2010-02-02 00:52

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40조원 토지보상금, 토지로 몰릴 수도

 

경기는 곧 풀린다는데 마땅히 투자할 대상은 없고….’ 새해 들어서도 부동산에 대한 관심은 여전하다. 하지만 아파트 외에 어떤 상품이, 어떤 가치가 있는지 투자자들은 혼란스럽기만 하다. 올해는 경기회복이 가시화되고 40조원 토지보상금이 풀리는 등 시중 유동성이 증가하면서 경기회복 수혜 상품이 인기를 끌 전망이다. 2010년 투자자들의 이목을 끌 만한 유망상품 3가지와 구체적인 투자전략을 정리해봤다

 

 

토지 제2경부고속도로 나들목(IC) 주목

 

 

올해는 새로운 토지 시대가 도래할 확률이 높다. 경기회복 기대감에다 유동성 증가, 세제 혜택 등 상승유발 요인이 많기 때문이다.

최대 40조원에 이르는 토지보상금은 토지시장에서 폭발성을 지닌다(40조원은 시장 추산치로 국토해양부는 올해 토지보상금을 25조~27조원으로 예상했다). 정부 통계에 따르면 토지보상금의 40% 정도가 부동산에 재투자되는 것으로 나타났다. 하지만 드러나지 않은 투자까지 포함하면 실제 재투자 비율은 50%를 넘을 것으로 추측된다. 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV) 등 강화된 금융 규제조치도 토지시장에는 호재다. 재건축 등 주택시장에 집중된 자금흐름을 토지 및 상가시장으로 유도, 분산할 가능성이 높기 때문이다.

게다가 양도세 중과세율의 한시적인 유보조치도 투자자를 확 끌어당기는 요인이다. 이를테면, 외지인이 올해 말까지 비사업용 토지를 매수할 경우 향후 토지처분 시 양도세율은 중과세율(60%)이 아닌 일반세율(6~33%)이 적용된다.

투자자는 통상 자본이득과 소득수익이라는 두 마리 토끼를 겨냥한다는 점에서 땅값이 저렴한 계획관리지역이나 비진흥구역의 농지, 준보전산지를 선호한다. 개발수요가 풍부하고 도로, 철도 등 인프라가 잘 정비된 수도권, 대규모개발예정지 주변 토지는 매력적이다.

 

 

 

 

 

 

예컨대 전원주택단지 혹은 은퇴주택, 세컨드하우스, 공장용부지, 창고용부지, 물류나 산업단지, 리조트단지가 유망하다. 올해 집중해서 지켜볼 만한 단기 유망투자처를 알아본다.

첫째, 토지보상금이 쏟아지는 보금자리주택 등 택지개발지구를 주목하자. 하남 미사지구, 평택 고덕지구, 파주 운정지구, 인천 검단지구, 강남 세곡지구, 서초 우면지구, 고양 원흥·지축·풍동지구, 화성 봉담지구 등이다. 이들 인근지역은 대토수요가 몰리면서 토지시장을 견인할 여지가 크다.

둘째, 지하철과 고속도로 등 대중교통망이 대폭 확충되는 지역이다. 지하철3호선 연장선 개통예정구간인 서울 송파구 가락동, 문정동, 오금동이 좋다.

셋째, 2010년 6월 개통예정인 용인경전철의 구갈 2·3지구, 동백지구, 기흥 구갈역세권은 분당선연장선을 교차한다. 여기에 기흥나들목이 뚫리면 교통거점도시로 거듭난다.

넷째, 인천 국제공항철도의 인천 영종 청라지구, 중구 운서지구, 서구 검안지구 등과 서울 마곡, 은평 수색 증산지구, 마포구 상암 공덕과 용산구 청파 만리동 일대도 광역교통 수혜지역이다. 다섯째, 올 7월경 선보일 제3경인고속도로(인천 고잔동~시흥 논곡동)와 2010년 12월 개통되는 제2자유로(파주 운정신도시~서울 상암동) 주변지역이다.

