■ 권리분석의 핵심은 입찰자가 해당 부동산을 낙찰받은 후에도 여전히 인수해야 하는 부동산의 권리가 무엇인지, 인수되는 권리에 수반하여 낙찰자가 부담해야 하는 추가적인 금액은 어느 정도인지를 파악하는 것이다.

■ 물건의 종류와 내용

■ 권리분석과 관련하여 물권 중 특히 관심을 가지고 살펴야 하는 것은 지상권, 전세권, 유치권,저당권, 법적지상권등 5가지다.

■ 유치권,관습법상의 분묘기지권,관습법상의 법정지상권등 3가지는 등기부상에 등기되지 않는 권리이기 때문에 등기부등본 분석만으로 실체를 파악할 수 없어 특히 주의 해야한다.

■부동산 경매와 관련해여 반드시 알고 있어야 하는 채권의 유형은 환매권과 임차권이고, 경매 권리분석에서 알아야 하는 임차권은 민법상의 등기된 임차권과 더불어 민법의 특별법인 주택임대차보호상 세입자의 주택임차권과 상가임대차보호법의 상가임차권이다.

■ 전세권과 채권적 전세는 구별된다.

■ 물권 상호간의 순위는 시간순서에 따른다.

■ 물권은 채권에 우선한다.

■ 물권과 물권적 채권의 순위는 시간순서에 따른다.

■ 채권 상호간의 순위는 공평하다.

■ 권리분석의 대부분은 등기부등본 분석에 있으므로 등기부등본 분석은 매우 중요하다.

■ 등기접수일의 순위에 따라 물권의 순위번호가 매겨지므로 등기접수일은 매우 중요하다.

■ 여러 권리들간의 일반적이 배당순위

■ 권리분석과 관련한 배당분석의 핵심은 배당결과 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 어느정도인지을 파악하는것이다.

■ 배당분석에 나타나는 권리들 중에서 가장 중요한 건 ‘선순위 임차인의 보증금 채권’ 이다.

■ 배당순위는 권리순위와 큰 차이가 없지만, 무조건 배당에서 선순위를 가지는 것이 있다. 이것들을 ‘최선순위’라고 한다.

■ 말소기준권리란 경매 대상이 된 부동산의 등기부에 표시되는 모든 권리와 표시되지 않는 모든 권리를 통틀어서 낙찰자가 부담(인수)여부를 결정하는 기준 권리를 말하며, 그 기준은 ‘가장 앞선 선순위 (근)저당권’ 이다.

■ 말소기준권리가 될 수 있는 권리

■ 말소기준권리기 될 수 있는 권리는 (근)저당권,(가)압류등기,담보가등기,경매개시결정기입등기이다.

■ 권리분석과 관련한 각종 권리

■ 낙찰자가 인수하는 권리

■ 말소 기준권리 요약 정리

■ 낙찰에도 불구하고 낙찰자가 항상 인수하는 권리로는 예고등기,유치권,법정지상권등 3가지이고, 이 중 예고등기는 등기부상에 나타나는 권리지만 유치권과 법적지상권은 등기부상에 나타나지 않는 권리이므로 특히 주의해야 한다.

■ 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정된 권리임에도 불구하고 경우에 따라서는 낙찰로 말소되는 권리로는, ‘선순위 전세권’ 과 ‘확정일자부 선순위 임차인’등 2가지이다.

■ 등기부상에 표시되지는 않지만 부동산 경매와 관련해서 중요하게 작용하는 권리로는 법정지상권,유치권,임대차보호법상 세입자의 임차권이 있다.

■ 저당권이 가진 가장 기본적이고 강력한 효력은 경매신청권과 우선변제권이다.

■ 배당분석은 경매 부동산 권리가 설정된 채권자들의 문제이며 해당 경매 부동산을 낙찰받으려는 입찰자의 문제는 아니므로 입찰자가 신경 쓸 필요가 거의 없다.

■ 전세권과 채권적 전세(임차권)를 구분하는 가장 쉬운 방법은 그 부동산의 등기부등본에 전세권등기가 되어 있으면 물권적 전세권이고 그렇지 않은 것은 채권인 전세(임차권)오 보면 된다.

■ 주택의 경우에는 전세권을 설정하는 것보다 주택임대차보호범상의 대항력과 확정일자를 확보하는 것이 세입자 보호 측면에서는 더욱 유리하다.

■ 전세권의 기간이 만료되면 전세권은 당연히 소멸한다고 생각하기보다는 조금 더 꼼꼼하게 해석하여 ‘묵시의 갱신이 없는 경우에 한해서 기간이 만료된 건물 전세권은 소멸하다’고 이해하고 있어야 한다.

■ 선순위 가압류가 있는 부동산 경매에서, 현재 경매 진행중인 부동산 소유자를 상대로 한 가압류가 아니라 그 이전 소유자를 상대로 한 가압류임이 확인되면 입찰을 자제해야 한다.

■ 경매에서 꼭 알아야 하는 가처분은 점유이전금지가처분과 처분금지가처분 등의 2가지이며, 입찰자 단계에서 알아야 하는 것은 처분금지가처분이다.

