[스크랩] 양도세 중과세 대상 1세대 2주택 해당여부 판정방법

2007.1.1 부터 1세대 2주택자 중과세제도(50%의 단일세율 적용)가 시행되고 있으며, 양도주택이 중과대상인 경우 3년 이상 보유한 경우에도 장기보유특별공제 적용이 배제된다.

1세대가 여러 주택을 보유하고 있는 경우에도 중과세율이 적용되지 아니하는 경우가 있으며, 양도 순서에 따라 중과세율이 적용되는가 하면 일반세율이 적용되기도 한다.

또한 중과대상 1세대 2주택인 경우에도 일시적 2주택, 혼인.노부모봉양으로 인하여 합가함으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우 등 세법에서 정하는 비과세 특례요건에 해당하는 경우는 중과대상 여부에 상관없이 양도세를 비과세한다.

그러면 1세대 2주택자가 먼저 양도하는 주택에 대하여 중과세율이 적용되는지 여부는 어떻게 판정하나?

그 다음, 세법에서는 실수요자로 인정될 수 있는 사정 등 일정한 경우에는 중과대상 1세대 2주택에 해당함에도 불구하고 예외적으로 중과세율 적용을 배제하는 규정을 두고 있으므로 양도하는 주택이 중과세율 적용대상에서 제외되는 주택에 해당하는지 여부를 확인한다. 이에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 일반세율이 적용되는 것이다.

1세대 2주택자인 경우 중과대상 1세대 2주택자인지의 여부는 2주택 모두 다음의 기준에 해당되는지에 따라 결정된다.

2) 광역시의 군지역, 경기도의 읍.면지역, 경기도를 제외한 도지역 소재 주택으로서 당해 주택

위 기준에 따라 중과대상 판정을 위한 주택 수 계산에 포함되는지 여부를 지역별로 나누어 다시 보면 다음과 같다.(기준시가는 당해 주택 또는 다른 주택 양도 당시의 기준시가 기준)

위와 같이 판정하여 보유하고 있는 2주택 중 2주택 모두 해당되는 경우에 한하여 중과대상이 되는 것이며, 1주택만 해당되거나 2주택 모두 해당되지 않는 경우는 중과대상 1세대 2주택이 아니므로 어느 주택을 먼저 양도하든지 일반세율이 적용되는 것이다.

만약 1세대가 5주택을 소유하는 경우 위 주택 수 계산의 기준에 따라 판정하여 해당되는 주택이

3주택 이상이면 중과대상 1세대 3주택이고, 2주택만 해당되는 경우는 중과대상 1세대 2주택이며,

1주택만 해당되거나 해당되는 주택이 하나도 없으면 어느 주택을 양도하든지 일반세율이 적용되는 것이다.

5주택 중 3주택이 해당되어 중과대상 1세대 3주택이 되는 경우 이 3주택 중 먼저 양도하는 1주택은 60%의 양도세율이, 나머지 2주택 중 먼저 양도하는 1주택은 50%의 세율이 적용된다. 남은 1주택과 처음부터 주택 수 계산에서 제외된 2주택을 양도하는 경우는 일반세율이 적용되는 것이다.

중과대상 판정을 위한 주택 수 계산에서 제외되는 주택은 1세대의 보유주택 수 계산에서도 제외되 는 것으로 잘못 알고 있는 분들이 많다.

중과대상 판정을 위한 주택 수 계산에서 제외되는 주택은 중과세율 적용에서만 제외되는 것이지

세법에서 특별히 정하는 경우외에는 1세대의 보유 주택 수에서 제외되는 것은 아니므로 이를 양도하는 경우 앞에서 설명한 바와 같이 일반세율을 적용한 양도세는 내야 하는 것이다.

위 1항의 판정기준에 따라 중과대상 1세대 2주택에 해당되는 경우에도 보유한 2주택 중 다음의 어느 하나에 해당하는 주택을 양도하는 경우는 예외적으로 중과세율 적용에서 제외되어 일반세율이 적용된다.

1) 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택.

감면대상 신축주택은 그 취득일부터 5년 이내 양도시 양도세는 100% 감면하고 감면세액의 20%에 상당하는 농어촌특별세를 과세하므로 중과대상이라 하더라도 양도세의 경우 조세특례제한법에 따라 산출세액의 100%를 감면하므로 납부할 세액이 없으나, 농어촌특별세는 양도소득세 감면세액에 적용되는 것이므로 만약 양도세가 중과세된다면 양도세 감면세액이 많아지고 그에 따라 납부해야 할 농어촌특별세액도 많아지므로 중과세율 적용 제외의 실익이 있는 것이다.

2) 「조세특례제한법」 제97조·제97조의2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대

3) 종업원(사용자와 특수관계에 있는 자를 제외)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서

5) 소득세법 시행령 제155조제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과

6) 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터

7) 1세대의 구성원이 「영유아보육법」 제13조의 규정에 따라 시장·군수 또는 구청장(자치구의

구청장)의 인가를 받고 소득세법 제168조의 규정에 따른 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정보육

시설로 사용하고, 가정보육시설로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택

8) 1세대의 구성원 중 일부가 근무상의 사유로 인하여 다른 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군

으로 주거를 이전하기 위하여 1주택(직장의 소재지와 같은 시·군에 소재하는 주택에 한한다)을

취득함으로써 1세대 2주택이 된 경우의 당해 주택(취득 후 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소

9) 1주택을 소유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 소유하고 있는 60세(여자의 경우에는 55세)

이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써

1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 당해 주택(합친 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에

10) 1주택을 소유하는 자가 1주택을 소유하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 소유하게

되는 경우의 당해 주택(혼인한 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)

11) 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 당해 소송결과로 취득한 주택(소송으로 인한 확정

12) 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한

경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택(다른 주택을

13) 주택의 양도 당시 기준시가가 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른

정비구역으로 지정.고시된 지역에 소재하는 주택은 제외한다.

수도권(경기도의 읍.면지역 제외) 또는 광역시(군 지역 제외)에 기준시가 1억원을 초과하는 1주

택과 기준시가 1억원 이하인 1주택(정비구역으로 지정.고시된 지역이 아닌 지역에 소재하는

주택)을 소유하여 중과대상 1세대 2주택에 해당되는 경우 기준시가 1억원 이하인 주택을 양도

하는 때에는 이 규정에 따라 중과세율 적용에서 제외되는 것이나, 기준시가가 1억원을 초과하는

주택을 먼저 양도하는 경우는 중과대상이 되는 것임을 주의하여야 한다. 양도 순서가 맞아야

14) 1세대가 위 1)항부터 11)항까지에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는

「조세특례제한법」제99조 또는 제99조의3의 규정에 의한 양도세 감면대상 신축주택과 일반주택

(1주택만 소유하는 경우에 한함)을 보유하다가 2007.12.31까지 일반주택을 양도하는 경우 1세대

1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 신축주택은 주택 수 계산에서 제외된다.

그러나 2008.1.1 이후 일반주택을 먼저 양도하는 경우는 감면대상 신축주택도 주택 수 계산에

포함되어 양도 당시 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 과세대상이 되고, 이 경우 중과

대상 1세대2주택 해당여부에 불구하고 이 규정에 의하여 일반세율이 적용되는 것이다.

신축주택은 위 1)항에 의하여 중과세율 적용 제외대상이기 때문이다.