장기간에 걸쳐 부동산가치를 지속적으로 높일 만한 미래의 블루칩 토지는 어디일까. 가장 눈에 띄는 곳은 단연 제2경부고속도로다. 지난해 9월 확정된 제2경부고속도로는 송파~강동~하남~광주~용인~안성~천안~세종시로 연결된다. 연장 약 129㎞로 5조5000억원가량이 소요되는 국가재정사업이다. 서울~용인 간을 잇는 39.5㎞의 1단계 구간은 2010년에 착공, 2013년 완공된다. 2단계인 용인~안성구간 31.3㎞는 2015년, 3단계 구간인 안성~세종 간 58㎞는 2017년까지 완공될 예정이다. 한마디로 제1경부고속도로에 버금가는 경제적 파급효과는 물론, 그 영향력도 장기간에 걸쳐 국토에 미칠 것으로 보인다.

이 중에서 투자백미는 배후인구가 풍부하고 관광, 주택, 물류단지 등 개발수요가 넘쳐나는 용인지역이다. 특히, 나들목이 연결되는 양지·원삼·모현·포곡 일대가 대어로 꼽힌다.

좀 더 세분화해서 어떤 용도로 개발가능한지 살펴보자. 양지·원삼면 일대는 고급전원주택과 물류공장 산업단지로, 포곡읍 모현면 일대는 저밀도주거단지와 관광레저단지로 잠재가치가 꽤 높다.

현재 거래되는 토지 가격도 매우 낮은 수준으로 제1경부고속도로 주변 가격의 5분의 1~10분의 1에 불과하다.

예컨대 양지 원삼면 일대 도로변 계획관리지역 농지는 3.3㎡당 100만~200만원 선, 도로에서 다소 떨어진 전원주택용 농지 산지는 50만~90만원 선에 거래된다. 포곡 모현 일대는 인근에 에버랜드가 위치한 데다 관광단지 지정으로 다소 땅값이 높다. 개발가능한 토지가 도로변은 3.3㎡당 300만~500만원, 도로 밖 농지·공장지·주거지는 70만~200만원 선이다. 향후 고속도로가 개통될 때까지 토지 가치는 지속적으로 높아질 전망이다.

 

하지만 토지는 규제가 강하기 때문에 투자 시 유의할 점도 많다. 첫째, 고속도로는 나들목이 가장 큰 수혜를 입는 것은 사실이나 나들목에서 1~3㎞ 정도 떨어진 개발가능한 농지, 산지가 가장 좋다. 둘째, 토지투자와 관련된 인허가 관청은 10개가 넘고 120여개의 법령에서 규정한 400개가 넘는 각종 규제도 있다. 투자하기에 앞서 입지, 수익, 법률분석 등 소위 ‘종합분석’을 해야 한다.

셋째, 토지거래허가구역은 실수요자로서 사후에 허가목적에 맞도록 이용·개발해야 할 의무가 있다. 농지의 경우 전 세대원이 1년 이상 해당지역에 주민등록을 미리 옮겨 놓아야 한다.

따라서 토지투자는 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도, 등기부등본 등 공적서류의 철저한 검증 및 임장활동을 통해 종합분석과 장단기 투자전략을 병행할 때 성공확률도 높아진다.

 

오피스텔 ‘준주택’ 간주로 임대수요 급증 기대

 

오피스텔은 매달 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다는 이유로 인기 있는 재테크 수단으로 자리 잡아 왔다. 오피스텔의 장점은 청약통장이 필요 없고, 전매가 자유로우며 DTI 규제를 적용받지 않는다는 것이다.

다만 주거용으로 사용할 경우 원칙적으로 주택 수에 포함돼 양도세 중과 부담을 감수해야 했다. 하지만 이번에 정부가 오피스텔을 ‘준주택’으로 분류하기로 결정하면서 양도세 부담에서도 벗어날 수 있을 것으로 보인다.