■ 선순위 가처분의 경우 낙찰로 소멸하지않고 낙찰자가 인수하게 되는데, 나중에 가처분 채권자가 채부자를 상대로 한 본안소송에서 승소하면 낙찰자는 소유권을 박탈당할 수 있기 때문에 매우 주의해야 한다.

■ 후순위 가처분은 원칙적으로 소멸하지만 소멸하지 않는 후순위 가처분도 있다. 소멸하지 않는 후순위 가처분은 ‘토지소유자가 그 지상 건물소유자에 대해서 가처분을 한경우’와 ‘선순위 근저당이 강제경매 개시 당시 이미 소멸했음에도 형식상 등기만 남아 있을 뿐인 경우’이다.

■ 선순위 가등기 실체를 확인하기 위해서는 선순위 가등기권자와 접촉하거나 법원기록 중 ‘채권계산서’를 통해서 선순위 가등기권자가 배당 요구한 사실을 확인 해야한다. 선순위 가등기가 담보가등기라고 확인되면 해당 경매에서 큰 성공을 거둘 수 있다.

■ 경매에서 중요시되는 법정지상권은 ‘저당권과 관련한 법정지상권’이다.

■ 지상권은 등기부상에 등기되기 때문에 쉽게 그 권리를 분석할 수 있지만 법정지상권은 등기부상에 등기하지 않아도 되는 권리이기 때문에 권리분석이 쉽지 않다.

■ 법정지상권이 성립하기 위해서는 토지와 건물 중 적어도 어느 하나에 저당권이 설정되어 있어야 하고, 저당권 설정당시 건물이 존재해야 하고, 저당권 설정당시 토지와 건물의 소유자가 동일해야하고, 그리고 경매로 인해 토지와 건물이 각각 그 소유자가 달리 되어 있어야 한다.

■ 법정지상권은 낙찰자가 항상 인수해야 하는 권리이다. 다만 낙찰자는 법정지상권인 건물소유자를 상대로 해서 법정지상권 존속기간 동안 그 사용료(지료)를 청구할 수 있다.

■ 판례에 의해서 형성된 특수한 지상권에는 관습법상지상권과 관습법상의 분묘기지권이 있다.

■ 관습법상의 법정지상권과 마찬가지로 관습법상의 분묘기지권이 인정된다면 낙찰자는 이 권리를 인수해야 한다. 따라서 경매초보자라면 분묘기지권이 성립될 여지가 있는 토지는 입찰을 피하는 것이 상책이다.

■ 토지소유자나 연고자의 승낙 없이 설치한 분묘는 토지소유자가 관할 시.군.구청장의 허가를 받아 분묘에 매장된 시체 또는 유골을 개장할 수 있고 연고자가 없는 무연분묘에 대해서는 관할 시.군.구청장의 허가를 받아 분묘에 매장된 시체 또는 유골을 화장해 납골할 수 있으므로 경매에 어느 정도 내공이 쌓였다면 꼼꼼히 살펴 기회를 포착하는 지혜가 필요하다.

■ 유치권은 낙찰자가 항상 인수해야 하는 권리이므로 항상 주의해야 한다.

■ 유치권이 성립할 수 있는 매물도 의외로 고수익을 낼 수 있는데 가짜 유치권을 가려내서 수익을 도모하거나 비록 법률적으로 유치권이 성립하는 것일지라도 법원의 소송을 통해서 그 유치권자의 주장을 깰 수 있다고 판단되면 법률 싸움을 벌일 수도 있다.

■ 유치권에 관한 권리분석을 함에 있어서 유치권이 성립하는지의 여부와 유치권자가 주장하는 채권의 정확한 내용이 무엇인지를 파악하기 위해서는 반드시 현장조사를 해야 한다.

■ 대항력과 (최)우선변제권의 비교

■ 경매 부동산에 존재하는 세입자를 대항력 있는 선순위 세입자, 대항력 없는 선순위 세입자, 대항력이 있는 후순위 세입자, 대항력이 없는 후순위 세입자등 4가지로 구별해 분석하면 권리분석이 수월하다.

■ 권리분석에서 세입자와 관련해 주위해야 할 경우는 대항력과 우선변제권을 취득한 선순위 세입자의 경우이다.

■ 대항력은 경매가 되더라도 집을 비눠주지 않아도 되는 강력한 권리이다.

■ 우선변제권은 경매가 되더라도 보증금을 안전하게 되돌려받는 권리이다. 임차보증금에 대한 우선변제권을 취득하려면 대항요건 외에도 임대차계약서상에 확정일자를 갖춰야 한다.

■  소액임차인과 선순위 저당권 설정일과의 관계

■ 가짜 소액임차인들의 경우는 명도저항이 심하다.

■ 소액임차인의 최우선변제권은 주택임대차보호법에서 규정하고 있다. 최우선변제권이란 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서 변제받을 권리이다.

■ 소액임차인 최우선변제의 혜택을 볼 수 있는 소액임차인의 범위와 배당액은 등기부상의 최초 (근)저당권 설정일자를 기준으로 해서 정해진다.

출처 :공인중개사2050

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