2006-01-25 23:11

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자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=27862

3월 판교 청약을 앞두고 최근 들어 동백태양이 있는 중개업소에 동백지구의 미래시세를 물어보는 문의전화가 급증하고 있다.


동백지구의 미래가격 예측


미래가격 예측이 어려운 일이긴 하지만 판교, 분당, 죽전등을 거래사례비교법을 통해 살펴보면 판교발 동백지구의 미래 시세를 예측해 볼수 있다.

강남, 판교, 분당, 죽전, 동백, 동탄.
이들 지역은 2006년중 집값 상승률이 가장 높을 것이라고 예상되는 곳이다. 이들 지역들은 경부고속도로 주위를 동, 서로 포진하고 있다. 즉, 유망 주거지가 경부고속도로 축을 따라 남진 하고 있다고 보면 된다.

따라서, 아파트 가격은 강남을 정점으로 경부고속도로를 타고 가격이 형성되고, 형성된 가격은 새롭게 개발된 지역의 가격을 결정하게 된다.

상기 지역중, 아직 입주 시작이 안된 동백지구와 동탄신도시의 아파트 가격도 경부고속도로를 타고 남진하고 있는 아파트 가격추이로 보면 미래가격예측이 가능하게 된다.

현 상태에서 아파트 최고가격은 경부고속도로 출발점인 서울 강남에 있고 강남은 전국 아파트의 가격을 결정하는데 기준이 되고 있다.

강남 아파트 가격을 기준으로 분당 아파트 가격이 결정되어지고 분당 아파트 가격을 기준으로 해서 죽전 아파트 가격이, 죽전 아파트 가격을 기준으로 해서 동백지구 아파트 가격이 나온다.

다른 말로 하면, 분당 아파트는 강남보다 비쌀수 없고, 죽전은 분당보다 비쌀수 없으며, 동백지구의 입주이후 가격도 죽전보다는 비쌀수 없다는 결과가 나온다.

아파트 가격은 심리에 의한 결정이 경제성이나 효율성 보다 더 큰 가격 결정요소로 작용한다. 아파트 가격은 해당 지역주민들의 자존심이 많이 반영되기 때문이다.

즉, 강남이 얼마에 거래되었으면 분당은 얼마가 되어야 한다는 식이다.

같은 지역에 있는 H아파트가 거래된 가격을 기준으로 옆에 있는 R단지 주민도 이 정도 가격은 받아야 하겠다는 자존심 가격이 거래사례 비교법이다.

이런 사례는 작년초 정자동 주상복합 폭등에서도 찾아 볼 수있다.
판교 분양가 2천만원 설이 나왔을때 정자동 주상복합은 판교분양가에 맞추어 시세 폭등이 있었다.

따라서, 아파트로 시세차익을 얻고자 한다면 각 지역 아파트 가격간의 심리적인 가격차(GAP)를 알아야 한다. 그리고 그 갭이 일반적인 것보다 더 크다고 생각되면 (저평가되어 있다면) 바로 매수하여 시세차익을 획득하는 것이 아파트 투자의 핵심이 된다.

각 지역별로 형성되어 있는 아파트 가격을 경부고속도로를 따라 비교해 보자.

현재 33평 일반아파트(재건축,주상복합 제외)를 기준으로 볼때 대한민국 아파트 가격의 정점에 있는 강남 빅3인 강남, 서초, 송파는 평당 2천5백만~2천9백만원이다. 또 분당은(서현, 정자) 평당 1천8백만~ 2천만원 죽전은 평당 1천4백만원에서 1천5백만원 정도이다.

강남, 분당, 죽전등의 가격 갭을 볼때 올해 3월에 분양하는 판교의 미래 시세를 예측할수 있다.
판교의 입지는 분당 입지보다는 뛰어나고 강남 입지보다는 떨어진다고 평가되며, 분당 정자동 주상복합의 입지와 유사 위치에 있다고 볼 수 있다.

일반 아파트 가격이 인기 주상복합 아파트 가격에 비해 갭이 많이 발생하나 신도시라는 특징을 감안해보면 분당 정자동 주상복합 시세에 유사가격대를 형성할 가능성이 높다.