국토해양부에 따르면 오피스텔과 고시원, 실버주택 등 사실상 주거기능을 하는 건축물을 ‘준주택’으로 간주키로 했다. 정부는 업무시설인 오피스텔을 주택 범주로 끌어들여 도심 내 1~2인 가구 수요를 적극 수용하겠다는 입장이다. 준주택을 지을 때 안전, 피난, 소음기준 등을 충족하면 국민주택기금을 지원하고 용적률 완화 등 인센티브가 주어진다. 이렇게 되면 공급자 입장에서는 수익성이 좋아지면서 공급량을 늘리려 할 것이다.

부동산114에 따르면 오피스텔은 2002년에 10만실 이상이 공급되기도 했지만 이후 바닥난방금지, 건축 규제, 경기침체 등으로 내리막길을 걸으며 지난해에는 2500여실이 공급되는 것에 그쳤고 올해는 3800여실이 공급될 예정이다.

오피스텔은 준주택으로 분류돼도 기존처럼 분양가상한제도가 적용되지 않고 청약통장도 필요 없으며, 입주자모집공고, 지역우선공급 등 청약 규제도 적용되지 않는다. 정부는 바닥난방도 전용 85㎡ 초과까지 확대하는 방안을 검토하고 있다.

투자자 입장에서 가장 눈여겨봐야 할 대목은 역시 주택 수 포함 여부다. 현재 오피스텔은 업무시설로 분류돼 원칙적으로 주택 수에 포함되지 않는다. 다만 세법에서는 사실상 주거용으로 사용할 경우 주택으로 간주해 기존 주택과 합쳐 양도소득세를 계산하고 있다.

앞으로 공청회 등을 거쳐 최종적으로 확정되겠지만 오피스텔과 고시원 등 준주택은 보유 주택 수에 포함되지 않을 것으로 예상된다. 이렇게 되면 양도세 부담이 크게 줄면서 오피스텔을 매입해 세를 놓는 임대사업이 더욱 활발해질 것으로 전망된다.

오피스텔의 준주택 분류로 투자환경이 좋아진 것은 확실하지만 여전히 주의할 점도 많다. 최근 전세난 때문에 정부나 서울시에서 소형 주택 공급에 적극적이라는 점을 고려해야 한다.

보금자리주택과 도시형생활주택 공급 확대는 자칫 오피스텔 수요와 겹칠 수도 있기 때문이다. 1~2인 가구 증가로 원룸 공급도 꾸준히 증가하는 실정이라 자칫 공급과잉 우려도 있다.

따라서 입지 선택이 무엇보다 중요하다. 오피스텔 수요가 많은 강남과 여의도, 마포, 대학가 주변을 선택하면 일단 무난하다.

투자목적도 중요하다. 임대수익과 매매차익 중 어느 것이 목적인지 확실히 할 필요가 있다. 임대수익에 방점을 찍는다면 서울 강북지역이, 매매차익이 우선이라면 아무래도 강남이나 마포 등이 유리하다. 전용면적도 따져봐야 한다.

아파트의 경우 전용률이 75~85% 수준이지만 오피스텔은 50~55% 선이다. 전용률이 1%라도 높을수록 좋으며 최근 들어서는 전용률이 높은 오피스텔이 가격 면에서도 강세를 나타내고 있다. ‘마이카’ 시대 추세에 따라 주차편의성도 따져봐야 한다. 1실에 1대 정도 주차공간이 확보돼야 임대 경쟁력이 있다.

오피스텔을 여러 채 구입해 임대사업용으로 사용할 계획이라면 기존 오피스텔보다는 향후 지어질 ‘준주택’ 오피스텔을 매입하는 것이 유리하다. 기존 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 주택으로 간주돼 양도세 중과를 피해갈 수 없다. 반면 ‘준주택’ 오피스텔은 주택법 개정 내용을 지켜봐야겠지만 전용 85㎡ 이하의 경우 주거용으로 사용해도 주택 수 산정에서 제외될 가능성이 높다.

이밖에 전용면적 대비 분양가 수준이 어느 정도 되는지, 관리비가 아파트와 비교할 때 지나치게 비싸지 않은지, 역세권인지, 위치가 남향인지, 소음이 많지 않은지 등을 꼼꼼히 챙겨봐야 한다. 금리 인상 여부도 체크 포인트다.

