20일씩 4회로 나누어 분양신청을 받을 수 있는 것이라고는 해석되지 않고, 1차로 30일 이상 60일 이내의 기간을 정하여 분양신청을 받고, 그 기간이 부족하면 20일은 연장하여 추가로 받을 수 있다는 의미로 해석하여 할 것입니다.
나. 1차 분양신청기간 종료후 몇 일 있다가 다시 분양신청을 받을 수 있는가?
1차 분양신청기간을 2007년 3월1일∼4월30일까지로 하여 정하였는데 분양신청을 받아 보니 많은 사람들이 분양신청을 하지 않아 2007년 5월15일∼5월31일까지 2차로 분양신청을 받으려고 합니다. 이것이 가능할까요? 본 변호사의 견해로는 엄격하게 해석하면 이것도 문제가 있다고 판단됩니다. 아래에서 그 이유를 알아보도록 하겠습니다.

(3) 제대로 된 분양신청접수 방법

그러면 법이 규정하는 바에 따른 제대로 된 분양신청기간의 방법은 무엇일까요?
1차로 30일이상 60일이내의 분양신청기간을 정하여 분양신청 접수를 받고, 접수를 받아보니 분양신청율이 저조할 경우에는 분양신청기간이 종료되기 전에 분양신청기간을 20일 이내의 범위에서 계속 연장을 한다는 통보를 하고 연장을 하는 것이 가장 타당한 것입니다.

 

▶최 조합장 : 변호사님, 만약에 이번에 분양신청접수를 끝내고 나중에 추가로 분양신청을 접수받았을 경우에 문제점은 어떤 것들이 있을까요?

●김 변호사 : 분양신청을 종료하였는데도 불구하고 조합이 임의로 추가분양신청을 받게 되거나 특히 관리처분총회까지 지난 뒤에 조합원 분양신청을 받게 되면 많은 문제점이 발생할 수가 있습니다.

(1) 추가로 분양신청을 새로 받았을 경우의 현상

분양신청을 할 때에는 자신이 원하는 신축아파트 평형을 신청하게 됩니다. 따라서 조합원들은 자신이 신청한 평형대에 배정이 되기를 원하고 있는 것입니다. 1차 분양신청접수결과 다음과 같이 분양신청이 되었다고 가정해 봅시다.
① 25평형: 신축공급 50세대중 신청자 40명
② 32평형: 신축공급 100세대중 신청자 110명
③ 45평형: 신축공급 100세대중 신청자 90명
위와 같이 분양신청이 접수마감되었을 경우에 이대로 평형배정을 하게 되면 25평형과 45평형을 신청한 사람들은 전부 자신이 신청한 평형대에 배정되게 됩니다. 그리고 32평형의 경우에도 10명만 탈락이 되어 탈락될 확률은 매우 적습니다.
그런데 조합이 분양신청을 얼마 있다가 다시 받아 추가로 분양신청한 자를 포함하여 다음과 같이 되었다고 가정해 봅시다
① 25평형: 신축공급 50세대중 신청자 45명
② 32평형: 신축공급 100세대중 신청자 140명
③ 45평형: 신축공급 100세대중 신청자 115명
이렇게 되면 기존 45평형을 신청하였던 사람들이 추가분양신청을 받게 됨에 따라 탈락할 가능성이 충분히 발생하게 되었습니다. 그리고 25평형은 1차와 마찬가지로 전부 원하는 평형대에 배정되게 되지만 동·호수 추첨에 사람이 많아짐에 따라 당첨될 동·호수에 변동이 발생할 가능성이 많아졌습니다. 또 32평형도 40명이나 탈락되기 때문에 기존 신청자들도 탈락될 가능성이 매우 높아지게 되었습니다.

(2) 분양신청기간내에 신청한 조합원에게 불이익발생

위와 같은 결과를 볼 때에, 조합이 분양신청기간을 종료하고 추가로 분양신청을 받지 않았다면 기존에 분양한 사람들이 누리게 될 평형배정의 이익이 추가로 분양신청을 받음으로 인하여 많은 변동이 발생하기 때문에 추가로 분양신청을 받는 것이 문제가 발생할 수가 있고, 이로 인하여 평형배정 및 동·호수 추첨이 무효가 될 가능성도 충분히 있습니다. 평형배정 및 동·호수 추첨이 무효가 되면 그 조합은 엄청난 혼란에 빠지게 될 것입니다

(3) 분양신청기간은 법규정에 맞도록

따라서 분양신청기간은 1차로 30일이상 60일이내에서 하고, 분양신청기간이 종료되기 전에 20일 이내의 범위에서 분양신청기간을 연장을 하는 것으로 종료하고 그때까지 분양신청을 하지 않은 조합원은 현금청산을 할 수밖에 없다고 할 것입니다.
다음호에서는 분양신청하지 않은 조합에 대한 현금청산에 관하여 알아보도록 하겠습니다.

<김조영 건설교통부 고문변호사>