현재 분당 주상복합 아파트의 평당 가격은 파크 뷰 2천2백만~2천3백만원을 기준으로 볼 때 판교의 입주시 시세를 현재 시세로 환산하여보면 최소 평당 2천5백만~2천6백만원으로 추정할 수 있다.

판교가 신도시로서 평당 2천5백만~2천6백만원을 형성하게되면 판교를 통하여 강남, 분당, 죽전, 동백 등의 아파트 가격은 갭을 유지하기 위하여 새로운 시세를 형성하게 된다.

예상시세는 판교를 평당 2천5백만~2천6백만원으로 볼 때 강남은 평당 3천만~3천3백만원까지, 분당은 평당 2천1백만~2천3백만원, 죽전은 평당 1천6백만~1천8백만원으로 볼 수 있다.



그렇다면 동백지구의 시세는?


동백은 죽전과 여러모로 비교되고 있다.

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죽전 동백

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입지 분당과 경계 죽전에서 차량5분거리

교통 지하철 경전철,경부.영동고속도로 진입수월

면적 108만평 100만평

가구수 18,500세대 16,000세대

건설회사 1군 건설회사 2군 건설회사

입주시기 2004년 6월 2006년 2월

분양시점 2001년 말 2003년 7월

주변시세 분당서현동 평당 1800만 구갈3지구 평당850~950만

자연환경 불곡산,탄천 석성산,호수공원,오산천

상 권 이마트,신세계백화점 쥬네브,이마트

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일반적으로 동백지구는 입지면에서 분당에 접한 죽전보다는 떨어지나 대중교통과 자가용을 이용할때는 고속도로 인근으로 죽전보다는 오히려 서울 강남 진입이 쉽다.

또한 동백은 호수공원을 포함한 친수환경조성으로 자연환경면에서는 더 높이 평가받고 있으며 취락지구가 혼재되어 있는 죽전과는 달리 단일 택지개발지구이기 때문에 택지설계 측면에서 죽전보다는 동백을 더 높게 인정해주고 있다.

면적과 세대수 또한 비슷해서 죽전과 함께 동백지구는 용인의 쌍두마차로 인정 받을 만하다.
단지 동백지구가 지금까지 사람들에게 관심밖에 있었던 이유는 분양당시 5.23조치로 인하여 분양권 전매가 금지되어 지금까지 시세형성이 제대로 되어 있지 않다는 사실이다.

동백태양이 생각할때 2월말 부터 동백지구 입주가 시작되어 정상 매매가 가능하게 되면 동백지구의 시세는 상승 될것이다.

우선 동백지구 앞에 위치한 구갈3지구의 시세는 평당 8백50만~9백50만원, 죽전은 평당1천4백만~1천5백만원이다.

따라서 동백지구 시세는 구갈 3지구와 죽전의 중간 가격이 될수 밖에 없다. 동백지구 입주후 시세도 30평대 기준으로 평당 1천2백만~1천3백만원으로 예측된다.

현재 전매 가능한 동백지구 분양권들의 프리미엄 시세가 8천만~1억원이므로 평균 분양가 2억3천에 최대 프리미엄 1억을 합산하여 보면 총매가는 3억3천정도로 평당가로 환산하여 볼때 평당 1천만원이다.

동백지구 입주후 시세 평당 1천2백만~1천3백만원을 예상할때 지금 동백지구 분양권을 구입한다 하여도 30평대 기준으로 평당 2백만~3백만원, 총액기준으로 6천만~9천만원까지 시세차익이 보장된다.

단, 상기 시세는 입주 직후 2006년 상반기 시세는 될수 없다.
입주 직후에는 전세 물량의 과다로 인하여 전세가격이 약세를 보일수 밖에 없어 매매가 상승에 한계가 있으면서, 어떠한 형태로든 입주물량이 나올수 밖에 없기 때문이다.
입주 물량이 해소되는 최소 1년후 2007년이 되어야 상기 예측한 미래시세가 나올수 있다.

부동산 투자의 고수들은 자신들만의 잣대로 부동산 가격의 미래시세를 예측하고 이익이 예상되면 시장의 작은 흐름은 무시하면서 과감한 투자를 한다.

정확한 미래시세예측이 부동산투자의 첫걸음이다.

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