오피스텔 수익률은 적어도 은행 정기예금 금리보다 3% 이상 높아야 경쟁력이 있다. 금리가 오른다면 오피스텔 투자 메리트는 떨어질 수밖에 없다.

정부의 1~2인용 주거시설에 대한 지원방안 발표로 오피스텔 공급이 다시 활기를 띨 가능성이 높지만 임대수익 상품으로서의 본질은 변하지 않는 만큼 기본에 충실한 투자가 필요하다. 국토해양부는 올 1~2월 사이 공청회를 거쳐 의견을 수렴한 뒤, 6월 주택법을 개정해 9월에 바로 시행에 들어갈 계획이다.

 

경매 서울 근린상가 경매 인기 끌 듯

일반적으로 금리와 부동산 가격은 금리가 오르면 부동산 가격이 떨어지고, 금리가 내려가면 가격은 올라가는 반비례 관계다. 주택 구입 시 대출 의존도가 높아 시중금리는 부동산 가격에 밀접한 영향을 주고 있다.

2010년에 금리 인상이 한두 차례 있을 것으로 예상된다. 금리 상승기에는 경매 물건은 증가하고 응찰자는 줄어든다. 금리가 상승한다 할지라도 무리한 대출금이 아닌 적절한 수준에서 지렛대 효과를 이용한다면 심한 경쟁은 피해가면서 저가 낙찰이 가능하다.

단, 금리 상승분 이상으로 수익이 기대되는 지역을 잘 선택하고 추가 금리 상승을 대비해 낙찰가를 낮출 필요가 있다.

부동산 상품별로도 따로 따져봐야 한다.

첫째 주거시설이다. 주택 경매시장은 2010년 초 약보합세를 유지할 것으로 보인다. 그러다 봄부터는 다시 매수세가 살아날 가능성이 높다. 다주택자의 양도세 중과 한시적 완화 혜택이 2010년 말까지 취득한 주택에 한하기 때문에 부동산 경기가 살아날 경우 절세를 고려한 자산가들의 주택 매입이 뒤따를 수 있다.

인기몰이를 할 투자처로는 수도권 내 역세권에 입지한 소형아파트가 꼽힌다. 소형 주택은 경매로 구입하는 것일지라도 취득가를 낮추는 쪽보다는 상승에 대비한 선점 차원에서 접근해야 한다. 감정이 저평가됐다면 신건에도 낙찰될 가능성이 큰 만큼 입찰 타이밍을 정할 때도 적극적인 자세가 요구된다.

그 밖에도 보금자리주택예정지, 서울 및 수도권 재개발·뉴타운 지역의 연립이나 다세대, 송도와 청라를 포함한 인천은 2010년에도 여전히 블루칩으로 대접받을 것이다.

둘째 상업시설이다. 상업용 부동산은 대출이나 세금 규제보다는 실물경제에 밀접한 영향을 받는 부동산이다. 2010년에는 실물경기가 비교적 호전될 것으로 보여 입지와 상권이 우수한 상업용 부동산을 중심으로 매수세가 일부 살아날 전망이다.

다만 금리가 오를 것을 감안해도 임대수익률이 기대되는 우량상가와 비우량상가를 구분해 투자에 나서야 한다. 서울시내 오피스텔이나 근린상가가 비교적 안정적인 종류로 꼽힌다.

셋째 토지다. 2010년 경기회복이 빨라진다면 침체기에 미뤄뒀던 토지수요가 늘면서 가격 변동에도 영향을 받을 것이다. 또한 부재지주에 대한 양도세 중과가 2010년 말까지 유예되는 점을 이용, 호재가 있는 토지는 매수세가 뒤따를 수 있다. 개발제한 구역과 군사시설 보호구역이 해제될 가능성이 높은 지역, 보금자리주택 주변, 토지보상 인근 지역이 땅값 상승을 이끌 곳으로 꼽힌다. 

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